2014物業(yè)管理師《制度與政策》物業(yè)服務合同

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　　物業(yè)服務合同

　　《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定?！?/P>

　　物業(yè)服務合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內(nèi)容應當由當事人約定?！稐l例》規(guī)定物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容，意在引導物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務合同時約定一些必要的內(nèi)容，以利于合同的履行。

　　物業(yè)服務合同應當具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)管理事項

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務的具體內(nèi)容，雙方未達成一致的服務項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應當另行簽訂補充協(xié)議。

　　2.物業(yè)服務質(zhì)量

　　約定物業(yè)服務質(zhì)量就是約定各項具體服務應當達到的標準。只約定物業(yè)服務項目不約定物業(yè)服務質(zhì)量，或者約定服務質(zhì)量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務質(zhì)量必須具體、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》，結合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標準，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務質(zhì)量要求。

　　3.物業(yè)服務費用

　　首先要明確物業(yè)服務的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據(jù)不同收費形式明確收費標準、酬金數(shù)額或取費比例、交費時間、交費方式及結算方式等等。

　　4.雙方的權利義務

　　雙方的權利義務是泛指法定義務之外的其他需要約定的權利義務?？梢约s定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量的監(jiān)督方式;物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務事項的權利;業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理制度的義務;物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務項目、服務標準、收費標準的義務;物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務;制止業(yè)主違規(guī)行為的義務等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規(guī)定基礎上，合同應當約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等具體內(nèi)容。

　　6.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規(guī)定。當事人需要在合同中就相關內(nèi)容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務合同的期限條款應當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

　　8.違約責任

　　違約責任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較詳細。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務合同義務的切實履行，當事人應當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業(yè)服務合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應包括當事人雙方根據(jù)物業(yè)服務需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關的業(yè)主情況資料，是進行物業(yè)管理與服務的基本條件，關于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　二是物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;

　　三是物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。

　　所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務合同中約定明確。

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