2013銀行從考試《個(gè)人貸款》第四章：風(fēng)險(xiǎn)管理

2013銀行從考試《個(gè)人貸款》第四章：風(fēng)險(xiǎn)管理

　　第三節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)管理

　　本節(jié)也是本章比較重要的內(nèi)容，需要重點(diǎn)掌握個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施，操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容和防控措施，信用風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施;了解個(gè)人住房貸款法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式。

　　一、合作機(jī)構(gòu)管理

　　與外部機(jī)構(gòu)合作是當(dāng)前和今后一段時(shí)間個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式?，F(xiàn)階段由于缺乏征信體系，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)大多數(shù)依賴于合作機(jī)構(gòu)所提供的擔(dān)保方式來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，甚至還要他們承擔(dān)一定的貸前調(diào)查工作。商業(yè)銀行有必要建立對(duì)合作機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范管理的機(jī)制，嚴(yán)格合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人、定期審核和退出，從而保證個(gè)人住房貸款第二還款來(lái)源的可靠性。

　　(一)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　1.合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)

　　(1)分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)。要了解一個(gè)企業(yè)是否講誠(chéng)信，首先要從了解企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)著手。對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人作出評(píng)價(jià)時(shí)主要看領(lǐng)導(dǎo)層的身份、學(xué)歷、履歷、個(gè)人信用狀況、以往經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、對(duì)團(tuán)隊(duì)的影響力、決策能力、經(jīng)營(yíng)水平等。

　　(2)分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)。業(yè)界聲譽(yù)是指一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度。

　　(3)分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄。一方面，可以查看外部監(jiān)管記錄，另一方面，也可以查看合作機(jī)構(gòu)與銀行歷史合作的信用記錄，通過(guò)公司業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況。

　　(4)分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度。重點(diǎn)分析合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全，有無(wú)完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度;有無(wú)財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制;對(duì)改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理。

　　(5)分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果可以看企業(yè)的利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表。

　　(6)分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力。分析企業(yè)的償債能力時(shí)，重點(diǎn)看資產(chǎn)負(fù)債表。對(duì)外法人擔(dān)保情況可以通過(guò)中國(guó)人民銀行信貸查詢系統(tǒng)獲得。

　　2.與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理

　　(I)確立合作意向。銀行可以與開發(fā)商簽訂“商品房銷售貸款合作協(xié)議書”，以明確雙方合作事宜、職責(zé)等，也可以不簽訂協(xié)議，以其他方式確定合作意向。

　　(2)合作后的管理。銀行與開發(fā)商確立合作意向后，還需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商和合作項(xiàng)目的管理，采取的措施主要包括：

　　①及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止“爛尾”工程;

　　②開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證;

　　③借款人的人住情況及對(duì)住房的使用情況等;

　?、芙杩钊税l(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理;

　?、菝芮凶⒁夂驼莆辗康禺a(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)等。

　　3.與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理

　　其他社會(huì)合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。與這些機(jī)構(gòu)合作要堅(jiān)持以下原則：

　　(1)資質(zhì)高、信譽(yù)好、管理規(guī)范;

　　(2)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求;

　　(3)近期無(wú)重大經(jīng)濟(jì)糾紛;

　　(4)銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶。

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　　(二)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為“假個(gè)貸”。

　　所謂“假個(gè)貸”，一般是指借款人并不具有真實(shí)的購(gòu)房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為?！凹賯€(gè)貸”的“假”，一是指不具有真實(shí)的購(gòu)房目的;二是指虛構(gòu)購(gòu)房行為使其具有“真實(shí)”的表象;三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個(gè)貸”惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境而實(shí)施“假個(gè)貸”;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”;銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)等。

　　“假個(gè)貸”行為具有若干共性特征，包括沒有特殊原因，滯銷樓盤突然熱銷;沒有特殊原因，樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購(gòu)買同一樓盤，或一人購(gòu)買多套;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請(qǐng)辦理貸款;借款人對(duì)所購(gòu)房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購(gòu)房屋密切相關(guān)的信息不甚了解;借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付;多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來(lái)還款;借款人集體中斷還款。

