銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點(diǎn)：貸款抵押分析

銀行從業(yè)考試《公司信貸》重點(diǎn)：貸款抵押分析

　　第二節(jié) 貸款抵押分析

　　貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，銀行持有抵押財(cái)產(chǎn)的擔(dān)保權(quán)益，當(dāng)借款人不履行借款合同時(shí)，銀行有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　一、貸款抵押設(shè)定條件

　　1.抵押的范圍

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：

　　私有財(cái)產(chǎn)――所有權(quán);公共財(cái)產(chǎn)――使用權(quán)

　?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ?

　?、诘盅喝怂械臋C(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn);

　?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

　?、艿盅喝艘婪ㄓ刑幏謾?quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品;

　?、莸盅喝艘婪ǔ邪⒔?jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

　?、抟婪梢缘盅旱钠渌?cái)產(chǎn)。

　　不得抵押的財(cái)產(chǎn)有：

　　①土地所有權(quán);

　?、诟?、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán);

　　③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;

　　④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn);

　?、菀婪ū徊榉狻⒖垩?、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);

　?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌?cái)產(chǎn)。

　　2.貸款抵押額度的確定

　　(1)抵押物的認(rèn)定――所有權(quán)認(rèn)定

　　作為貸款擔(dān)保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財(cái)產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財(cái)產(chǎn)。因此，銀行對(duì)選定的抵押物要逐項(xiàng)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)。對(duì)國有企業(yè)，應(yīng)該核對(duì)抵押物的所有權(quán);實(shí)行租賃經(jīng)營責(zé)任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，除應(yīng)該核對(duì)抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗(yàn)證董事會(huì)或職工代表大會(huì)同意的證明;用共有財(cái)產(chǎn)作抵押時(shí)，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。

　　(2)抵押物的估價(jià)

　　抵押物的估價(jià)是評(píng)估抵押物的現(xiàn)值。銀行對(duì)抵押物的價(jià)值都要進(jìn)行評(píng)估。

　?、俟纼r(jià)方法。由于我國的法律還未就抵押物估價(jià)問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價(jià)值，委托具有評(píng)估資格的中介機(jī)構(gòu)給予評(píng)估或銀行自行評(píng)估。一般的估價(jià)方法是：

　　對(duì)于房屋建筑的估價(jià)，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟(jì)效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價(jià)和現(xiàn)在的造價(jià)等因素;

　　對(duì)于機(jī)器設(shè)備的估價(jià)，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價(jià)時(shí)應(yīng)扣除折舊;

　　對(duì)庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價(jià)，主要是考慮抵押物的市場(chǎng)價(jià)格、預(yù)計(jì)市場(chǎng)漲落、抵押物銷售前景;

　　對(duì)可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價(jià)，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。

　　此外，估價(jià)的時(shí)間性和地區(qū)性，也都會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。

　　②抵押率的確定――抵押物的杠桿作用

　　在抵押物的估價(jià)中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價(jià)值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點(diǎn)內(nèi)容。

　　一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。

　　二是抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析：

　　實(shí)體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值;

　　功能性貶值，即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值;

　　經(jīng)濟(jì)性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。

　　信貸人員應(yīng)根據(jù)抵押物的評(píng)估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)，科學(xué)地確定抵押率。

　　擔(dān)保審查和審定人員應(yīng)認(rèn)真審核抵押率計(jì)算方法，準(zhǔn)確確定抵押率。抵押率計(jì)算公式為：

　　抵押率=擔(dān)保債權(quán)本息總額/抵押物評(píng)估價(jià)值額×100%

　　(3)貸款抵押額度的確認(rèn)

　　由于抵押物在抵押期間會(huì)出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會(huì)發(fā)生費(fèi)用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價(jià)的貸款，貸款額度要在抵押物的評(píng)估價(jià)值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計(jì)算公式為：

　　抵押貸款額=抵押物評(píng)估值×抵押貸款率

　　抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。

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　　(4)抵押合同的簽訂

　　貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容：

　?、俦粨?dān)保的主債權(quán)種類、數(shù)額;

　?、趥鶆?wù)人履行債務(wù)的期限;

　?、鄣盅何锏拿Q、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬;

　?、艿盅簱?dān)保的范圍;

　?、莓?dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

　　根據(jù)我國《擔(dān)保法》的規(guī)定，辦理財(cái)產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵

