2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸

　　【摘要】環(huán)球網(wǎng)校編輯為考生發(fā)布“2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸”的新聞，為考生發(fā)布關(guān)于理財(cái)規(guī)劃師考試的重要復(fù)習(xí)內(nèi)容，希望對考生有所幫助，預(yù)祝大家都能順利通過考試。2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸的具體內(nèi)容如下：

　　2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》匯總

　　五、住房消費(fèi)信貸(環(huán)球網(wǎng)校編輯為考生發(fā)布2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸的新聞)

　　(一)住房消費(fèi)信貸的種類

　　目前我國各商業(yè)銀行開辦的個人住房消費(fèi)信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業(yè)貸款、個人住房組合貸款等。

　　1、個人住房公積金貸款

　　(1)住房公積金貸款的定義與特點(diǎn)

　　定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據(jù)公積金管理部門的委托，以(公積金存款)為資金來源，按規(guī)定要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款。

　　特點(diǎn)：

　?、儋J款期限。一般來說，最長不得超過(30年)。

　　②貸款利率。比商業(yè)銀行住房貸款利率低。

　?、蹅€人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔(dān)保方式作為貸款的擔(dān)保。擔(dān)保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證四種。

　　住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預(yù)購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權(quán))及貸款銀行認(rèn)可的其他符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。

　　連帶責(zé)任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴(yán)格，且僅限于(5)年期以下貸款。

　?、苜J款對象。對貸款人的年齡限制不如商業(yè)銀行個人住房貸款那么嚴(yán)格，沒有年齡上的限制。

　?、葙J款額度由于各地住房公積金管理中心規(guī)定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業(yè)銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

　?、捱€款靈活度高

　　⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩(wěn)定的收入證明等。

　　(2)舉例。P46，例2-3。

　　2、個人住房商業(yè)性貸款

　　(1)個人住房按揭貸款。

　　貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的擬購買住房的價值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的80%(以二者低者為準(zhǔn))。

　　(2)個人二手房貸款

　　(3)個人商用房貸P48

　　個人商業(yè)住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的購置新建自營性商業(yè)用房和自用辦公用房的貸款。銀行發(fā)放的個人商業(yè)用房貸款數(shù)額一般不超過所購房屋總價或經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的所購商業(yè)用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準(zhǔn))的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

　　申請條件：①申請人須有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押④⑤⑥自籌資金不低于總房款的40%⑦

　　(4)個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款

　　(個人住房轉(zhuǎn)按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由于房屋出售等原因，房屋產(chǎn)權(quán)和按揭貸款需同時轉(zhuǎn)讓給他人，并由銀行為其最貸款轉(zhuǎn)移手續(xù)的業(yè)務(wù)。

　　(5)向集資建房和個人自建住房等發(fā)放個人住房貸款

　　(6)個人住房商業(yè)性貸款的貸款方式：抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押(質(zhì)押)加保證貸款。

　　3、個人住房組合貸款

　　貸款期限必須一致。工行還規(guī)定，組合貸款的住房商業(yè)性貸款部分最低按央行相應(yīng)檔次基準(zhǔn)利率0.85倍下浮利率執(zhí)行;公積金部分按公積金貸款利率執(zhí)行。

　　4、經(jīng)濟(jì)適用房

　　編輯推薦：

　　2016年上半年理財(cái)規(guī)劃師統(tǒng)考考試時間:5月21日

　　2016年上半年理財(cái)規(guī)劃師考試報(bào)名時間匯總

　　歷年真題大匯總|理財(cái)規(guī)劃師頻道|理財(cái)規(guī)劃師考試交流論壇

　　【摘要】環(huán)球網(wǎng)校編輯為考生發(fā)布“2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸”的新聞，為考生發(fā)布關(guān)于理財(cái)規(guī)劃師考試的重要復(fù)習(xí)內(nèi)容，希望對考生有所幫助，預(yù)祝大家都能順利通過考試。2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸的具體內(nèi)容如下：

　　(二)還款方式和還款金額(P51)

　　1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

　　2、期款

　　(1)等額本息還款法。在貸款期內(nèi)每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項(xiàng)中，利息是逐步減少的。

　　適合人群：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，如公務(wù)員、教師等。

　　(2)等額本金還款法。采用等額本金法進(jìn)行還款，每月所還本金相等。

　　適合人群：目前收入較高但預(yù)計(jì)將來收入會逐步減少的人群，如面臨退休的人，或初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期歸還較多款項(xiàng)來減少利息支出的人。

