2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題:第十章
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2014年經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》章節(jié)習(xí)題匯總,供備考2014中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試的考生學(xué)習(xí)。
第十章 房地產(chǎn)估價(jià)
一、單項(xiàng)選擇題
1. 一般情況下,運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)要求選擇()可比實(shí)例。
A.1~3宗
B.3~10宗
C.10宗以上
D.任意
2. 在統(tǒng)一貨幣單位時(shí),通常采用()。
A.元
B.角
C.分
D.不一定
3. 某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%,假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣,2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣,則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月30日的價(jià)格約為()元人民幣/m2。
A.3697
B.3772
C.3769
D.3758
4.某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為50萬元,其中首付款10萬元,余款40萬元于半年后一次付清。假設(shè)月利息率為1%,則在其成交日期時(shí)一次總付清的價(jià)格為()萬元。
A.45
B.50
C.55
D.48
5.某宗房地產(chǎn)2003年6月的價(jià)格為2300元/平方米。已知該房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2003年4月至12月的價(jià)格指數(shù)分別為78,77.5,78.6,79,79.9,82,81.2,83.5,76.4(以2002年12月為基期)。則該房地產(chǎn)2003年11月的價(jià)格為()元/平方米。
A.2443
B.2394
C.2376
D.2582
6.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%、8%。某宗房地產(chǎn)交易,買方付給賣方297萬元,應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()萬元。
A.323
B.275
C.273
D.258
7.在市場(chǎng)法中,對(duì)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為()。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
8.由市場(chǎng)比較法估價(jià)得到的價(jià)格稱為()。
A.市場(chǎng)價(jià)格
B.成本價(jià)格
C.比準(zhǔn)價(jià)格
D.基準(zhǔn)價(jià)格
9. 某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占前兩項(xiàng)(稱為直接成本)的5%,銷售費(fèi)用為100元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為()元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
10.()是以建筑物為整體,選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種單位為比較單位,通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本,并對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正,來估算建筑物重新購建價(jià)格的方法。
A.單位比較法
B.分部分項(xiàng)法
C.工料測(cè)量法
D.指數(shù)調(diào)整法
11.某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元,收益年限可視為無限年,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。
A.80
B.90
C.100
D.110
12.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積是120┫,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/┫,建筑物殘值率為6%,經(jīng)濟(jì)壽命為30年,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是()元。
A.70880
B.71936
C.77952
D.81562
13.某房地產(chǎn),收益年限為40年,報(bào)酬率為8%,每年可以獲得凈收益40萬元,則該房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該為()萬元。
A.476.98
B.489.36
C.497.56
D.500.21
14.某寫字樓預(yù)計(jì)持有2年后出售,持有期的凈收益每年216萬元,出售時(shí)的價(jià)格為5616萬元,報(bào)酬率為8%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為()萬元。
A.4858
B.5200
C.2700
D.6264
