注冊一級建筑師|重磅!房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來了，炒房時代即將結(jié)束?

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一、部分地區(qū)將開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，為期5年

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這次政策意義非常重大，是房地產(chǎn)制度改革大潮中最值得關(guān)注的一個政策，值得社會各界的積極關(guān)注。

此次政策明確了房地產(chǎn)稅改革的三大目標(biāo)。

第一、積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革。該表述說明，房地產(chǎn)稅改革將遵循試點(diǎn)先行、再推進(jìn)立法的漸進(jìn)思路。

第二、引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用。該表述說明，當(dāng)前將對住房和土地利用行為進(jìn)行嚴(yán)管和引導(dǎo)，尤其是嚴(yán)管炒房等行為。

第三、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。該表述說明，房地產(chǎn)稅的改革，不能簡單理解為財政體系的改革，而要將其和住房制度改革、促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等進(jìn)行聯(lián)系。

此次改革明確了試點(diǎn)城市改革的核心，包括居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，而不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。

這里說明改革三個思路——

第一、改革的核心是居住用的住宅項(xiàng)目，這是當(dāng)前老百姓最為關(guān)注的內(nèi)容。

第二、非居住用房地產(chǎn)本身有房產(chǎn)稅一說，此次試點(diǎn)城市會從房產(chǎn)稅的試點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)稅的改革。

第三、農(nóng)村住房不納入改革，當(dāng)前改革是指國有建設(shè)用地的相關(guān)住房。

此次改革的思路是很清晰的，即國務(wù)院制定試點(diǎn)方法，地方政府制定細(xì)則。試點(diǎn)的時間將為5年，即最近五年是部分城市試點(diǎn)的重要時間。

二、誰會成為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市?

近年來，房地產(chǎn)稅改革總體思路一直強(qiáng)調(diào)“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。而在《扎實(shí)推動共同富?！芬晃闹?，一方面強(qiáng)調(diào)“要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”，另一方面則提出“做好試點(diǎn)工作”。這意味著，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市將從上海、重慶進(jìn)一步擴(kuò)圍。

考慮到近期市場上討論比較多的城市，預(yù)計(jì)浙江納入改革的可能性很大，尤其是杭州市。中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文分析，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)不是簡單重復(fù)此前重慶和上海推出的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，而是有所突破，為將來房地產(chǎn)稅立法做準(zhǔn)備。

賈康一直堅(jiān)持認(rèn)為，在爭取盡快啟動房地產(chǎn)稅立法過程中，可以考慮在擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍方面做一些制度創(chuàng)新，既適應(yīng)市場分化格局下不同地方有針對性的現(xiàn)實(shí)需要，也為統(tǒng)一立法過程增加一些本土經(jīng)驗(yàn)，作為優(yōu)化立法的依據(jù)。

他建議，可以在深圳、海南、浙江進(jìn)行房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，因?yàn)檫@3個地區(qū)目前是比較高級別的位于創(chuàng)新前沿的示范區(qū)。深圳要按照中央要求打造中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)先行示范區(qū)，在這一背景下，顯然一味用行政手段管控房地產(chǎn)絕不是出路，深圳必須下定決心用經(jīng)濟(jì)手段置換掉行政手段。海南是要按中央要求打造世界上最大規(guī)模自由貿(mào)易港，自貿(mào)港要求投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動，且在2025年前要做好封關(guān)運(yùn)作準(zhǔn)備工作，適時啟動全島封關(guān)運(yùn)作。在這個意義上，海南也應(yīng)該盡快考慮用經(jīng)濟(jì)手段替代行政手段來促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和樹立自己應(yīng)有的國際形象。浙江則是中國共同富裕示范區(qū)，理應(yīng)加入積極試點(diǎn)行列，進(jìn)行房地產(chǎn)稅方面改革。

賈康認(rèn)為，推進(jìn)下需要在立法中處理好免稅部分扣除問題;完成立法后對地方充分授權(quán)，區(qū)分不同情況分步推進(jìn)。一般而言，三四線城市不會進(jìn)入“第一批”的先行位置。

三、房地產(chǎn)稅會怎么征?你家要交多少稅?