　　2.擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)借款人采用專業(yè)擔(dān)保公司提供的保證擔(dān)保申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實(shí)力較強(qiáng)，而且經(jīng)營(yíng)相對(duì)規(guī)范，而民營(yíng)背景的擔(dān)保公司由于資金實(shí)力和內(nèi)部管理等問題往往給貸款帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過(guò)大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過(guò)大，造成過(guò)度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無(wú)力代償。

　　3.其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)

　　在二手房交易中由于房產(chǎn)的買賣雙方均是通過(guò)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，且銀行的貸款一般直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，因此，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　1.“假個(gè)貸”的防控措施

　　(1)加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。在具體的操作上，要注意檢查以下四個(gè)方面的內(nèi)容：①借款人身份的真實(shí)性。②借款人信用情況。③各類證件的真實(shí)性。④申報(bào)價(jià)格的合理性。

　　(2)進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。

　　(3)要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。

　　2.其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施

　　(1)深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)。一般來(lái)講，應(yīng)重點(diǎn)選擇具有以下特征的合作機(jī)構(gòu)：

　　①企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長(zhǎng)、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定的地位;

　?、谄髽I(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù);

　?、劬哂辛己玫男庞糜涗?

　?、芷髽I(yè)組織機(jī)構(gòu)健全，具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度，企業(yè)治理結(jié)構(gòu)合理;

　?、菥哂辛己玫臍v史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和較強(qiáng)的盈利能力;

　?、蘧哂休^強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。

　　(2)業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員應(yīng)注意銀行不能過(guò)分依賴合作機(jī)構(gòu)，只有貸款銀行履行了銀行應(yīng)盡的職責(zé)，才能防范合作機(jī)構(gòu)割斷銀行與客戶的關(guān)系而從中牟利。

　　(3)嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度。一般來(lái)說(shuō)，對(duì)具有擔(dān)保性質(zhì)的合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人需要考慮以下幾個(gè)方面：

　　①注冊(cè)資金是否達(dá)到一定規(guī)模;

　?、谑欠窬哂幸欢ǖ男刨J擔(dān)保經(jīng)驗(yàn);

　?、圪Y信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求;

　?、苁欠窬邆浞蠐?dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持;

　　⑤公司及主要經(jīng)營(yíng)者是否存在不良信用記錄、違法涉案行為等。

　　(4)有效利用保證金制度。對(duì)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)，銀行應(yīng)要求留存擔(dān)保保證金，需要開立保證金專戶存儲(chǔ)，并在擔(dān)保合作協(xié)議中明確該賬戶內(nèi)保證金的用途及擔(dān)保人使用限制條款，在借款人不履行合同義務(wù)時(shí)，銀行直接扣收擔(dān)保人的保證金。

　　(5)嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。對(duì)客戶進(jìn)行回訪是銀行貸后的主要工作之一。存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：

　?、俳?jīng)營(yíng)出現(xiàn)明顯問題的;

　?、谟羞`法違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的;

　　③與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的;

　?、芩M(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的;

　　⑤其他對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。

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　　二、操作風(fēng)險(xiǎn)

　　操作風(fēng)險(xiǎn)是指在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作過(guò)程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　(一)貸款流程中的風(fēng)險(xiǎn)

　　1.貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸款受理中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的受理環(huán)節(jié)是經(jīng)辦人員與借款人接觸的重要環(huán)節(jié)，對(duì)于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。這一環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

　?、俳杩钌暾?qǐng)人的主體資格是否符合所申請(qǐng)貸款管理辦法的規(guī)定。包括：是否具有完全民事行為能力;戶籍所在地是否在貸款銀行所在地;對(duì)于個(gè)別戶籍在外地但長(zhǎng)期在本地區(qū)居住、工作并置有房產(chǎn)的，是否能夠出具常住證明或自有房產(chǎn)所有權(quán)證;是否有穩(wěn)定的工作、合法的收入來(lái)源，有按期償還本息的能力。

　　②借款申請(qǐng)人提交的資料是否齊全，格式是否符合銀行的要求，所有原件和復(fù)印件之間是否一致。

　　(2)貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款貸前調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查和對(duì)借款人的調(diào)查兩個(gè)方面。

