“營改增”對二手房交易中購房者與售房者的影響
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【摘要】環(huán)球網(wǎng)校為方便大家了解會計(jì)相關(guān)的社會熱點(diǎn)特對相關(guān)資料進(jìn)行了整理，以下是網(wǎng)校分享的““營改增”對二手房交易中購房者與售房者的影響”介紹了營改增對二手房交易雙方的影響，希望對大家有幫助，更多資料敬請關(guān)注環(huán)球會計(jì)從業(yè)資格考試頻道!
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“營業(yè)稅”是對營業(yè)額直接征稅，根據(jù)最2015年3.30規(guī)定，個(gè)人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
個(gè)人二手房營改增了，只對房子增值部分征稅，沒增值就不征稅。以前營業(yè)稅稅率是5.6%，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)增值稅稅率或?yàn)?1%，具體是多少只有等到政策出臺后才能確定，下面我給大家具體分析一下5月1日起個(gè)人二手房交易開征增值稅后對于購房者和售房者的具體影響：
一、個(gè)人二手房營改增對購房者的影響
如果稅率由5.6%的營業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅，一套成交價(jià)為200萬元的普通住宅在5年內(nèi)出售，需要交納11.2萬元營業(yè)稅。改為稅率為11%的增值稅 之后，若按原價(jià)出售則需要繳納近20萬元[200萬÷(1+11%)×11%]的稅費(fèi)。個(gè)人購房不存在抵扣，購房者就要實(shí)實(shí)在在地多花8.8 萬元。
二、個(gè)人二手房營改增對售房者的影響
個(gè)人二手房交易需要繳納的增值稅為銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額，由于政策還沒有最終出來，到底哪些項(xiàng)目可以抵扣并不明確，是以前繳納的營業(yè)稅嗎?況且以前的房子要是屬于福利分房又如何抵扣，再就是那些大約在2003年房子漲價(jià)前就已購進(jìn)的成本很低的房子到底應(yīng)如何抵扣也是一個(gè)大問題，如果“進(jìn)項(xiàng)稅額”不到位，那么“營改增”之后的稅負(fù)就會增加，這樣為了避免加重稅負(fù)，引發(fā)房價(jià)轉(zhuǎn)嫁性上漲，我估計(jì)可能會有一個(gè)統(tǒng)一的、類似于營業(yè)稅率的、比較低的增值稅率作為過渡政策。
總之，該政策的出臺是一件標(biāo)志性的大事，首次涉及自然人繳納增值稅征管，我相信稅務(wù)部門將打通政策落地的“最后一公里”，特別是對接納稅人的“最后一公尺”。
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最后，再給大家一個(gè)截至目前為止的二手房交易稅費(fèi)費(fèi)清單，以供參考：
1.契稅：(1)首套房且面積90平米以下，成交價(jià)*1%;(2)首套房且面積在90-144平米之間，成交價(jià)*1.5%;(3)其他：成交價(jià)*3%。
2.營業(yè)稅：2015年3.30規(guī)定，個(gè)人出售購買2年以上(含2年)的普通住房的，免征營業(yè)稅。此項(xiàng)營業(yè)稅由城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和銷售營業(yè)稅組成，征收稅率為5.6%。
3.個(gè)稅：個(gè)稅的征收方式為：應(yīng)納個(gè)人所得稅=計(jì)稅價(jià)格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%，非普通住房或非住宅類房產(chǎn)為1.5%，拍賣房產(chǎn)為3%。對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個(gè)人所得稅。
4.印花稅：買賣雙方各0.05%：
5.土地增值稅：目前對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。核定征收方式：應(yīng)納土地增值稅額=計(jì)稅價(jià)格*核定征收率。一般城市土地增值稅核定征收標(biāo)準(zhǔn)：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類房產(chǎn)為5%。
6.登記費(fèi)：個(gè)人住房登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件80元;非住房房屋登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。
7.房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)：新建商品房按照3元/平方米收取，由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)。經(jīng)濟(jì)適用房減半收取，由買方承擔(dān)。其他情況按6元/平方米收取，由交易雙方各承擔(dān)50%。
8.傭金：成交價(jià)*3%，交易雙方各付一半。
9.貼花：5元/套。
10.評估費(fèi)：評估價(jià)格100萬以下部分收取評估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
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