物業(yè)管理師講義:影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素

　　影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素

　　一、物業(yè)價(jià)格的影響因素概述

　　在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)價(jià)格的高低是由眾多物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格綜合作用的結(jié)果。要把握物業(yè)價(jià)格的影響因素，首先應(yīng)具有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)：

　　1.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價(jià)格，有的影響因素提高物業(yè)的價(jià)格。但是，對(duì)于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，這一地帶如果為居住區(qū)，鐵路就可能成為貶值因素，但如果為倉(cāng)儲(chǔ)或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能成為增值因素。

　　2.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價(jià)格的升降幅度較大;有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響較小。但是，隨著時(shí)期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會(huì)變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒(méi)有影響;相反，那些影響較小的因素則有可能成為主要的影響因素。

　　3.不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會(huì)一直提高(或降低)物業(yè)的價(jià)格;有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會(huì)提高(或降低)物業(yè)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會(huì)降低(或提高)物業(yè)的價(jià)格;有的影響因素從某一角度看會(huì)提高物業(yè)的價(jià)格，但從另一角度看會(huì)降低物業(yè)的價(jià)格，它對(duì)物業(yè)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過(guò)某個(gè)居住區(qū)，一方面由于改善了交通，會(huì)提高該居住區(qū)住宅的價(jià)格;另一方面由于帶來(lái)了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，會(huì)降低該居住區(qū)住宅的價(jià)格。至于具體的影響如何，還要看被影響的住宅臨該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)。其中，緊臨道路的住宅較里面的住宅受到的負(fù)面影響要大，除非適宜改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是，如果該道路是一條過(guò)境公路，如全封閉的高速公路，則對(duì)住宅來(lái)說(shuō)只有負(fù)面影響，無(wú)正面作用。

　　4.有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的影響因素中，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的：有的影響因素會(huì)立即引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響則會(huì)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后才會(huì)表現(xiàn)出來(lái)。

　　5.某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái)。至于它們對(duì)物業(yè)價(jià)格究竟有多大程度的影響，主要依靠付價(jià)人員的付價(jià)理論知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)的深入調(diào)查了解作出判斷。

　　二、人口因素

　　物業(yè)(特別是居住物業(yè))的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響。下面主要從人口數(shù)量、人口素質(zhì)和家庭人口規(guī)模三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明人口因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。

　　(一)人口數(shù)量

　　物業(yè)價(jià)格與人口數(shù)量的關(guān)系非常密切。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)上漲;而當(dāng)人口數(shù)量減少時(shí)，對(duì)物業(yè)的需求就會(huì)減少，物業(yè)價(jià)格也就會(huì)下落。

　　引起人口數(shù)量變化的一個(gè)重要因素是人口增長(zhǎng)，它是在一定時(shí)期內(nèi)由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少的變動(dòng)現(xiàn)象。人口增長(zhǎng)可分為自然增長(zhǎng)和機(jī)械增長(zhǎng)。人口自然增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因出生和死亡因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量的增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。人口機(jī)械增長(zhǎng)是指在一定時(shí)期內(nèi)因遷入和遷出因素的消長(zhǎng)，導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即遷入的人數(shù)與遷出的人數(shù)的凈差值。根據(jù)人口增長(zhǎng)的絕對(duì)數(shù)量，人口增長(zhǎng)有人口凈增長(zhǎng)、人口零增長(zhǎng)和人口負(fù)增長(zhǎng)三種情況。

　　在城市，特別是隨著外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對(duì)物業(yè)的需求必然增加，從而會(huì)引起城市物業(yè)價(jià)格上漲。人口數(shù)量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數(shù)量，來(lái)分析它們對(duì)不同類型物業(yè)的價(jià)格影響。另外，在人口數(shù)量因素中，反映人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區(qū)，一般來(lái)說(shuō)對(duì)物業(yè)的求多于供，供給相對(duì)缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價(jià)格;另一方面，人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

　　(二)人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化。人類社會(huì)隨著文明發(fā)達(dá)、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設(shè)施必然日益完善和普遍，同時(shí)對(duì)居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對(duì)物業(yè)的需求，從而導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區(qū)中居民的素質(zhì)低、構(gòu)成復(fù)雜、社會(huì)秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區(qū)的物業(yè)價(jià)格必然低落。