　　①項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報(bào)審批，或在審批未批準(zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)。提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，根據(jù)情況應(yīng)當(dāng)落實(shí)有關(guān)方面承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，未按規(guī)定與之簽訂協(xié)議或簽訂的協(xié)議無(wú)效。

　?、诮杩钊苏{(diào)查中的風(fēng)險(xiǎn)：借款申請(qǐng)人所提交的資料是否真實(shí)、合法;借款申請(qǐng)人的還款來(lái)源是否穩(wěn)定、充足;借款申請(qǐng)人的擔(dān)保措施是否足額、有效。第三方保證人是否具備擔(dān)保資格和保證能力。

　　2.貸款審查和審批中的風(fēng)險(xiǎn)

　　貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)為：

　　(1)未按獨(dú)立公正原則審批;

　　(2)不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放;

　　(3)審批人員對(duì)應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。

　　3.貸款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn)。這一環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有：

　?、傥春炗喓贤蚴呛炗啛o(wú)效合同。

　?、诤贤谋局械牟灰?guī)范行為。

　?、畚磳?duì)合同簽署人及簽字(簽章)進(jìn)行核實(shí)。

　　(2)貸款發(fā)放的風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放是資金劃撥的過(guò)程，從貸款發(fā)放的條件審查與貸款資金的劃撥兩個(gè)方面加以考慮，主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)如下：

　　①個(gè)人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確;貸款發(fā)放程序是否合規(guī)。

　?、谫J款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效，抵(質(zhì))押物是否辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)。

　　③在發(fā)放條件不齊全的情況下放款。

　?、茉谫Y金劃撥中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有會(huì)計(jì)憑證填制不合要求;未對(duì)會(huì)計(jì)憑證進(jìn)行審查;貸款以現(xiàn)金發(fā)放的，沒有“先記賬、后放款”等。

　?、菸窗匆?guī)定的貸款金額、貸款期限、貸款的擔(dān)保方式、貼息等發(fā)放貸款，導(dǎo)致貸款錯(cuò)誤核算，發(fā)放金額、期限與審批表不一致，造成錯(cuò)誤發(fā)放貸款。

　　4.貸后與檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)

　　(1)貸后管理的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：

　?、傥唇①J后監(jiān)控檢查制度，未對(duì)重點(diǎn)貸款使用情況進(jìn)行跟蹤檢查;

　?、诜课菟?xiàng)權(quán)證辦理不及時(shí);

　?、塾馄谫J款催收不及時(shí)，不良貸款處置不力，造成貸款損失;

　?、芪窗匆?guī)定保管借款合同、擔(dān)保合同等重要貸款檔案資料，造成合同損毀;他項(xiàng)權(quán)利證書未按規(guī)定進(jìn)行保管，造成他項(xiàng)權(quán)證遺失，他項(xiàng)權(quán)利滅失;

　?、菸搓P(guān)注借款人按月還款情況，在還款正常的情況下，未對(duì)其經(jīng)營(yíng)情況及抵押物價(jià)值、用途等變動(dòng)情況進(jìn)行持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)。

　　(2)檔案管理中的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：

　?、偈欠癜凑找笫占碣J款檔案資料，是否按要求立卷歸檔;

　?、谑欠駥?duì)每筆貸款設(shè)立專卷，是否按貸款種類、業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)間編序，是否核對(duì)“個(gè)人貸款檔案清單”;

　?、壑匾獑巫C保管是否及時(shí)移交會(huì)計(jì)部門專管，檔案資料使用是否實(shí)施借閱審批登記制度。

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　　(二)法律和政策風(fēng)險(xiǎn)

　　從實(shí)踐中涉及的貸款糾紛來(lái)看，個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最多，主要集中在以下幾個(gè)方面。

　　1.借款人主體資格

　　(1)未成年人能否申請(qǐng)個(gè)人住房貸款問題。實(shí)踐中，未成年人的監(jiān)護(hù)人以未成年人的名義申請(qǐng)貸款，并代未成年人償還貸款，因涉及諸多法律問題，銀行應(yīng)對(duì)此類貸款謹(jǐn)慎處理。

