2015物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第七章重點(diǎn)

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　　第七章 成本管理

　　物業(yè)管理企業(yè)的成本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出。

　　(考)物業(yè)管理成本構(gòu)成：1、營(yíng)業(yè)成本;(1)直接人工費(fèi)。(2)直接材料費(fèi)。(3)間接費(fèi)用。2、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用;(1)管理費(fèi)用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實(shí)現(xiàn)后即得到補(bǔ)償，期間費(fèi)用則計(jì)入當(dāng)期損益。凡期間費(fèi)用要按有關(guān)規(guī)定(或標(biāo)準(zhǔn))分別計(jì)入管理費(fèi)用或財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　(考)物業(yè)管理成本的分類：(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類;(1)外購(gòu)材料;(2)工資;(3)職工福利費(fèi);(4)折舊費(fèi);(5)利息支出;(6)稅金;(7)其他支出。(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分;(重中之重)(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分;(1)固定成本;(2)變動(dòng)成本;(3)半固定或半變動(dòng)成本;半固定或半變動(dòng)成本又稱混合成本。(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分;(1)目標(biāo)成本;(2)定額成本;(3)計(jì)劃成本;(4)實(shí)際成本。(五)按照與決策的關(guān)系劃分;(1)邊際成本。是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。(2)差異成本;(3)機(jī)會(huì)成本。機(jī)會(huì)成本是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。(4)估計(jì)成本。(5)沉沒(méi)成本。是指因?yàn)檫^(guò)去決策已發(fā)生，而在目前和未來(lái)無(wú)論實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的成本。(6)可緩成本。(7)可免成本。(8)附加價(jià)值成本。

　　專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項(xiàng)維修資金中支付，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本。

　　目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。

　　主要成本項(xiàng)目的估算方法(詳見(jiàn)書(shū)本188)

　　成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，在了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

　　(B)成本預(yù)算的基本要求：1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào);物業(yè)管理企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ);物業(yè)管理企業(yè)制定的各項(xiàng)材料物資消耗定額、勞動(dòng)定額、費(fèi)用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。3、成本預(yù)算應(yīng)有相就的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證;4、成本預(yù)逄要全面權(quán)衡，提高資金使用效益;5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。

　　(A)固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，是指以過(guò)去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過(guò)去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算可預(yù)見(jiàn)的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。

　　編制彈性成本((費(fèi)用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：(1)列表法;(2)公式法。

　　零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。定的基本理論是：在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開(kāi)支面目，不才慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，而是以所有預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一雪從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。零基預(yù)算的不足表現(xiàn)為：編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大，各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

　　滾動(dòng)預(yù)算是指在按年分月編制預(yù)逄的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過(guò)去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過(guò)程。因?yàn)樗�是滾動(dòng)式的編制預(yù)算，因此稱為滾動(dòng)預(yù)算。滾動(dòng)預(yù)算包括逐月滾動(dòng)、逐季滾動(dòng)和混合滾動(dòng)三種方式。

　　概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對(duì)成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量(如價(jià)格、業(yè)務(wù)量等)在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能把未來(lái)預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實(shí)際。

　　B成本預(yù)算的編制程序：1、收集和整理有關(guān)資料;2、對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè);3、要據(jù)企業(yè)(部門(mén))特點(diǎn)編制成本預(yù)算。

　　狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過(guò)程中，按照既定的成本預(yù)算，對(duì)實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁�發(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開(kāi)支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。

　　物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制;二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督;三是在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。

　　成本控制按控制的時(shí)間分類：(1)事先控制、(2)事中控制(3)事后控制;按控制的機(jī)制分類：(1)前饋性控制，(2)防護(hù)性控制，(3)反饋性控制。

　　成本控制的原則：1、全面控制原則;2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則;3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則;4、例外管理原則;例外管理原則是指物業(yè)管理企業(yè)在全國(guó)控制的基礎(chǔ)上，對(duì)那些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本差異(例外情況)集中精力重點(diǎn)處理，深入分析、追根究底、查明原因，并及時(shí)采取措施進(jìn)行控制解決。

　　B成本控制的程序：1、確定控制標(biāo)準(zhǔn);2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn);3、分析相關(guān)差異;4、糾正成本偏差;5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。

　　C為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。

　　A成本的日常管理：(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制;物業(yè)管理也具有周期性，即它會(huì)經(jīng)歷從起步、成長(zhǎng)、成熟、“衰退”甚至“消亡”的生命歷程。(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制;(三)建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度。

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