2019年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》考點(diǎn)(32)：房產(chǎn)稅法

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房產(chǎn)稅法

一、納稅義務(wù)人與征稅范圍

(一)納稅義務(wù)人(誰(shuí)受益，誰(shuí)納稅)

房產(chǎn)稅以在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人(受益人)為納稅人。其中：

1.產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的，由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅;產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。

2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。(非出典人)

【解釋】房屋出典區(qū)別于房屋出租行為，二者納稅人不同。

3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。

5.無(wú)租使用其他房產(chǎn)的問(wèn)題。納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。(如企業(yè)無(wú)租使用政府機(jī)構(gòu)辦公樓用于辦公)

(二)征稅范圍

1.什么是房產(chǎn)

房產(chǎn)的定義:房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋則是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。

獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房(相當(dāng)于倉(cāng)庫(kù)的商品)，在出售前，不征收房產(chǎn)稅;對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

【解釋】商品房是否征稅，關(guān)鍵看是否獲得持有環(huán)節(jié)的收益

3.房產(chǎn)稅的征稅范圍

房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。(四大區(qū)征稅)與城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍一樣。

【解釋】房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象-經(jīng)營(yíng)性房屋。(上海、重慶試點(diǎn)除外，教材未列舉)

房屋持有期間，獲得收益的兩個(gè)途徑：

1.對(duì)經(jīng)營(yíng)性自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

二、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)計(jì)稅依據(jù)——按房產(chǎn)余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種

1.對(duì)經(jīng)營(yíng)性自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

(二)房產(chǎn)稅的稅率

1.從價(jià)計(jì)稅：1.2%

2.從租計(jì)稅：12%

3.(房產(chǎn)稅稅率優(yōu)惠)個(gè)人出租住房，不分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

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