2014物業(yè)管理師考點:物業(yè)服務費核算要點及方法

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》第十一章考點匯總

　　物業(yè)服務費核算要點及方法

　　(一)確定服務費成本構成的注意事項

　　一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。

　　(二)收集原始數(shù)據(jù)

　　服務費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準等有效依據(jù)作為測算基礎。

　　(三)物業(yè)服務費的測算

　　物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務費支出(成本)項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設施設備運行維護費”。

　　各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務費總額。以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準。

　　[案例) 某項目可收費總建筑面積10萬m2，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下：

　　(1)各類管理服務人員的工資、社會保險等50萬元

　　(2)共用部位、共用設施設備的運行維護費20萬元

　　(3)清潔衛(wèi)生費15萬元

　　(4)綠化養(yǎng)護費10萬元

　　(5)公共秩序維護費10萬元

　　(6)辦公費5萬元

　　(7)固定資產(chǎn)折舊2萬元

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費2萬元

　　(9)業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其他費6萬元

　　合計 120萬元

　　若采用酬金制方式，且約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務費標準為：120萬元×(1+10%)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　若采用包干制方式，如該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務費標準為： (120萬元+12萬元)÷10萬m2÷12月=1.1元/m2?月

　　在物業(yè)服務費測算完畢后，可編制物業(yè)服務費核算表，以便提交建設單位或業(yè)主大會。核算表的內容一般包括序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、計算結果各項占總費用的比例、備注等欄目和內容。同時，在有關需要說明的問題和需要解釋的地方以文字進行表述。

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