15.()是通過搜集同一市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料,選用相應(yīng)的收益法計(jì)算公式,求出報(bào)酬率。
A.累加法
B.市場(chǎng)提取法
C.運(yùn)營費(fèi)用
D.收益法
16.如果物業(yè)的年凈收益不變,報(bào)酬率不變,則收益年限無限計(jì)算出的物業(yè)的收益價(jià)值一定()收益年限有限的物業(yè)的收益價(jià)值。
A.高于
B.等于
C.低于
D.不確定
17.()是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見。
A.營銷策劃報(bào)告
B.市場(chǎng)價(jià)格調(diào)研報(bào)告
C.可行性研究報(bào)告
D.估價(jià)報(bào)告
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二、多項(xiàng)選擇題
1.下列屬于市場(chǎng)法估價(jià)步驟的有()。
A.搜集交易實(shí)例
B.核算交易成本
C.選取可比實(shí)例
D.求取比準(zhǔn)價(jià)格
E.進(jìn)行交易日期修正
2.一般情況下,搜集交易實(shí)例時(shí),應(yīng)搜集以下內(nèi)容()。
A.交易雙方的基本情況和交易目的
B.交易實(shí)例房地產(chǎn)的狀況
C.選取可比實(shí)例
D.成交價(jià)格
E.付款方式
3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括的方面是()。
A.統(tǒng)一付款方式
B.統(tǒng)一采用單價(jià)
C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位
D.統(tǒng)一交易日期
E.統(tǒng)一面積單位
4.市場(chǎng)法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括()。
A.區(qū)域因素狀況修正
B.權(quán)益狀況修正
C.實(shí)物狀況修正
D.區(qū)位狀況修正
E.個(gè)別因素狀況修正
5.下列關(guān)于成本法的說法錯(cuò)誤的是()。
A.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求得被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值的方法
B.成本法中的“成本”,即通常意義上的成本(不含利潤)
C.成本法中的“成本”是價(jià)格(包含利潤)
D.成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值
E.從買方的角度來看,房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”,重在過去的投入
6.建筑物的重新購建價(jià)格的求取方法有()。
A.單位比較法
B.分部分項(xiàng)法
C.工料測(cè)量法
D.指數(shù)調(diào)整法
E.基價(jià)比較法
7.求取建筑物折舊的方法主要有()。
A.年限法
B.分解法
C.市場(chǎng)提取法
D.單位比較法
E.指數(shù)調(diào)整法
8.從收益法的觀點(diǎn)看,房地產(chǎn)的價(jià)值高低取決于下列()因素。
A.未來凈收益大小
B.潛在毛收入的高低
C.獲得凈收益的可靠性
D.獲得凈收益期限的長短
E.有效毛收入的高低
9.累加法中,報(bào)酬率的計(jì)算要涉及以下幾個(gè)方面()。
A.投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率
B.管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率
C.缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率
D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
E.投資帶來的優(yōu)惠率
10.下列關(guān)于開發(fā)經(jīng)營期的說法正確的是()。
A.開發(fā)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同,終點(diǎn)是按照正常情況估算的開發(fā)完成的時(shí)間
B.在有預(yù)售的情況下租售期與開發(fā)期有重合,在租賃的情況下,租售期通常到開發(fā)完成的房地產(chǎn)的自然壽命結(jié)束時(shí)為止
C.在現(xiàn)實(shí)中受某些特殊因素的影響,可能是開發(fā)期延長
D.租售期通常難以準(zhǔn)確估計(jì),在估價(jià)時(shí)應(yīng)考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況
E.估算開發(fā)經(jīng)營期可以采用類似于市場(chǎng)法的方法
11.估價(jià)的假設(shè)和限制條件主要包括()。
A.對(duì)估價(jià)對(duì)象有關(guān)狀況的假定
B.對(duì)委托人提供的有關(guān)情況和資料的真實(shí)性、合法性的假定
C.對(duì)估價(jià)方法選用分析的說明
D.對(duì)估價(jià)方法使用前提的說明
E.對(duì)評(píng)估的價(jià)值前提的說明
12.經(jīng)營期可以分為()。
A.開發(fā)期
B.前期
C.建造期
D.銷售期
E.運(yùn)營期
13. 下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的折現(xiàn)率的說法正確的是()。
A.等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率
B.包含安全收益部分(資金的利息)和風(fēng)險(xiǎn)收益部分(開發(fā)利潤)兩部分
C.等同于傳統(tǒng)法中的投資利息率
D.等同于傳統(tǒng)法中的開發(fā)利潤率
E.以上答案均正確
