2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第九章重點

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　　第九章財務管理與績效評價

　　C企業(yè)財務活動：(1)資金籌集是指物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經(jīng)營與服務活動而必須籌集所需資金的過程。(2)資金運用是指物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金。(3)資金耗費是指物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經(jīng)營、服務過程中所發(fā)生的各種成本費用。(4)資金收回是指物業(yè)管理企業(yè)所取得和各種收入。(5)資金分配是指物業(yè)管理企業(yè)將所取得的各種收入。

　　B企業(yè)財務關(guān)系：(1)企業(yè)同其所有者之間的財務關(guān)系。(2)企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務關(guān)系。(3)企業(yè)同其債務人之間的財務關(guān)系。(4)企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關(guān)系。(5)企業(yè)同職工之間的財務關(guān)系。(6)企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務關(guān)系。

　　財務管理總體目標：1、利潤最大化。2、資本利潤率最大化或每股利潤最大化。3、企業(yè)價值最大化或股東財富最大化。

　　財務管理具體目標：1、籌資管理目標;2、投資管理目標;企業(yè)投資管理目標，是以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多(或較多)的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。3、利潤分配管理目標。

　　(多選)財務管理的基本內(nèi)容：(一)籌資決策;(二)投資決策;(三)利潤分配決策。

　　財務管理和手段：1、網(wǎng)絡財務;2、企業(yè)管理信息系統(tǒng)。

　　企業(yè)財務報告是傳輸企業(yè)財務信息的重要工具和載體。

　　財務報告可分為年度、半年度、季度和月度財務報告。企業(yè)的財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。

　　主表即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，包括資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報送的成本報表。

　　財務報告分析具有三個特征：第一，拓展性;第二，判斷性;第三，依耐性。

　　財務報告分析的主要形式：1、內(nèi)部分析與外部分析;內(nèi)部分析是反指物業(yè)管理企業(yè)對企業(yè)財務狀況進行的內(nèi)部分析。2、全面分析與專題分析;3、財務報表分析與內(nèi)部報表分析。4、趨勢分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析。

　　財務報告分析的主要方法：(一)比率分析法;(二)比較分析法。

　　“績效”簡單地說是“成績與效益”。

　　(多選)物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平，償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。

　　物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托承擔經(jīng)營性物業(yè)的資產(chǎn)管理責任時，其受托管理的物業(yè)資產(chǎn)項目的績效。

　　物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益，則主要表現(xiàn)為該物業(yè)資產(chǎn)項目的經(jīng)營收入(租金或其他經(jīng)營收入)和物業(yè)資產(chǎn)價值的變化，以及該物業(yè)資產(chǎn)的投資收益水平。

　　物業(yè)管理績效評價是指運用數(shù)理統(tǒng)計和運籌學等方法，采用特定的指標體系，依照統(tǒng)一的評價標準，按照一定的程序，通過定量和定性的分析，對物業(yè)管理企業(yè)(含物業(yè)資產(chǎn)管理項目，下同)在一定經(jīng)營期間占有、使用、管理、配置物業(yè)經(jīng)營管理資源的效益和經(jīng)營者的業(yè)績，作出客觀、公正和準確的綜合評判活動。

　　A物業(yè)管理績效評價的類型：(一)政府評價;(二)社會評價;(三)企業(yè)集團內(nèi)部評價;(四)企業(yè)自我診斷評價;(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。

　　物業(yè)管理績效評價的基本要素：評價指標、評價標準和評價方法。評價指標是產(chǎn)施物業(yè)管理績效評價的基礎。評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)。評價方法是物業(yè)管理績效評價的具體手段。

　　(重中之重)物業(yè)管理績效評價基本指標：基本指標是評價物業(yè)管理績效的最重要、最基礎指標。物業(yè)管理績效評價的基本指標主要內(nèi)容：1、財務效益狀況指標;(1)凈資產(chǎn)收益率;(2)總資產(chǎn)報酬率;(3)財務內(nèi)部收益率;2、資產(chǎn)營運狀況指標;(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;(2)流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率;流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時期主營業(yè)務收入凈額同平均流動資產(chǎn)總額的比值。3、償債能力狀況指標;(1)資產(chǎn)負債率;(2)利息保障倍數(shù);4、發(fā)展能力狀況指標;(1)營業(yè)增長率;(2)資本積累率。

　　A評議指標的具體內(nèi)容如下：1、經(jīng)營者基本素質(zhì);2、服務滿意度;3、基礎管理水平;4、在崗員工素質(zhì)狀況;5、服務硬環(huán)境;6、發(fā)展創(chuàng)新能力;7、經(jīng)營發(fā)展策略;8、綜合社會貢獻。

　　物業(yè)管理績效評價指標體系及權(quán)數(shù)(詳見書本278)

　　物業(yè)管理績效評價的標準：(一)定量指標標準;(二)定性指標評議參考標準。

　　物業(yè)管理績效評價結(jié)果：1、初步評價結(jié)果2、基本評價結(jié)果3、定性評價結(jié)查4、綜合評價結(jié)果。

　　評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。

　　績效評價的主要方法：一、功效系數(shù)法;二、綜合分析判斷法;三、定量和定性相結(jié)合計分法。

　　A物業(yè)管理報告的構(gòu)成：1、物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié);2、物業(yè)經(jīng)營管理財務報告;3、物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃。

　　物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)的主要內(nèi)容大致是：企業(yè)不同部門對上期工作計劃的執(zhí)行情況，包括已經(jīng)完成的工作情況和未完成的工作情況，以及計劃工作未完成的原因;企業(yè)不同部門在報告期內(nèi)所作的日常管理工作;企業(yè)在進行物業(yè)經(jīng)營與管理中的主要成績與不足等。

　　編寫物業(yè)管理報告還要注意以下基本要求：(一)突出重點、兼顧一般;(二)注重時效、真實可靠;(三)報告清楚、文字簡練。

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