“營改增”個(gè)人二手房交易稅費(fèi)到底是增還是降了
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目前，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用稅率為6%。這些新增試點(diǎn)行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，年?duì)I業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。
而在現(xiàn)行的房產(chǎn)交易中，稅費(fèi)主要包括契稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅等稅種。征收辦法則 是：對于購房超過2年(含2年)的普通住房免征營業(yè)稅;購買不足2年的住房對外出售全額征收營業(yè)稅;購買超過2年(含2年)的非普通住房按照其銷售收入減 去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅(北上廣深暫不適用此政策)。目前房地產(chǎn)的營業(yè)稅主要按5.6%來征收。
“營改增”，個(gè)人二手房交易稅費(fèi)到底是增加了還是減少了?
因此，對于房產(chǎn)交易而言，對于“營改增”最直白的描述就是：買賣二手房無需再考慮是否滿2年了!繳稅基數(shù)由售價(jià)變成差價(jià)了!
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的確，“營改增”以后，房產(chǎn)交易無需考慮是否滿2年了，因?yàn)榉凑际前凑赵鲋挡糠钟?jì)算。甚至在一些漲幅不大的城市，由于房產(chǎn)沒有增值，一分錢稅款都不用 交了。即使繳稅，差價(jià)總比售價(jià)低吧?“營改增”看起來既可以讓大家不用等兩年再賣房，又減低了稅負(fù)，可實(shí)際并沒有這簡單。實(shí)際繳納的稅款是增加還是降低減 少，本質(zhì)上要看進(jìn)項(xiàng)稅額能否得到抵扣來決定，也就是房價(jià)的增幅：
假定住宅的轉(zhuǎn)讓價(jià)格都是300萬元，增值稅率暫且定為目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用稅率11%，且不考慮免征等因素，那么按照目前營業(yè)稅征收的5.6%稅率來計(jì)算，共需交納16.8萬元營業(yè)稅。
而在“營改增”之后，則需要考慮銷項(xiàng)稅額(納稅人銷售貨物或應(yīng)有稅項(xiàng)所承擔(dān)的增值稅稅額)和進(jìn)項(xiàng)稅額(納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)所承擔(dān)的增值稅稅額)，我們來做個(gè)小學(xué)算術(shù)題：
假設(shè)購房者購買時(shí)房價(jià)為100萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為100/(1+11%)*11%約為10萬元;而銷項(xiàng)稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，也就是說增值稅稅額約為20萬元。
假設(shè)購房者購買時(shí)房價(jià)為200萬元，則這個(gè)時(shí)候的進(jìn)項(xiàng)稅額為200/(1+11%)*11%約為20萬元;而銷項(xiàng)稅額為300/(1+11%)*11%約為30萬元，這個(gè)時(shí)候的增值稅稅額則約為10萬元。
從這個(gè)例子中我們可以看到，稅費(fèi)是否增加首先取決于稅率，但更重要的是你房子增值的幅度。賣房賺錢的錢越多，就需要交納更多的稅款，而房屋增值小的則可以少交納。“從稅收角度來看，“營改增”能有效地調(diào)節(jié)二手房持有者的相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。
事實(shí)上，“營改增”對于那些漲幅巨大的一線城市房產(chǎn)長期持有者而言，反而是一個(gè)不怎么好的消息，因?yàn)楫?dāng)年房產(chǎn)的購入價(jià)格極低，增值部分巨大，如果按照11%來增收增值稅，那么房主所將要繳付的稅款也會(huì)達(dá)到一個(gè)驚人的地步。
當(dāng)然，11%只是目前建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率，未必就一定是未來的二手房交易的增值稅率，考慮到李克強(qiáng)總理定下營改增稅負(fù)只減不增的定調(diào)，因此極有 可能在稅率的設(shè)計(jì)上會(huì)有所考慮，未來的稅率也不一定是11%。而目前房產(chǎn)交易中的營業(yè)稅現(xiàn)行優(yōu)惠政策，也有望平移到未來的增值稅之中。
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