　　根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，未成年人可作為購(gòu)房人購(gòu)買房屋，但需由其監(jiān)護(hù)人作為法定代理人進(jìn)行代理。未成年人作為無(wú)民事行為能力人或限制行為能力人，不能以貸款方式購(gòu)買房屋。銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請(qǐng)，而應(yīng)該由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請(qǐng)。

　　(2)外籍自然人能否辦理住房貸款問題。根據(jù)《貸款通則》第17條規(guī)定，外籍人被排除在個(gè)人住房貸款對(duì)象之外，貸款銀行與外籍自然人簽署的貸款協(xié)議可能被認(rèn)定為無(wú)效。在實(shí)踐中，我國(guó)境內(nèi)商業(yè)銀行(包括中資商業(yè)銀行和外資商業(yè)銀行)均將外籍自然人列為住房貸款對(duì)象。

　　2.合同有效性風(fēng)險(xiǎn)

　　目前，個(gè)人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實(shí)際業(yè)務(wù)中還會(huì)根據(jù)不同情況與客戶簽訂補(bǔ)充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(1)格式條款無(wú)效。個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員需要擬定格式條款(合同)肘，應(yīng)注意遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)，既要維護(hù)銀行的合法權(quán)益，又要保障客戶的利益，避免造成合同條款無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　(2)未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《合同法》第39條第l款的規(guī)定，商業(yè)銀行作為格式條款的提供方，應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提醒借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按照對(duì)方提出的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。

　　(3)格式條款解釋風(fēng)險(xiǎn)。銀行在擬定合同書及相關(guān)資料時(shí)，應(yīng)盡可能做到內(nèi)容具體明確、文字用語(yǔ)規(guī)范，避免出現(xiàn)矛盾或產(chǎn)生歧義;在相對(duì)于客戶有爭(zhēng)議的條款解釋上盡可能按照條款最直接表述的意思進(jìn)行解釋。

　　(4)格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)非格式條款與格式條款的意思表達(dá)不一致或矛盾時(shí)，依據(jù)《合同法》第41條規(guī)定辦理，即“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”?？梢姡a(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。因此，貸款經(jīng)辦人在填寫或錄入非格式條款信息，或?qū)Ω袷綏l款進(jìn)行修改時(shí)，應(yīng)當(dāng)更加慎重。

　　3.擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)

　　個(gè)人住房貸款中的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：

　　(1)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)

　　①抵押物的合法有效性。根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位的公益財(cái)產(chǎn)，所有權(quán)不明、有爭(zhēng)議的以及宅基地的使用權(quán)不得設(shè)定抵押，共有財(cái)產(chǎn)的抵押須由共有人同意，公司董事、經(jīng)理不得以公司財(cái)產(chǎn)為個(gè)人提供抵押擔(dān)保等。

　　②抵押物重復(fù)抵押。

　　③抵押物價(jià)值高估、不足值或抵押率偏高。

　?、艿盅旱怯洿嬖阼Υ?，使得抵押擔(dān)保處于抵押不生效的風(fēng)險(xiǎn)中。

　　(2)質(zhì)押擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)押擔(dān)保目前主要是權(quán)力質(zhì)押，較多的是存單、保單、國(guó)債、收費(fèi)權(quán)質(zhì)押。主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于：

　?、儋|(zhì)押物的合法性;

　?、趯?duì)于無(wú)處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　?、鄯菫楸槐O(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;

　　④以非法所得、不當(dāng)所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　(3)保證擔(dān)保的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：

　?、傥疵鞔_連帶責(zé)任保證，追索的難度大;

　　②未明確保證期間或保證期間不明;

　?、郾ＷC人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;

　　④借款人互相提供保證;

　?、莨尽⑵髽I(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個(gè)人提供保證;

　?、薰尽⑵髽I(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對(duì)外提供保證等。

　　4.訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)

　　在個(gè)人住房貸款實(shí)踐中，由于經(jīng)辦人員法律知識(shí)的缺陷或工作責(zé)任心問題，未能及時(shí)中斷訴訟時(shí)效或雖有中斷訴訟時(shí)效行為但沒有及時(shí)保留中斷訴訟時(shí)效證據(jù)，導(dǎo)致訴訟中處于不利或被動(dòng)的地位。

