2015物業(yè)管理師:局部均衡價(jià)格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

特別推薦：物業(yè)管理師考試《綜合能力》章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總

　　需求、供給與局部均衡價(jià)格理論在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　物業(yè)管理――指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理是一種有償服務(wù)，具有一般商品的基本特質(zhì)，所以說，物業(yè)管理也是一種商品。

　　作為商品屬性的物業(yè)管理，(1)具有能滿足業(yè)主的某種需要的使用價(jià)值和自身的價(jià)值，(2)可以在物業(yè)管理市場(chǎng)上按照競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和價(jià)值規(guī)律進(jìn)行交換，以實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。(3)物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)程度由物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)在價(jià)值所決定的。

　　但是，由于物業(yè)管理服務(wù)是一種綜合性、服務(wù)性很強(qiáng)的特殊產(chǎn)品，其價(jià)值的衡量很難定量化。因此，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)交換中，物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)值的表現(xiàn)主要是由物業(yè)管理的供給和需求關(guān)系所決定的，它符合經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)需求和供給的一般規(guī)律。

　　(一)物業(yè)管理需求

　　物業(yè)管理需求――指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格下，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求數(shù)量。物業(yè)管理需求量的大小將直接決定著物業(yè)管理市場(chǎng)規(guī)模的大小。應(yīng)理解以下幾個(gè)方面：

　　(1)物業(yè)管理的需求可分為①單個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求和②整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)中所有單個(gè)個(gè)體需求的總和所形成的物業(yè)管理市場(chǎng)需求。

　　但是，從現(xiàn)實(shí)來看，主要有兩種形式：①某個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的統(tǒng)一需求和②整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的多樣化需求。

　　(2)某一特定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求主要表現(xiàn)在：①物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和②服務(wù)水平等方面，這些都是以合同形式在接受物業(yè)管理服務(wù)前就已確定。

　　(3)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求也符合一般商品的需求法則，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容需求的多少及對(duì)物業(yè)管理服務(wù)水平高低的要求，與物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格呈相反的方向變化。

　?、?gòu)恼麄€(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)看，如果物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格很高，就可能會(huì)迫使一些業(yè)主放棄對(duì)專業(yè)化的物業(yè)管理的需求，而實(shí)施自管。這樣就會(huì)使得整個(gè)物業(yè)管理需求量減少，物業(yè)管理市場(chǎng)整體規(guī)模也會(huì)縮小。

　?、趯?duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求也隨著業(yè)主的生活條件等改變而會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化。收入升高，生活水平越高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求可能就會(huì)越多，要求也會(huì)越高。

　　(二)物業(yè)管理供給

　　物業(yè)管理供給――指在某一特定的時(shí)間和空間內(nèi)，在各種可能的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水平下，物業(yè)管理企業(yè)愿意并且能夠提供的物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)?；驍?shù)量。應(yīng)理解以下幾個(gè)方面：

　　(1)物業(yè)管理服務(wù)，它和一般商品一樣，滿足商品供給的一般規(guī)律。物業(yè)管理企業(yè)愿意提供的物業(yè)管理規(guī)?；驍?shù)量的大小是和物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格同方向變化的。

　　(2)單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理服務(wù)受多種因素影響。如價(jià)格、成本、自身實(shí)力等。企業(yè)實(shí)力越強(qiáng)，控制成本能力的優(yōu)勢(shì)越突出，則越能體現(xiàn)出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，也就越能夠提供規(guī)模越大、水平越高的物業(yè)管理服務(wù)。

　　(3)物業(yè)管理市場(chǎng)的總供給是由物業(yè)管理市場(chǎng)中所有單個(gè)物業(yè)管理企業(yè)所提供的物業(yè)管理加總而成。物業(yè)管理市場(chǎng)的總供給規(guī)模和水平也決定著物業(yè)管理整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)模和水平。從理論上及物業(yè)管理發(fā)展的長(zhǎng)期趨勢(shì)看，物業(yè)管理服務(wù)的總供給規(guī)模和水平也是受制于物業(yè)管理服務(wù)總需求的規(guī)模和水平。

　　(三)物業(yè)管理市場(chǎng)均衡價(jià)格

　　當(dāng)物業(yè)管理市場(chǎng)上物業(yè)管理服務(wù)的總供給量恰好等于市場(chǎng)總需求量時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)價(jià)格便會(huì)達(dá)到一種相對(duì)靜止的狀態(tài)，便實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理市場(chǎng)均衡。而當(dāng)物業(yè)管理市場(chǎng)需求量不等于供給量時(shí)，即為非均衡。

　　由于價(jià)格機(jī)制的作用，一旦市場(chǎng)失去均衡，就會(huì)產(chǎn)生一種自動(dòng)恢復(fù)均衡的力量。

　　(1)當(dāng)出現(xiàn)過度需求時(shí)，即物業(yè)管理需求大于物業(yè)管理供給時(shí)，此時(shí)物業(yè)管理市場(chǎng)處于非均衡狀態(tài)，存在著物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格上漲的壓力。這種壓力主要是來自業(yè)主，因?yàn)橛幸徊糠謽I(yè)主愿意支付更高的價(jià)格，而這一更高的物業(yè)管理價(jià)格又將激勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)提供更多的物業(yè)管理服務(wù)，從而逐漸克服過度需求的現(xiàn)象。

　　(2)當(dāng)物業(yè)管理供給量大于市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求時(shí)，又存在著降價(jià)的壓力，這種壓力主要是來自物業(yè)管理企業(yè)，因?yàn)闀?huì)有一些物業(yè)管理企業(yè)愿意在更低價(jià)格水平上提供物業(yè)管理服務(wù)，這一更低的價(jià)格水平一方面會(huì)激勵(lì)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的更多需求，另一方面也會(huì)有一部分物業(yè)管理企業(yè)由于價(jià)格較低而放棄部分物業(yè)管理服務(wù)的供給。這樣就會(huì)逐漸克服供過于求的現(xiàn)象。

　　(3)只有當(dāng)物業(yè)管理市場(chǎng)的供給和需求相等時(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)才實(shí)現(xiàn)均衡。此時(shí)的物業(yè)管理供給量或需求量就是均衡數(shù)量，而物業(yè)管理市場(chǎng)供給量與需求量相等時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格就是物業(yè)管理市場(chǎng)的均衡價(jià)格。

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