二手房房產稅如何計算
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【摘要】環(huán)球網校為方便會計從業(yè)人員了解會計行業(yè)，特整理了會計行業(yè)的相關資料供大家參考，本文是網校分享的“二手房房產稅如何計算”介紹了二手房房產稅計算、房產稅稅率、房產稅計稅依據等，希望對大家有幫助，更多資料敬請關注環(huán)球會計從業(yè)資格考試頻道!
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一、房產稅的稅率
按照規(guī)定，房產稅采用比例稅率、從價計征。實行從價計征的，稅率為 1.2%;從租計征的稅率為12%。
二、房產稅的計稅依據
房產稅的計稅依據有兩種：一是房產的計稅余值，二是房產租金收入。
(一)房產的計稅余值
按稅法規(guī)定，對于企業(yè)自用房產，應以房產的計稅余值為計稅依據。
所謂房產的計稅余值，是指房產原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。
這里所說的房產原值，是指企業(yè)按照會計制度的規(guī)定，在“固定資產”賬簿中記載的房屋的原價。，凡是在企業(yè)“固定資產”賬簿中記載有房屋原價的，均以房屋原價扣除一定比例后作為房產的計稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對房屋進行改建、擴建的，要相應增加房產的原值。
(二)租金收入
按照規(guī)定，對于企業(yè)出租的房產，應以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產租金收入是指企業(yè)出租房產所得到的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對于以勞務或其它形式作為報酬抵付房租收入的，應當根據當地同類房產的租金水平，確定一個標準租金，按規(guī)定計征房產稅。
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三、房產稅的計算方法
根據稅法規(guī)定，房產稅的計算方法有以下兩種：
(一)按房產原值一次減除30%后的余值計算。其計算公式為：
年應納稅額=房產賬面原值×(1-30%)×1.2%
(二)按租金收入計算，其計算公式為：
年應納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)
以上方法是按年計征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應納稅額除以2;按季繳納，則以年應納稅額除以4;按月繳納，則以年應納稅額除以12。
四、房產稅的會計處理方法
施工企業(yè)房產稅應納稅款，通過“應交稅金——應交房產稅”科目進行核算。該科目貸方反映企業(yè)應交納的房產稅，借方反映企業(yè)實際已經繳納的房產稅，余額在貸方反映企業(yè)應繳而未繳的房產稅。
上海
本地戶籍：新購且屬于家庭第二套以上
外地戶籍：新購
計稅價格：交易價格70%，以后按評估價
稅率：0.6%低于平均價格2倍的0.4%
免稅額：人均60平(含60)
第二套購入后一年內第一套賣出，退稅
重慶
(試點的區(qū)域為主城九區(qū)，包括渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)，含北部新區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū))
三種情形需要繳納房產稅：
1.個人擁有的獨棟別墅：存量增量都收，認定標準是：在國有土地上依法修建的獨立、單棟且與相鄰房屋無共墻、無連接的成套住宅。部分教授、干部居住在單位提供的獨棟別墅里，由于只有使用權，沒有產權，就不需要交稅。
2.個人新購的高檔住房：高檔住房是指建筑面積交易單價達到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價2倍(含2倍)以上的住房。
3.在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子，不管是高檔房還是低檔房，都得繳稅。
稅率：
平均價格3倍以下0.5%，3-4倍1%，4倍以上1.2%，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房(含第二套)以上的普通住房，稅率統一都是0.5%。
免稅面積：2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米;新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。免稅面積以家庭為單位進行扣除，一個家庭只能按時間順序對先購的第一套應稅住房扣除免稅面積。
不予扣除免稅面積：在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應稅住房不予扣除;納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應稅住房不予扣除。
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