"住房按套內(nèi)面積算"系誤讀!
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消息起源回顧
我們回顧一下消息的起源:公攤面積”要取消了?這事兒沒那么簡單
多數(shù)人的討論,其實(shí)就源于此。你看,《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》都明確了,“應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”,那不就是取消了嗎?
——這是錯誤理解!
《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》只是個技術(shù)規(guī)范
我們首先要了解一點(diǎn):這個征求意見稿,征求的是對一項(xiàng)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的意見,因?yàn)檫@個《規(guī)范》是開展工程建設(shè)活動的“底線”要求,具有“技術(shù)法規(guī)”性質(zhì),在我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系中位于頂層。
也就是說,這個規(guī)范未來約束的是工程建設(shè)行為,約束對象是住宅項(xiàng)目的建設(shè)單位。這與我們所關(guān)心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算,并無直接關(guān)系。與我們大家關(guān)心的物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)以何標(biāo)準(zhǔn)收取,也沒直接關(guān)系。
畢竟,我們商品住房購買、保有過程中,都有各自的法律、法規(guī)和規(guī)范性文件�!渡唐贩夸N售管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都各有負(fù)責(zé),這其中明確該管的內(nèi)容,怎么可能被本不該管的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》就給說了算呢?
如果真的要實(shí)施套內(nèi)使用面積計價,要看另一份文件,即《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部令第88號,2001 年)——這份文件至今有效,其第十八條明文規(guī)定:「商品房銷售可以按套(單元)計價,也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。」
簡單說,設(shè)計規(guī)范文件無權(quán)越界染指銷售管理文件。事實(shí)上,也沒有染指。因?yàn)椤附灰住购汀赣媰r」是兩個不同的概念。
如果這份《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》直接寫成「住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行計價」,那么就越界了,就超出了文件的效力范圍�,F(xiàn)在,并沒有這么寫。
所以,指望一個技術(shù)規(guī)范,就能解決我們大家都關(guān)心的一個話題,是無法解答的!
難言的“公攤面積”
之所以大家對這個話題這么關(guān)注,確實(shí)是這些年來,“公攤面積”讓一些購房者感到“很受傷”。
說這個話題前,我們先了解一下什么是公攤。公攤面積就是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。它包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳等等等等。
公攤面積=商品房建筑面積-套內(nèi)建筑面積
(套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺建筑面積)
對于公攤面積的處理,由于目前我國尚無明確法律法規(guī)予以明確,使其成為房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。
因此很長時間里,我們經(jīng)常會看到媒體有報道,公攤面積由于缺少標(biāo)準(zhǔn),不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多購房款,還要多支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。
所以,“公攤”,實(shí)在是一個大家關(guān)注的話題,一有風(fēng)吹草動,難免引來猜測無數(shù)。
按套內(nèi)面積計價有利有弊
國際上大都是以套內(nèi)面積計價,為什么中國要以建筑面積計價?重慶就是以套內(nèi)計價,其他城市為什么不好好學(xué)學(xué)重慶?
這種做法當(dāng)然是好的,按套內(nèi)面積計價,這樣我們購房者買多少平方就得到多少平方,很直觀。但是,我們必須同時接受一個后果:同一樓層同一個單元就是七八戶,跟重慶一樣。
按套內(nèi)面積計價,地產(chǎn)商就必須把套內(nèi)面積做到最大化,公攤面積能省則省,這樣才能實(shí)現(xiàn)銷售金額最大化。省公攤的最有效辦法,就是在同一樓層同一個單元內(nèi)排布七八套住房。
全國只有重慶的住宅樓盤普遍如此,其他城市都是同一樓層同一個單元內(nèi)排布二至四套住房。
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