　　押登記手續(xù)，方可取得貸款。

　　3.抵押的效力

　　(1)抵押擔(dān)保的范圍

　　抵押擔(dān)保的范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。

　　(2)抵押物的轉(zhuǎn)讓

　　兩個(gè)捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁，抵押價(jià)值與債務(wù)捆綁

　　在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知銀行并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;

　　轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款與抵押物價(jià)值的比較?？傊?，抵押權(quán)不得與其擔(dān)保的債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。

　　(3)抵押物的保全――價(jià)值的保全

　　在抵押期間，銀行若發(fā)現(xiàn)抵押人對(duì)抵押物使用不當(dāng)或保管不善，足以使抵押物價(jià)值減少時(shí)，有權(quán)要求抵押人停止其行為。若抵押物價(jià)值減少時(shí)，銀行有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相等的擔(dān)保。若抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保?？傊?，抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消失的，抵押權(quán)也消失。

　　(4)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

　　抵押擔(dān)保雖然具有現(xiàn)實(shí)性和憑物性，但抵押權(quán)是與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時(shí)歸還本息，則抵押自動(dòng)消失。若借款人不能按時(shí)歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權(quán)才真正得以實(shí)現(xiàn)。

　　二、貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析

　　為避免抵押合同無效造成貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行抵押貸款首先要做好風(fēng)險(xiǎn)分析工作，只有詳備的風(fēng)險(xiǎn)分析加上完備的風(fēng)險(xiǎn)防范才能真正保證貸款抵押的安全性。

　　1.貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)分析

　　(1)抵押物虛假或嚴(yán)重不實(shí)

　　(2)未辦理有關(guān)登記手續(xù)

　　我國《擔(dān)保法》規(guī)定了要辦理抵押物登記，否則抵押合同無效。

　　(3)將共有財(cái)產(chǎn)抵押而未經(jīng)共有人同意

　　共有財(cái)產(chǎn)是指兩人以上對(duì)同一財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)。對(duì)以共有財(cái)產(chǎn)抵押的，按照共有財(cái)產(chǎn)共同處分的原則，應(yīng)該經(jīng)得各共有法人的同意才能設(shè)立，否則抵押無效。

　　(4)以第三方的財(cái)產(chǎn)作抵押而未經(jīng)財(cái)產(chǎn)所有人同意

　　(5)資產(chǎn)評(píng)估不真實(shí)，導(dǎo)致抵押物不足值

　　(6)未抵押有效證件或抵押的證件不齊

　　(7)因主合同無效，導(dǎo)致抵押關(guān)系無效

　　(8)抵押物價(jià)值貶損或難以變現(xiàn)

　　2.貸款抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范

　　(1)對(duì)抵押物進(jìn)行嚴(yán)格審查

　　首先要確保抵押物的真實(shí)性――>其次確保抵押物的合法性――>最后認(rèn)真查驗(yàn)抵押物的權(quán)屬，確保抵押物的有效性。信貸人員在核查抵押物的權(quán)屬時(shí)一定要認(rèn)真仔細(xì)，特別要注意以下情況：用合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，必須經(jīng)全體合伙人同意并共同出具抵押聲明。

　　(2)對(duì)抵押物的價(jià)值進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估

　　這是保證抵押物足值的關(guān)鍵。在實(shí)際操作中，銀行一般要求抵押企業(yè)提供商業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告，并根據(jù)評(píng)估價(jià)值打折扣后確定貸款額。這就要求銀行認(rèn)真審查評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，防止評(píng)估價(jià)值中摻有水分。貸款一旦發(fā)放后，銀行應(yīng)按照一定的時(shí)間頻率對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?？梢姡盅何飪r(jià)值評(píng)估是一項(xiàng)經(jīng)常性的工作。

　　(3)做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力

　　需依法登記的抵押物，抵押合同自登記之日起生效。這些財(cái)產(chǎn)包括房地產(chǎn)、林木、航空器、船舶、車輛以及企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)。法律規(guī)定自登記之日起生效的合同，必須辦理抵押登記，否則合同就無效

　　(4)抵押合同期限應(yīng)覆蓋貸款合同期限

　　抵押期限應(yīng)等于或大于貸款期限，凡變更貸款主合同的，一定要注意新貸款合同與原貸款抵押合同期限的差異，不能覆蓋貸款合同期限的要重新簽訂抵押合同。

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