之前，我們在上海和重慶都做過房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但不太成功。主要原因是：

上海只對增量房征稅，重慶只對高端住宅征稅，兩地征稅范圍都不大。

其實(shí)，該不該有個免稅范圍，稅率多少，并不是首要解決的問題。最迫切要解決的，是如何對存量房實(shí)行增稅。

眾所周知，地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域的收入，主要來自土拍、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。房地產(chǎn)稅是持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，未來有替代土拍收入的意思。那么，房地產(chǎn)稅出臺的同時，土拍、交易環(huán)節(jié)的稅收都要調(diào)整。這也意味著，如果讓已經(jīng)買了房的業(yè)主再交房地產(chǎn)稅，等于重復(fù)征稅。

所以，房地產(chǎn)稅的出臺，一定伴隨著土地財政的大調(diào)整。

調(diào)整之后，邏輯就大不同了。土地收入減少，勢必會在持有環(huán)節(jié)增大稅收范圍和額度。按照這個邏輯，未來無論是首套房還是N套房，房地產(chǎn)稅都是不可避免的。

這也意味著，對于首套房的房地產(chǎn)稅，不能過高。

以上海松江房產(chǎn)稅試點(diǎn)為例，年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計(jì)稅價格)×70%×稅率。

當(dāng)前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收對象是：2011年1月28日起，上海市行政區(qū)域內(nèi)居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房。

顯然，房產(chǎn)稅“精準(zhǔn)出擊”手持多套房產(chǎn)者。只持有一套房產(chǎn)、房子面積也不大的普通老百姓，基本不用擔(dān)心要交房產(chǎn)稅，很可能根本就沒達(dá)到房地產(chǎn)稅的征稅范圍。有專家表示，“稅率肯定在總價的1%以下，房價比較高的城市還可能對計(jì)稅價格打折，打折比例還比較高，所以就是要穩(wěn)步推行，逐步發(fā)展。”

根據(jù)8月份網(wǎng)上流傳的一份“上海市個人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書”，松江區(qū)購房人韋先生持有住房面積為83.7平方米，新購住房單價或核定的計(jì)稅價格為32670.48元，稅率為0.4%。

則韋先生每年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為：83.7×32670.48×70%×0.4%=7656.65元。

可以看出，房產(chǎn)稅的實(shí)際繳納稅率并不高。但對于手持多套房產(chǎn)的“炒房客”而言，總價是較高的——手握10套房子就要繳納10套房子的房產(chǎn)稅，每一年都要交，“積少成多”，累積下來負(fù)擔(dān)并不小。

再以商業(yè)性房產(chǎn)稅為例

從價計(jì)征：年納稅額=房產(chǎn)原值×(1-10%-30%)×1.2%

從租計(jì)征：年納稅額=年租金收入×12%

由于住宅房產(chǎn)稅征收僅在試點(diǎn)階段，故而只能做一個如上的粗略推測。但是，對于商鋪、寫字樓等商業(yè)性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅征收已久，并且有明確的法律依據(jù)施行，這也可以作為大家的一個計(jì)算參考。

總結(jié)來看：

1. 如果你在一、二線城市手持2套以上住宅，請做好繳納房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備，房產(chǎn)稅試點(diǎn)隨時可能推進(jìn)到你的城市，預(yù)計(jì)稅率1%以下;

2. 如果你手里只有1套住宅且面積不大，或者你的多套住宅是位于三四線城市，暫時不用擔(dān)心需要繳納房產(chǎn)稅;

3. 如果你手里有1套及以上商業(yè)性房產(chǎn)，那么請每年按時交房產(chǎn)稅，稅率為1.2%或12%。

四、房地產(chǎn)稅開征仍然存在難點(diǎn)

房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有十年，對于房地產(chǎn)稅的推進(jìn)工作幾乎每年官方都會提及，但具體到房地產(chǎn)稅的征收，在現(xiàn)行條件下推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法仍然頗具難度和挑戰(zhàn)性。

貝殼研究院首席分析師許小樂表述，房地產(chǎn)稅的幾大要點(diǎn)：一是法理上面，要解決國有土地重復(fù)征稅的問題，即土地出讓金與房地產(chǎn)稅的問題。二是在技術(shù)上，要依賴對不動產(chǎn)登記信息的完善程度。經(jīng)過十年探索研究，前兩者并不構(gòu)成問題。目前最大的挑戰(zhàn)是推出的時點(diǎn)，房地產(chǎn)稅對市場的短期沖擊較大，要選擇一個合適的時機(jī)。房地產(chǎn)稅出臺會考慮到不同城市住房供需關(guān)系的特點(diǎn)，設(shè)定不同的征稅方式。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅首先要在立法環(huán)節(jié)有所突破，稅率和稅制要有相應(yīng)的規(guī)劃，讓更多的房屋產(chǎn)權(quán)持有人支付一定的持有成本，又不能成為人們生活的一個負(fù)擔(dān)。從上海和重慶的試點(diǎn)效果來看，征收的稅率是比較低的，占到地方財政收入的比例也極低，這樣的情況下，很難取代政府土地出讓金的收入，房地產(chǎn)稅由試點(diǎn)轉(zhuǎn)正的難度會比較大。

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