2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第十章重點(diǎn)

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　　第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理

　寫字樓物業(yè)的物點(diǎn)：1、所處區(qū)位好，規(guī)模大;2、多為現(xiàn)代化的高屋建筑;3、功能齊全、配套設(shè)施完善;4、多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理;5、保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)健。

　　按照寫字樓物業(yè)所具備的功能差異，可將寫字樓分為：(1)單純型寫字樓;(2)商住型寫字樓;(3)綜合型寫字樓。但寫字樓市場上通常將寫字樓分為甲、乙、丙三種類型。

　　影響寫字樓物業(yè)分類的因素進(jìn)行簡要的分析：1、位置;2、交通方便性;3、聲望或形象;4、建筑形式;5、大堂;6、電梯;7、走廊;8、寫字樓室內(nèi)空間布置;9、為租戶提供的服務(wù);10、建筑設(shè)備系統(tǒng);11、物業(yè)管理水平;12、租戶類型。

　　寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)：(一)宏觀目標(biāo);(二)常規(guī)目標(biāo)，寫字樓物業(yè)管理常規(guī)目標(biāo)集經(jīng)營、管理、服務(wù)三位一體。(三)微觀目標(biāo)。九個方面的要求：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。

　　寫字樓物業(yè)管理的工作模式1、物業(yè)發(fā)展目標(biāo);2、物業(yè)管理目標(biāo);3、租戶管理;4、租務(wù)市場管理;5、租賃期間管理;6、人事管理;7、建筑物管理;8、財務(wù)管理;9、經(jīng)營狀況評估。

　　寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容：1、寫字樓物業(yè)市場營銷;2、制定租金收取辦法;3、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;4、組織與控制。

　　寫字樓管理中的策略：(一)分階段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍。(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時提供“超值服務(wù)”。(三)合理保證非收益部分的使用需要。

　　寫字樓的租戶選擇：(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況;1、潛在租戶的經(jīng)營內(nèi)容應(yīng)該與寫字樓樓中已有租戶所經(jīng)營的內(nèi)容相協(xié)調(diào)，其信譽(yù)應(yīng)能加強(qiáng)或強(qiáng)化大廈的整體形象。2、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)分析潛在租戶在從事商業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)穩(wěn)定性，因?yàn)檫@關(guān)系到潛在租戶在租憑期限內(nèi)能否履生合約中規(guī)定的按期支付租金的義務(wù)。3、以了解其經(jīng)營內(nèi)容、當(dāng)前的辦公地址及其承租的時間、從事業(yè)務(wù)經(jīng)營活動的地區(qū)范圍。(二)所需面積大小;在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，要考慮三個方面的因素：1、可能面積的組合;2、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì);3、尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃。(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。

　　租金常常以第平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。

　　(重中之重)計算可出租或可使用面積：建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家《建筑百積計算規(guī)則》計算，出租單元內(nèi)建筑面積包括單無內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣�用建筑面積。

　　在寫字樓出租過程中，物業(yè)管理師常要計算可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積的比例系數(shù)(R/U系數(shù))，實(shí)際劃歸租戶獨(dú)立使用的面積是單元內(nèi)建筑面積，便在計算租金時要將該單元內(nèi)建筑面積再乘以R/U系數(shù)。

　　最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用以命名基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。

　　租金的調(diào)整，對于租期較長的租戶(例如3~5年以上)，租金調(diào)整一般是基于消費(fèi)者價格指數(shù)、零售物價指數(shù)或期他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。

　　針對某一物定的出租單元就各標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進(jìn)行談判，以便在業(yè)主和租戶間就某一特定的了租單元形成一份單獨(dú)的租約。

　　在“毛租”的情況下，業(yè)主要支付物業(yè)經(jīng)營過程中的所有費(fèi)用。

　　當(dāng)所有經(jīng)營費(fèi)用均由租戶直接分擔(dān)時，則稱這種出租方式叫“凈租”。采用“凈租”方式時，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就越低。

　　折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予：折讓優(yōu)惠的具體做法：1、給新入住的租戶一個免租期;2、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助;3、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、4、對租戶入住前的裝修投資提供資金幫助。

　　寫字樓的安全管理：(一)工程安全(二)消防安全(三)治安安全(四)應(yīng)急預(yù)案

　　寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類：(1)工程隱患風(fēng)險;(2)設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(機(jī)毀人亡的重大事故;商務(wù)信息中斷、丟失);(3)消防防范風(fēng)險;(4)保安防范風(fēng)險;(5)自然災(zāi)害風(fēng)險。

　　寫字樓物業(yè)風(fēng)險的應(yīng)對：1、風(fēng)險應(yīng)對程序;2、風(fēng)險應(yīng)對計劃。

　　物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：1、能否令業(yè)主滿意。2、專業(yè)服務(wù)的水平。3、向業(yè)主提供信息的能力。4、管理計劃。

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價：(一)服務(wù)滿意度;(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);(三)物業(yè)品牌化。

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