　　(3)等額遞增還款法

　　適合人群：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群，如畢業(yè)不久的年輕人。

　　(4)等額遞減還款法

　　適合人群：目前還款能力較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚白領(lǐng)人士。

　　(5)等比遞增還款法

　　適合人群：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法

　　適合人群：收入較高，還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權(quán)

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況

　　(2)提前還貸的方法

　?、偃刻崆斑€款

　?、诓糠痔崆斑€款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節(jié)省利息較多)

　?、鄄糠痔崆斑€款，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節(jié)省利息最少)

　　④部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)

　　(4)提前還貸需注意的問題

　?、偬崆皟斶€部分貸款，應(yīng)當(dāng)在按月正常償還貸款本息1年后提出。

　?、厶崆斑€款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已經(jīng)還清。

　?、芙杩钊艘话沩毺崆?5天向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請還貸。

　?、葙J款期限在一年以內(nèi)，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法，不得提前償還部分本金。

　?、嘟M合貸款中不必先還公積金貸款。

　　4、延長貸款

　　延長貸款必須在原貸款沒有到期時進(jìn)行申請，延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金及違約金，原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

　　(三)利率調(diào)整對還款總額的影響P57

　　1、貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的，遇法定利率調(diào)整，不調(diào)整，繼續(xù)按合同利率。期限在1年以上的，于次年1月1日開始執(zhí)行新利率。

　　2、當(dāng)中國人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)貸款利率后，金融機(jī)構(gòu)將按照新的貸款利率發(fā)放貸款。借款合同約定，簽訂合同后與發(fā)放貸款期間，如遇利率調(diào)整，貸款賬戶開立時執(zhí)行最新利率。

　　六、租房的選擇

　　(一)適宜租房的人群

　　(二)租房與購房的比較分析

　　1、年成本法

　　2、凈現(xiàn)值法

　　3、房屋生涯規(guī)劃P60

　　工作要求

　　工作程序

　　例2-8 P67(三版P84)

　　(1)計(jì)算沒有提前還貸時支付利息總額

　　(2)計(jì)算提前還貸時已支付利息，未還本金

　　(3)分別計(jì)算不同提前還貸方式下節(jié)省的利息額

　　①月供不變，還款期縮短

　　②減少月供，還款期不變

　?、墼鹿p少，還款期縮短

　　注意事項(xiàng)

　　1、項(xiàng)目手續(xù)法律風(fēng)險

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：在建工程抵押貸款應(yīng)提醒客戶要求開發(fā)商出示“五證”的原件，這樣既可以了解項(xiàng)目手續(xù)是否完備，又可以了解項(xiàng)目當(dāng)時的法律狀態(tài)。

　　2、房屋位置約定不清的漏洞

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　3、面積約定方面的漏洞和風(fēng)險

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：簽訂合同時與開發(fā)商分別約定套內(nèi)建筑面積的誤差和公攤面積誤差具體處理原則。

　　4、關(guān)于房屋交接約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：要求賣人嚴(yán)格按照書面通知方式將所需通知的內(nèi)容送達(dá)買受人。

　　5、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑運(yùn)行約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：對于涉及的所有設(shè)施、配套設(shè)備等的開通、正常使用的期限做明確規(guī)定。

　　6、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證書辦理的約定問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：與出賣人明確預(yù)定由出賣人代買受人辦妥產(chǎn)權(quán)證。

　　7、關(guān)于合同所附房屋平面圖的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　8、關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)約定的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范

　　9、關(guān)于合同文本備案的問題

　　(1)表現(xiàn)

　　(2)防范：合同簽定好后，立即復(fù)印一份完整的合同文本，要求出賣人簽署“與原文件內(nèi)容完全一致的表述。

　　編輯推薦：

　　2016年上半年理財(cái)規(guī)劃師統(tǒng)考考試時間:5月21日

　　2016年上半年理財(cái)規(guī)劃師考試報(bào)名時間匯總

　　歷年真題大匯總|理財(cái)規(guī)劃師頻道|理財(cái)規(guī)劃師考試交流論壇

　　環(huán)球網(wǎng)校友情提示：閱讀完2016年三級理財(cái)規(guī)劃師考試《實(shí)操知識》住房消費(fèi)信貸這篇文章，為了解決您在學(xué)習(xí)過程中的各種疑問，您可以登陸環(huán)球網(wǎng)校理財(cái)規(guī)劃師頻道及理財(cái)規(guī)劃師論壇，與廣大考生朋友一起交流學(xué)習(xí)！