營改增對房企營業(yè)利潤、土地增值稅的影響
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營改增對房企營業(yè)利潤的影響
案例1：甲房地產(chǎn)公司當(dāng)年銷售額15000萬元，該銷售額對應(yīng)的開發(fā)成本為5000萬元、土地出讓金5000萬元(由于開發(fā)成本中各項成本增值稅稅率不同，假設(shè)2016年5月1日營改增后甲企業(yè)新開工項目按一般納稅人計稅方法計算增值稅，開發(fā)成本中可以取得500萬元的進項稅額，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷項稅額990.99萬元)，城建稅和教育費附加合計10%，不考慮其他因素。
營改增前，甲公司的主營業(yè)務(wù)收入為15000萬元，營業(yè)稅金及附加為825萬元(營業(yè)稅750萬元加上城建稅及教育費附加75萬元)，主營業(yè)務(wù)成本為10000萬元。
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號，以下簡稱36號公告)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。所以營改增后，甲房地產(chǎn)公司主營業(yè)務(wù)收入為14009.01萬元〔(15000-5000)÷1.11〕，應(yīng)繳增值稅490.99萬元〔(15000-5000)÷1.11×0.11-500〕，城建稅及教育費附加為49.10萬元，主營業(yè)務(wù)成本為9500萬元(10000-500)。
增值稅價外稅的特點，使得主營業(yè)務(wù)收入減少了990.99萬元;主營業(yè)務(wù)成本減少了500萬元;營業(yè)稅金及附加減少了775.9萬元，甲企業(yè)營業(yè)利潤合計增加了 284.91萬元(500+775.9-990.99)，從而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅所得額增加。值得注意的是，甲公司開發(fā)成本中取得的進項稅額將影響營業(yè)利潤和應(yīng)納稅所得稅額。若甲企業(yè)開發(fā)成本中進項稅額增加，則甲公司應(yīng)繳納的增值稅和開發(fā)成本均減少，企業(yè)營業(yè)利潤和應(yīng)納稅的稅額都增加。反之，則甲公司應(yīng)繳納的增值稅會增加，營業(yè)利潤和應(yīng)納稅所得額均減少。
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營改增對房企土地增值稅影響
案例2：預(yù)計乙房地產(chǎn)公司2016年銷售額15000萬元，假設(shè)2016年5月1日營改增后乙企業(yè)新開工項目按一般計稅辦法計算增值稅，符合土地增值稅扣除項目的金額為項目成本合計7000萬元(假設(shè)土地款 3500萬元，營改增后可以取得346.85萬元的進項稅額)，營改增前營業(yè)稅稅率5%，營改增后增值稅稅率11%，乙公司無法按項目分攤利息支出，不能提供金融機構(gòu)貸款證明，不考慮其他稅費。
土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除;對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。乙房地產(chǎn)公司合計可以加計扣除30%的成本。
營改增前，乙公司銷售收入為15000萬元，扣除項目金額為9100萬元〔7000×(1+30%)〕，營業(yè)稅750萬元。土地增值稅增值額為5150萬元，增值率為52.28%(5150÷9850)，應(yīng)繳土地增值稅為1567.5萬元 (5150×40%-9850×5%)。營改增后，乙公司銷售收入為13860.36萬元，應(yīng)繳增值稅792.79萬元〔(15000-3500)÷1.11×0.11-346.85〕，扣除項目金額為開發(fā)成本8649.10萬元〔6653.15×(1+30%)〕。土地增值稅增值額為5211.26萬元，增值率為60.25%(5211.26÷8649.10)，應(yīng)繳土地增值稅為1652.05萬元(5211.26×40%-8649.10×5%)
可見，營改增后乙公司土地增值稅增加了84.55萬元，雖然土地增值稅的稅率沒有從40%超率累進到50%，但是也可能會導(dǎo)致土地增值稅增加。原因如下：第一，雖然收入和成本都下降，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)存在加計扣除30%的因素，導(dǎo)致增值率增加;第二，營業(yè)稅是價內(nèi)稅可以在計算土地增值稅稅前扣除，而增值稅是價外稅，無法在稅前扣除，導(dǎo)致增值率增加;第三，土地增值稅實行四級超率累進，增值率越高，土地增值稅越高。
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