物業(yè)管理師考試輔導講義:房地產市場概述

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　　房地產市場概述

　　一、房地產市場的概念

　　房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等活動的場所以及一切交易途徑和形式。

　　二、房地產市場的運行環(huán)境

　　房地產市場的運行環(huán)境，是指把房地產市場作為一個中心體時，它周圍各種影響因素的總和。在整個市場經濟體系中，房地產市場并不是孤立存在的，它時刻受到社會經濟體系中各方面因素的影響，同時也會對這些因素產生反作用。按照這些影響因素的性質，可將其分為社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境和國際環(huán)境。

　　1.社會環(huán)境，是指一定時期和一定范圍內人口的數量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結構，家庭的數量及其結構，各地的風俗習慣和民族特點等。

　　2.政治環(huán)境，是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對待外資的態(tài)度等，它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問題。

　　3.經濟環(huán)境，是指在整個經濟系統(tǒng)內，存在于房地產業(yè)之外，而又對房地產市場有影響的經濟因素和經濟活動。例如城市或區(qū)域總體經濟發(fā)展水平、就業(yè)、支付能力、產業(yè)與結構布局、基礎設施狀況、利率和通貨膨脹等。

　　4.金融環(huán)境，是指房地產業(yè)所處的金融體系和支持房地產業(yè)發(fā)展的金融資源，這種支持主要指所能提供的金融服務、金融支持的力度和狀況等。

　　5.房地產法律制度環(huán)境，是指與房地產業(yè)有關的正式規(guī)則，包括現(xiàn)行法律與相關政策。

　　6.技術環(huán)境，是指一個國家或地區(qū)的技術水平、技術政策、新產品開發(fā)能力以及技術發(fā)展動向等。

　　7.資源環(huán)境，是指影響房地產市場發(fā)展的土地、能源、生態(tài)等自然資源條件。

　　8.國際環(huán)境，是指國外發(fā)生的事情、狀況或關系。國際環(huán)境是一種動態(tài)的過程，是國家以外的結構體系對一國的影響和一國對國家以外結構體系的影響所作出的反應兩者之間的相互作用、相互滲透和相互影響的一個互動過程。

　　三、推動房地產市場轉變的社會經濟力量

　　(一)影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素

　　房地產市場發(fā)展與社會經濟環(huán)境的依存程度不斷增長。影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素有：社會因素，包括傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數量及狀態(tài)、家庭戶數與規(guī)模、家庭生命周期等因素;經濟因素，包括經濟發(fā)展狀況、家庭收入水平及分布、物價水平、工資及就業(yè)水平、房價租金比等;政策因素，包括房地產供給政策、住房分配和消費政策、房地產金融政策、房地產產權與交易政策、房地產價格政策等。

　　(二)影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

　　1.金融業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)在作為產業(yè)出現(xiàn)時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產價格租金水平的預期，從而導致市場空置情況及實際價格、租金水平的變化。

　　2.信息、通信技術水平的提高。信息、通信技術水平的提高和交通條件的根本改善，會縮短不同物業(yè)之間的相對距離，推動不同地域消費晶的交流，減少勞動力成本和時間費用。這無疑會改變人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念，增加對不同位置物業(yè)的選擇機會，促進不同地區(qū)間的資本流動。

　　3.生產和工作方式的轉變。第三產業(yè)的壯大、勞動密集型向資金技術密集型的轉變、高新技術產業(yè)的發(fā)展、居家辦公模式的出現(xiàn)等，促使人們工作和生活居住模式及觀念的轉變。

　　4.人文環(huán)境的變化。社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使得對住宅的認識產生了巨大變化，老年人住宅、第二住宅和季節(jié)性住宅等概念應運而生。

　　5.自然環(huán)境的變化。城市環(huán)境污染、低收人人口大量涌入城市所產生的社會問題等導致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問題和社會問題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內住宅重新受到青睞。

　　6.政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容，而住房制度的改革，無疑會對房地產市場產生巨大的影響(如1998年進行的停止住房實物分配、實行住房分配貨幣化改革，極大地促進了房地產市場的發(fā)展)。土地使用制度改革，同樣會對房地產市場產生巨大的影響力。

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