2015物業(yè)管理師經(jīng)營管理考點:求取建筑物折舊的年限法

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　　求取建筑物折舊的年限法

　　年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是指建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點止的日歷年數(shù)。類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是指估價時點時的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。類似于人看上去的年齡。

　　建筑物的有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡小，有的人看上去比實際年齡大。實際年齡是估計有效年齡的基礎(chǔ)，即有效年齡通常是在實際年齡的基礎(chǔ)上進行適當?shù)恼{(diào)整后得到：①當建筑物的維修養(yǎng)護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;②當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡短于實際年齡;③當建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，其有效年齡長于實際年齡。

　　建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即

　　剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效年齡

　　因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡短，就會延長建筑物的剩余經(jīng)濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經(jīng)濟壽命。建筑物的有效年齡是從估價時點起向過去計算的時間，剩余經(jīng)濟壽命是從估價時點起到建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟壽命。如果建筑物的有效年齡短于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工驗收合格之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起到它對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間。

　　利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，年齡應(yīng)為有效年齡，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。因為這樣求出的建筑物折舊更符合實際情況。例如，兩幢同時建成的完全相同的建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值就會不同，但如果采用實際年齡計算折舊，那么它們的價值就是相同的。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而價值未必高;而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價值未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在建筑設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷或者使用不當，竣工沒有幾年就已經(jīng)成了“嚴重損壞房”;而有些20世紀初建造的舊建筑物，至今可能仍然完好無損，即使撇開文化內(nèi)涵因素，也有較高的市場價格。

　　年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

　　式中Di――第i年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額 是一個常數(shù)D。

　　C――建筑物的重新購建價格。

　　S――建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計建筑物達到經(jīng)濟壽命后，不宜繼續(xù)使用時，經(jīng)拆除后的舊料價值。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發(fā)生的費用。

　　N――建筑物的經(jīng)濟壽命。

　　R――建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率

　　式中Et――建筑物的折舊總額。

　　式中V――建筑物的現(xiàn)值。

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