2012年銀行從業(yè)個人貸款輔導：個人住房貸款基礎(2)

　　二、個人住房貸款的特征

　　個人住房貸款與其他個人貸款相比，具有以下特點：

　　1.貸款金額大、期限長。購房支出通常是家庭支出的主要部分，住房貸款也普遍占家庭負債的較大份額;期限較長，通常為10一20年，最長可達30年，絕大多數(shù)采取分期付款的方式。

　　2.以抵押為前提建立的借貸關系。通常情況下，個人住房貸款是以住房作抵押這一前提為條件發(fā)生的資金借貸行為，個人住房貸款的實質是一種融資關系而不是商品買賣關系。對于個人住房貸款的借方而言，其目的是通過借款融資而取得購買住房的資金，實現(xiàn)對住房的擁有，而不是為了出售作為抵押物的住房。對于個人住房貸款的貸方而言，其取得該住房抵押權的目的并不是要實際占有住房，而是為了在貸出資金未能按時收回時，作為一種追償貸款本息的保障。在抵押的情形下借款人或第三人不轉移對抵押財產(chǎn)的占有。

　　3.風險因素類似，風險具有系統(tǒng)性特點。由于個人住房貸款大多數(shù)為房產(chǎn)抵押擔保貸款，風險相對較低。但由于大多數(shù)個人住房貸款具有類似的貸款模式，風險也相對集中。除了客戶還款能力和還款意愿等方面的因素外，房地產(chǎn)交易市場的穩(wěn)定性和規(guī)范性對個人住房貸款風險的影響也較大。

　　三、個人住房貸款的發(fā)展歷程

　　個人住房貸款在各國個人貸款業(yè)務中都是最主要的產(chǎn)品，在我國也是最早開辦、規(guī)模最大的個人貸款產(chǎn)品。國內(nèi)個人住房貸款最早萌芽于改革開放初期，源于城市住宅制度的改革。l980年，在全國城市房屋住宅工作會議上，住房商品化作為今后的工作設想被提出來，同時被提出的還有購房可分期付款的思路。20世紀80年代中期，作為首批住房體制改革的試點城市，煙臺、蚌埠兩市分別成立了住房儲蓄銀行，開始發(fā)放住房貸款。截至2008年11月，我國個人住房貸款余額已達到2.95萬億元，比1997年年底增長155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。

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