　　(三)家庭人口規(guī)模

　　這里所說(shuō)的家庭人口規(guī)模，是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)。家庭人口規(guī)模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數(shù)量的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，隨著家庭人口規(guī)模小型化，即家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢(shì)。

　　三、居民收入因素

　　通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大，從而會(huì)增加對(duì)物業(yè)的需求，導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上漲。至于對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響程度，要看現(xiàn)有的收入水平及邊際消費(fèi)傾向的大小而定。所謂邊際消費(fèi)傾向，是指收入每增加一個(gè)單位所引起的消費(fèi)變化。

　　如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費(fèi)傾向較大，但其增加的收入大部分甚至全部會(huì)首先用于衣食等基本生活的改善，這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。

　　如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因?yàn)槠溥呺H消費(fèi)傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎(chǔ)，其所增加的收入大部分甚至全部此時(shí)依消費(fèi)順序會(huì)用于提高居住水平，這自然會(huì)增加對(duì)居住物業(yè)的需求，從而會(huì)促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。

　　如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因?yàn)槠渖�活上的需要幾乎已達(dá)到應(yīng)有盡有的地步，邊際消費(fèi)傾向甚小，所以，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲(chǔ)蓄或其他投資，這對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就不大。不過(guò)，如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，例如購(gòu)買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會(huì)引起物業(yè)價(jià)格上漲。

編輯推薦：

　 2014物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學(xué)習(xí)保障
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習(xí)題匯總
　 2014年物業(yè)管理師資格考試成績(jī)查詢時(shí)間預(yù)計(jì)
　 2015年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡(jiǎn)章

　　四、物價(jià)因素

　　物業(yè)價(jià)格是物價(jià)的一種，但與一般物價(jià)的特性不同，在此將其區(qū)別開來(lái)，對(duì)它們之間的互動(dòng)關(guān)系作一分析。

　　物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購(gòu)買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，物業(yè)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示物業(yè)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起物業(yè)價(jià)格的變動(dòng)，例如建筑材料價(jià)格(特別是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)的上漲，會(huì)增加物業(yè)的開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上漲。

　　從較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，物業(yè)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。但在物業(yè)價(jià)格中，土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格，或者不同類型物業(yè)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　就物業(yè)價(jià)格中房?jī)r(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)之間的互動(dòng)關(guān)系來(lái)看，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房?jī)r(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房?jī)r(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的一樣。但在物業(yè)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場(chǎng)上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲或者市場(chǎng)會(huì)以房?jī)r(jià)上漲來(lái)作出反應(yīng)的。

　　五、利率因素

　　利率升降對(duì)物業(yè)價(jià)格有著很大的影響。從成本的角度來(lái)看，利率升降會(huì)增加或降低物業(yè)開發(fā)的投資利息，從而使物業(yè)價(jià)格上升或下降。從物業(yè)需求的角度來(lái)看，由于現(xiàn)代購(gòu)買物業(yè)(特別是商品住宅)普遍采取貸款方式付款，所以利率升降會(huì)減少或增加物業(yè)需求，從而使物業(yè)價(jià)格下降或上升。從物業(yè)價(jià)值是物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和的角度來(lái)看，由于物業(yè)價(jià)值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率升降會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降或上升。

　　綜合來(lái)看，物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降;利率下降，物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。

　　六、匯率因素

　　在國(guó)際物業(yè)投資中，匯率波動(dòng)會(huì)影響物業(yè)的投資收益。例如，一個(gè)外國(guó)投資者以一定價(jià)格購(gòu)買了一宗物業(yè)，此后出售物業(yè)時(shí)，相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，物業(yè)可能升值了，但如果該物業(yè)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了貶值，那么相對(duì)于國(guó)際交易，其物業(yè)升值可能與貨幣貶值相互抵消，從而導(dǎo)致物業(yè)投資失敗。相反，如果該物業(yè)所在國(guó)的貨幣發(fā)生了升值，那么即使相對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)物業(yè)沒(méi)有升值，但相對(duì)于國(guó)際交易也會(huì)獲得較好的物業(yè)投資收益。因此，當(dāng)預(yù)期某國(guó)的貨幣會(huì)升值時(shí)，就會(huì)吸引國(guó)外資金購(gòu)買該國(guó)物業(yè)，從而會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降。

