理財規(guī)劃師考試熱門考點：消費支出規(guī)劃

消費支出規(guī)劃

一、金融市場與消費支出

二、收入、支出與財務安全和財務自由

(一)收大于支的消費模式

家庭消費收大于支模式的圖形表現為(投資曲線上升，收入曲線在消費曲線上方)。

(二)收支相抵的消費模式

家庭消費收支相抵的模式的圖形表現為(投資曲線上升，消費曲線圍繞工薪收入曲線波動)。

(三)支大于收的消費模式。 “月光族”屬于這種消費模式。

第一節(jié)　債務消減計劃

一、減債計劃

二、債務危機的防范

三、債務危機的處理

第二節(jié) 制定住房消費方案

一、為什么進行住房消費規(guī)劃

二、住房支出的分類

住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的實現形式是(買房或租房)。

按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對于自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。

住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避稅，在我國住房投資避稅(作用不大)。

三、購房的目標

理財規(guī)劃師在了解客戶的購房需求后，應幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。

(一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行

(二)購房環(huán)境需求。房價取決于兩個因素：區(qū)位與面積。

(三)購房規(guī)劃的流程圖P40

購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數、利率水平、負擔能力。

人們的居住需求由空間需求和環(huán)境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環(huán)境需求的決定因素主要是(生活品質)。

四、購房的財務決策

(一)購房財務規(guī)劃的基本方法

1、以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價

(1)可負擔首付款

(2)可負擔房貸

(3)可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

(4)可負擔房屋單價

2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用

經驗數據顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因為在這個范圍內，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

(二)其他需要考慮的因素

購房除了房款本身之外，還需要繳納契稅、印花稅、房屋買賣手續(xù)費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔按揭保險費等等。

1、契稅：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建筑面積140(含)平米以下;成交價低于同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

2、評估費

3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業(yè)貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產抵押擔保須購買，稱為“財產抵押擔保加購房綜合險”;財產抵押并加連帶責任保證，須購買;財產質押擔保或連帶責任擔保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。

5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建筑面積)計算的登記費。

6、印花稅：商品房買賣，0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產權轉讓書據，按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)

(三)購房財務規(guī)劃的主要指標

理財規(guī)劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標：

1、房屋月供款與稅后月總收入的比率(注：三版是占“稅前”)：一般不應超過25%-30%

2、所有貸款月供款與稅后月總收入的比率：33%-38%

五、住房消費信貸

(一)住房消費信貸的種類

目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。

1、個人住房公積金貸款

(1)住房公積金貸款的定義與特點

定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

特點：

①貸款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

②貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

③個人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證四種。

住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權)及貸款銀行認可的其他符合法律規(guī)定的財產。

連帶責任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限于(5)年期以下貸款。

④貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴格，沒有年齡上的限制。

⑤貸款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

⑥還款靈活度高

⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

2、個人住房商業(yè)性貸款

(1)個人住房按揭貸款。

貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

(2)個人二手房貸款

(3)個人商用房貸P48

個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數額一般不超過所購房屋總價或經房地產評估機構評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產作為抵押或質押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

(4)個人住房轉按揭貸款

(個人住房轉按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產權和按揭貸款需同時轉讓給他人，并由銀行為其最貸款轉移手續(xù)的業(yè)務。

(5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款

(6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款。

3、個人住房組合貸款

貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應檔次基準利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

4、經濟適用房

(二)還款方式和還款金額

1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

2、期款

(1)等額本息還款法。在貸款期內每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務員、教師等。

(2)等額本金還款法。采用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

適合人群：目前收入較高但預計將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，并希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

(3)等額遞增還款法

適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

(4)等額遞減還款法

適合人群：目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領人士。

(5)等比遞增還款法

適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

(6)等比遞減還款法

適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

3、提前還貸的選擇權

(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

(2)提前還貸的方法

①全部提前還款

②部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

③部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

(3)如何還貸更經濟

(4)提前還貸需注意的問題

①提前償還部分貸款，應當在按月正常償還貸款本息1年后提出。

③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經還清。

④借款人一般須提前15天向貸款機構提出書面申請還貸。

⑤貸款期限在一年以內，實行到期本息一次性清償的還款方法，不得提前償還部分本金。

⑧組合貸款中不必先還公積金貸款。

4、延長貸款

延長貸款必須在原貸款沒有到期時進行申請，延長期限前借款人必須先清償其應付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

(三)利率調整對還款總額的影響

1、貸款期限在1年以內(含1年)的，遇法定利率調整，不調整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。