　　5.政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)是指政府的金融政策或相關(guān)法律、法規(guī)發(fā)生重大變化或是有重要的舉措出臺(tái)，引起市場(chǎng)波動(dòng)，從而給商業(yè)銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)人住房貸款的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之一，是單一行業(yè)、單一銀行所無(wú)法避免的。比較常見的政策風(fēng)險(xiǎn)如下：

　　(1)對(duì)境外人士購(gòu)房的限制。實(shí)踐中，一些地方政府出于住房市場(chǎng)調(diào)控等目的，對(duì)境外人士購(gòu)買我國(guó)境內(nèi)住房進(jìn)行一定的限制。

　　(2)對(duì)購(gòu)房人資格的政策性限制。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等實(shí)行定向銷售的住房，政府一般對(duì)購(gòu)房人的資格進(jìn)行嚴(yán)格的限制，如對(duì)購(gòu)房人的戶籍(居住地)、收入水平、現(xiàn)有居住條件等作出特別要求。對(duì)于以經(jīng)濟(jì)適用房等特殊種類住房為對(duì)象的住房貸款，銀行在審核購(gòu)房人貸款申請(qǐng)的主體資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)政府的有關(guān)政策性規(guī)定。

　　(3)抵押品執(zhí)行的政策性限制。根據(jù)最高人民法院頒布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中的司法解釋，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。同時(shí)，還規(guī)定對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。該司法解釋未能嚴(yán)格保護(hù)債權(quán)人一一銀行的權(quán)利，這可能影響到一部分債務(wù)人的還款意愿，甚至可能會(huì)導(dǎo)致一些債務(wù)人產(chǎn)生不良企圖，利用新司法解釋給債務(wù)人帶來(lái)的保護(hù)權(quán)益，借故逃避還款義務(wù)。早在新的司法解釋出臺(tái)前，各商業(yè)銀行的住房貸款基本上都可以第一套住房作抵押，這樣的抵押實(shí)際上在執(zhí)行中已經(jīng)失去作用，一旦借款人失去還款能力，貸款就將形成風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)操作風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

　　1.提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神

　　人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)包括操作失誤、違法行為(員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外勾結(jié))等情況。在貸款經(jīng)辦人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)、業(yè)務(wù)流程有待完善、內(nèi)控制度有待健全的情況下，人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)就成為銀行面臨的首要的操作風(fēng)險(xiǎn)。因此，防范人員導(dǎo)致的操作風(fēng)險(xiǎn)，首先需要個(gè)人住房貸款經(jīng)辦人員努力培養(yǎng)自身的職業(yè)道德;其次要加強(qiáng)法制教育，加重違規(guī)違紀(jì)行為的處罰力度;最后要加強(qiáng)并完善銀行內(nèi)控制度。

　　2.掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)

　　任何一筆貸款業(yè)務(wù)都涉及較復(fù)雜的法律關(guān)系或政策要求，為應(yīng)對(duì)個(gè)人住房貸款的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員需要學(xué)習(xí)相關(guān)的法律知識(shí)，具體包括借貸、簽訂合同、擔(dān)保、抵押登記、商品房銷售、訴訟和執(zhí)行等法律常識(shí)。更重要的是，在實(shí)踐工作中，個(gè)人住房貸款的經(jīng)辦人員應(yīng)盡職盡責(zé)，避免違法違規(guī)操作。

　　3.嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查

　　調(diào)查和檢查的工作重點(diǎn)如下：

　　(1)確保客戶信息真實(shí)性;

　　(2)與合作機(jī)構(gòu)合作前，要查看合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入文件、審批批復(fù)的合作機(jī)構(gòu)擔(dān)保金額及銀行與合作機(jī)構(gòu)簽訂的合作協(xié)議;

　　(3)貸款發(fā)放前，落實(shí)貸款有效擔(dān)保;

　　(4)貸款發(fā)放后要對(duì)客戶還款情況、擔(dān)保人或抵(質(zhì))物的變動(dòng)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控;

