2020一級(jí)造價(jià)工程師《案例分析》備考試題(6)

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某房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)某一地塊有兩種開發(fā)方案。

A方案：一次性開發(fā)多層住宅45000m2;建筑面積，需投入總成本費(fèi)用(包括前期開發(fā)成本、施工建造成本和銷售成本，下同)9000萬(wàn)元，開發(fā)時(shí)間(包括建造、銷售時(shí)間，下同)為18個(gè)月。

B方案：將該地塊分為東、西兩區(qū)分兩期開發(fā)。一期在東區(qū)先開發(fā)高層住宅36000m?2;建筑面積，需投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元，開發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。二期開發(fā)時(shí)，如果一期銷路好，且預(yù)計(jì)二期銷售率可達(dá)100%(售價(jià)和銷量同一期)，則在西區(qū)繼續(xù)投入總成本費(fèi)用8100萬(wàn)元開發(fā)高層住宅36000m?2;建筑面積;如果一期銷路差，或暫停開發(fā)，或在西區(qū)改為開發(fā)多層住宅22000m?2;建筑面積，需投入總成本費(fèi)用4600萬(wàn)元，開發(fā)時(shí)間為15個(gè)月。

兩方案銷路好和銷路差時(shí)的售價(jià)和銷量情況匯總于表2-22，資金時(shí)間價(jià)值系數(shù)表見表2-23。

根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，多層住宅銷路好的概率為0.7，高層住宅銷路好的概率為0.6。暫停開發(fā)每季損失10萬(wàn)元。季利率為2%。

【問(wèn)題】

1.兩方案銷路好和銷路差情況下分期計(jì)算季平均銷售收入各為多少萬(wàn)元?(假定銷售收入在開發(fā)時(shí)間內(nèi)均攤)

2.繪制兩級(jí)決策的決策樹。

3.試決定采用哪個(gè)方案。

注：計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)。

【參考答案翻頁(yè)查看】

問(wèn)題1： 計(jì)算季平均銷售收入：

A方案開發(fā)多層住宅：銷路好：4.5×4800×100%÷6=3600(萬(wàn)元)

銷路差：4.5×4300×80%÷6=2580(萬(wàn)元)

B方案一期：

開發(fā)高層住宅：銷路好：3.6×5500×100%÷5=3960(萬(wàn)元)

銷路差：3.6×500×70%÷5=2520(萬(wàn)元)

B方案二期：

開發(fā)高層住宅：3.6×5500×100%÷5=-3960(萬(wàn)元)

開發(fā)多層住宅：銷路好：2.2×4800×100%÷5=2112(萬(wàn)元)

銷路差：2.2×4300×80%÷5=1513.6(萬(wàn)元)

問(wèn)題2：

問(wèn)題3：

方案判定：

機(jī)會(huì)點(diǎn)①：

凈現(xiàn)值的期望值：(3600×0.7+2580×0.3)×(P/A，2%，6)-9000

=(3600×0.7+2580×0.3)×5.601-9000=9449.69(萬(wàn)元)

機(jī)會(huì)點(diǎn)②：

凈現(xiàn)值的期望值：[10563.48×(P/F，2%，5)+3960×(P/A，2%，5)]×0.6

+[4507.78×(P/F，2%，5)+2520×(P/A，2%,5)1×0.4-8100

=(10563.48×0.906+3960×4.713)×0.6+(4507.78×0.906+2520×4.713)×0.4

-8100=16940.40+6384.32-8100=15224.72(萬(wàn)元)

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，應(yīng)采用B方案，即一期先開發(fā)高層住宅，在銷路好的情況下，二期繼續(xù)開發(fā)高層住宅，在銷路差的情況下，二期改為開發(fā)多層住宅。

機(jī)會(huì)點(diǎn)③：

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