2、當中國人民銀行調整金融機構貸款利率后，金融機構將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。

六、租房的選擇

(一)適宜租房的人群

(二)租房與購房的比較分析

1、年成本法

2、凈現值法

3、房屋生涯規(guī)劃P60

工作要求

工作程序

(1)計算沒有提前還貸時支付利息總額

(2)計算提前還貸時已支付利息，未還本金

(3)分別計算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額

①月供不變，還款期縮短

②減少月供，還款期不變

③月供減少，還款期縮短

注意事項

1、項目手續(xù)法律風險

(1)表現

(2)防范：在建工程抵押貸款應提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項目手續(xù)是否完備，又可以了解項目當時的法律狀態(tài)。

2、房屋位置約定不清的漏洞

(1)表現

(2)防范

3、面積約定方面的漏洞和風險

(1)表現

(2)防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。

4、關于房屋交接約定的問題

(1)表現

(2)防范：要求賣人嚴格按照書面通知方式將所需通知的內容送達買受人。

5、關于基礎設施、公共配套建筑運行約定的問題

(1)表現

(2)防范：對于涉及的所有設施、配套設備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。

6、關于產權證書辦理的約定問題

(1)表現

(2)防范：與出賣人明確預定由出賣人代買受人辦妥產權證。

7、關于合同所附房屋平面圖的問題

(1)表現

(2)防范

8、關于裝飾、設備標準約定的問題

(1)表現

(2)防范

9、關于合同文本備案的問題

(1)表現

(2)防范：合同簽定好后，立即復印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內容完全一致”的表述。

第三節(jié)　制定汽車消費方案

(一)個人汽車消費貸款

是擔保貸款。實行“部分自籌、有效擔保、�？顚Ｓ�、按期償還”的原則。貸款不得異地發(fā)放。

1、貸款對象和條件

2、貸款期限、利率和金額

(1)貸款期限：一般3年，最長不超過5年。

(2)貸款利率：1年(含)一下，合同利率;以上，下年初執(zhí)行新的。在貸款期間如遇利率調整時，貸款期限在1年以上的，實行分段計算，于(利率調整之日的次年1月1日起)開始，按相應利率檔次執(zhí)行新的利率。銀行的汽車消費貸款利率按照中國人民銀行的同期貸款利率計算，在貸款期間如遇利率調整時，貸款期限在(1年(含)以下)的，按合同利率計算。

(3)貸款金額：工行的規(guī)定，質押或銀行、保險公司連帶保證，不超過80%;所購車抵押擔保不超70%;銀行、保險公司外的第三方保證方式擔保的，不超60%。中行的規(guī)定，最高額為所購車80%以內。

3、貸款擔保

4、貸款保險

5、還款方式及案例分析：1年(含)以內，按月(季)償還本息或到期一次;1年上按月(季)償還。

(1)等額本息和等額本金

(2)按月還款和按季還款

(3)遞增法和遞減法

(4)智慧型還款

6、銀行與汽車金融公司貸款比較

(1)貸款比例及年限：銀行首付款40%，豐田金融20%。年限均3、5年。

(2)申請汽車貸款資格：汽車金融外省戶口可申請。

(3)車貸利率和其他費用。汽車金融公司利率比銀行利率高。

(二)個人車庫車位貸款：1-3年，最長不超過5年。

第四節(jié)　制定消費信貸方案

一、個人綜合消費貸款

個人綜合消費貸款是銀行向借款人發(fā)放的用于指定消費用途的人民幣擔保貸款，用途主要有個人住房、汽車、一般助學貸款等消費性個人貸款。具有消費用途(廣泛)、貸款額度較高、貸款期限(較長)等特點。

住房抵押，不超70%;商用房抵押不超60%。期限不超5年，醫(yī)療或留學最長可8年，不展期。期限1年(含)內，按月、季、半年或一次還本;超1年，按月還本付息。

借款申請人向銀行提出申請，書面填寫申請表，需要提交的資料有：(1)有效身份證件(4)收入證明或個人資產狀況證明(6)貸款用途使用計劃或聲明等。

二、個人耐用消費品貸款

單價2000以上，壽命2年以上。

中國建行此類業(yè)務：

1、貸款對象：18-60周歲，有完全民事行為能力。

2、貸款額度：3000-50000。抵押擔保不超70%，質押擔保不超90%。

3、貸款期限：半年-3年。

4、貸款利率：隨央行同期利率浮動。

5、擔保方式及要求

(1)抵押：抵押物須評估;(2)質押：政府債券、定期儲蓄存單及其他;(3)保證：A級以上客戶;(4)未經銀行同意，抵押期間，不得將抵押物轉讓、出租、出售、饋贈或再抵押。

6、需要提供的申請材料：有效身份證等。

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