　　(5)加強(qiáng)貸后客戶檢查，按規(guī)定撰寫客戶貸后檢查報(bào)告。

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　　三、信用風(fēng)險(xiǎn)

　　(一)信用風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式

　　借款人的還款能力和還款意愿對(duì)銀行個(gè)人住房貸款的安全有著至關(guān)重要的作用，借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為還款能力風(fēng)險(xiǎn)和還款意愿風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。

　　1.還款能力風(fēng)險(xiǎn)

　　從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財(cái)務(wù)狀況，即在客觀情況下借款人能夠按時(shí)足額還款的能力。

　　個(gè)人住房貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，其還款期限通常要持續(xù)在20一30年，在這段時(shí)間里，個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，這往往就可能轉(zhuǎn)化為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)前個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)者主要是收入水平波動(dòng)較大的、收入市場(chǎng)化程度較高的工薪階層，這種中長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而我國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使借款人承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這就導(dǎo)致了借款人在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。

　　2.還款意愿風(fēng)險(xiǎn)

　　還款意愿是指借款人對(duì)償還銀行貸款的態(tài)度。在還款能力確定的情況下，借款人還可能故意欺詐，通過(guò)偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生還款意愿風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中，有很多借款人根本不具備按期還款的能力，其通過(guò)偽造個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款購(gòu)買房屋，再將該房屋出租，以租金收入還貸，一旦房屋無(wú)法出租，借款人也就無(wú)力繼續(xù)還款，給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)信用風(fēng)險(xiǎn)防范措施

　　1.加強(qiáng)對(duì)借款人還款能力的甄別

　　銀行應(yīng)該進(jìn)一步嚴(yán)格個(gè)人住房貸款的調(diào)查和審查，尤其要關(guān)注和評(píng)估借款人的還款能力，準(zhǔn)確把握第一還款來(lái)源，從而有效地控制個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)。

　　在審核個(gè)人住房貸款申請(qǐng)時(shí)，必須對(duì)借款人的收入證明進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，尤其是借款人為自雇人士或自由職業(yè)者的。除了向借款人的工作單位、工商管理部門、稅務(wù)部門以及征信機(jī)構(gòu)等獨(dú)立的第三方進(jìn)行查證外，還應(yīng)審查其納稅證明、資產(chǎn)證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、銀行賬單等，確保第一還款來(lái)源真實(shí)、準(zhǔn)確、充足。具體的措施將從驗(yàn)證借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營(yíng)收入四個(gè)方面來(lái)介紹。

　　2.深入了解客戶還款意愿

　　在當(dāng)前的業(yè)務(wù)環(huán)境下，真實(shí)個(gè)人信息獲取的成本和難度都比較大，往往造成工作中的信息不對(duì)稱。事前的信息不對(duì)稱使得一些優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的逆向選擇;而事后的信息不對(duì)稱使得銀行的貸款資金遭受風(fēng)險(xiǎn)，即道德風(fēng)險(xiǎn)。為了防范這種信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該對(duì)借款人的還款意愿有良好的把握。

　　如果借款人是老客戶，通?？梢酝ㄟ^(guò)檢查其以往的賬戶記錄、還款記錄以及當(dāng)前貸款狀態(tài)，了解其還款意愿。如果是新客戶，往往可以通過(guò)職業(yè)、家庭、教育、年齡、穩(wěn)定性等個(gè)人背景因素來(lái)綜合判斷。這些信息可以通過(guò)借款人提交的申請(qǐng)資料和人民銀行的個(gè)人征信系統(tǒng)的信用報(bào)告來(lái)獲取。而借款人的穩(wěn)定性可以通過(guò)借款人在現(xiàn)職公司的工作年限、在現(xiàn)住址的年限來(lái)判斷。查證借款人的身份證明文件，核實(shí)其就業(yè)狀況及收入情況，審查借款人申請(qǐng)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性及品格特征是必不可少的貸款審查內(nèi)容。同時(shí)，通過(guò)堅(jiān)持面談的制度，對(duì)申請(qǐng)人的還款意愿從細(xì)節(jié)上進(jìn)行把握。

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