　　七、物業(yè)稅收因素

　　有關(guān)物業(yè)的不同稅種、稅率及其征收環(huán)節(jié)，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是不同的�？蓪⒂嘘P(guān)物業(yè)的稅收分為物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的、物業(yè)交易環(huán)節(jié)的和物業(yè)保有環(huán)節(jié)的。另外，考察物業(yè)稅收政策對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響，應(yīng)當(dāng)注意課稅的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。如果某種對(duì)物業(yè)的稅收可以通過(guò)某種途徑部分或全部轉(zhuǎn)嫁出去，那么它對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響就小，甚至不起作用。

　　增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會(huì)增加物業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，從而會(huì)推動(dòng)物業(yè)價(jià)格上升;相反，會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降。

　　在物業(yè)交易環(huán)節(jié)，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會(huì)抑制物業(yè)需求，從而會(huì)使物業(yè)價(jià)格下降;而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會(huì)使物業(yè)價(jià)格上升。

　　直接或間接地對(duì)保有物業(yè)課稅(如城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或城市物業(yè)稅)，實(shí)際上是減少了利用物業(yè)的收益，因而會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格低落;相反，降低甚至取消對(duì)保有物業(yè)課稅，會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)格上升。

　　八、城市規(guī)劃因素

　　城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對(duì)城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)(用途)、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規(guī)定。就規(guī)定用途來(lái)看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對(duì)土地條件的要求不同;反過(guò)來(lái)，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途(比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化)對(duì)土地價(jià)格有著很大的影響。規(guī)定用途對(duì)土地價(jià)格的影響可從兩個(gè)方面來(lái)看：①就某一塊土地而言，它會(huì)降低地價(jià);②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用。但是，如果規(guī)定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會(huì)兩敗俱傷，既降低單塊土地的價(jià)格，也會(huì)降低整片土地的利用率，從而使地價(jià)下降。規(guī)定用途對(duì)地價(jià)的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，但如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價(jià)必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì)成倍上漲。

　　九、交通管制因素

　　交通為居民帶來(lái)出行便捷，節(jié)約出行時(shí)耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格。但某些物業(yè)所處的位置看起來(lái)交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到了交通管制的影響。對(duì)物業(yè)價(jià)格有影響的交通管制，主要有嚴(yán)禁某類車輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。

　　交通管制對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對(duì)于某些類型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì)降低該類物業(yè)的價(jià)值，但是對(duì)于另一些類型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì)提高該類物業(yè)的價(jià)值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì)提高物業(yè)的價(jià)值。

　　十、心理因素

　　心理因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：①購(gòu)買或出售心態(tài);②個(gè)人欣賞趣味(偏好);③時(shí)尚風(fēng)氣;④接近名家住宅心理;⑤講究風(fēng)水或吉祥號(hào)碼，如講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字等。下面列舉幾種情況：

　　1.物業(yè)需求者遍尋適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)，當(dāng)選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無(wú)出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達(dá)成交易，成交價(jià)格自然會(huì)高于正常價(jià)格。

　　2.有時(shí)物業(yè)購(gòu)買者出于自身的急迫需要，在與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪中只求得到物業(yè)，從而會(huì)抬高價(jià)格。

　　3.物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調(diào)度困難，急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，無(wú)奈只有出售物業(yè)變現(xiàn)，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達(dá)到快速脫身的目的，會(huì)故意賤售物業(yè)。

編輯推薦：

　 2014物業(yè)管理師資格考試教材變化老師解析
　 2015物業(yè)管理師考試VIP套餐 兩年學(xué)習(xí)保障
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)知識(shí)點(diǎn)匯總
　 物業(yè)管理師資格考試各科目章節(jié)練習(xí)題匯總
　 2014年物業(yè)管理師資格考試成績(jī)查詢時(shí)間預(yù)計(jì)
　 2015年物業(yè)管理師考試網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)遠(yuǎn)程招生簡(jiǎn)章