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答案部分
一、單項(xiàng)選擇題
1
[答案]:B
[解析]:參見教材P242
2
[答案]:A
[解析]:參見教材P242
3
[答案]:D
[解析]:不同幣種之間換算,一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場(chǎng)狀況調(diào)整的話,則采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)匯價(jià)
500×(1-0.7%)8×7.95=3757.78
4
[答案]:D
[解析]:10+40/[(1+1%)^6]=48(萬元)
5
[答案]:A
[解析]:參見教材P244
此題是定基價(jià)格指數(shù),所以11月的價(jià)格是:2300×83.5÷78.6=2443 。
6
[答案]:B
[解析]:本題考查交易情況修正中的稅費(fèi)的非正常負(fù)擔(dān)的計(jì)算。應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān),賣方還需交納稅費(fèi),所以題中的297萬元,是買方實(shí)際支出的。根據(jù)公式:
(1)正常價(jià)格=買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)
(2)應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)=正常價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率
設(shè)正常的交易價(jià)格為x,則應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的交易稅費(fèi)為8%,則
x=297-8%x,x=275萬元。
7
[答案]:A
8
[答案]:C
[解析]:市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格、成本法測(cè)算出的價(jià)格稱為積算價(jià)格、收益法測(cè)算出的價(jià)格稱為收益價(jià)格。
9
[答案]:D
[解析]:本題考查用成本法計(jì)算新開發(fā)土地價(jià)值。題中告知直接成本為包括土地取得成本和土地開發(fā)成本之和。
開發(fā)利潤=(土地取得成本+開發(fā)成本)×直接成本利潤率=(1000+1500)×6%=150
土地價(jià)格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤
=1000+1500+(1000+1500)×5%+(1000+1500)×5%+100+150
=3000元/平方米
10
[答案]:A
[解析]:參見教材P250
11
[答案]:C
[解析]:參見教材P255,V=A/Y=8/8%=100(萬元)
12
[答案]:B
[解析]:參見教材P253
建筑物現(xiàn)值=C[1-(1-R)t/N]=800×120[1-(1-6%)×8/30]=71936
13
[答案]:A
[解析]:本題考查收益年限有限年且其他因素不變的收益法的計(jì)算。
V=AY1-1(1+Y)n=408%1-1(1+8%)40=476.98萬元
14
[答案]:B
[解析]:預(yù)知未來若干年的凈收益及若干年后的價(jià)格的公式
V=AY1-1(1+Y)t+Vt(1+Y)t=2168%1-1(1+8%)2+5616(1+8%)2=5200萬元。
15
[答案]:B
[解析]:參見教材P259
16
[答案]:A
[解析]:注意結(jié)合收益年限無限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價(jià)格公式V=AY與收益年限有限年且其他因素不變的房地產(chǎn)收益價(jià)格公式V=AY1-1(1+Y)n進(jìn)行判斷,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有限年的公式還要乘以一個(gè)分?jǐn)?shù)1-1(1+Y)n,所以本題答案為A。
17
[答案]:D
[解析]:參見教材P265
二、多項(xiàng)選擇題
1
[答案]:ACDE
[解析]:在市場(chǎng)法的估價(jià)過程中不涉及成本的核算。
2
[答案]:ABDE
[解析]:參見教材P242
3
[答案]:ABCE
[解析]:建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括五統(tǒng)一,分別是統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位,統(tǒng)一面積內(nèi)涵和統(tǒng)一面積單位。選項(xiàng)D不屬于建立價(jià)格可比基礎(chǔ),屬于交易情況修正。
4
[答案]:BCD
[解析]:參見教材P245
5
[答案]:BE
[解析]:參見教材P247-248
6
[答案]:ABCD
[解析]:重新購建價(jià)格的求取方法有單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法和指數(shù)調(diào)整法四種。
7
[答案]:ABC
[解析]:參見教材P252
8
[答案]:ACD
[解析]:參見教材P254
9
[答案]:ABCE
[解析]:參見教材P259
10
[答案]:ACDE
[解析]:參見教材P262
11
[答案]:ABDE
[解析]:本題考查估價(jià)的假設(shè)和限制條件的主要內(nèi)容。C項(xiàng)屬于估價(jià)技術(shù)報(bào)告的內(nèi)容。
12
[答案]:DE
[解析]:開發(fā)經(jīng)營期可以分為開發(fā)期和經(jīng)營期。開發(fā)期可分為前期和建造期,經(jīng)營期可分為銷售期和運(yùn)營期。
13
[答案]:AB
[解析]:參見教材P264
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