2014物業(yè)管理師:房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂

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　　房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的制訂

　　(一)制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法

　　1.維修養(yǎng)護的方式與類別

　　(1)維修方式

　　對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內費用最經濟的目的。

　　1)預防性維修

　　為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設施設備，更應該實行預防性維修。

　　預防性維修有以下幾種方式：

　　計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內容和修理工作量。

　　狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。

　　改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。

　　2)事后維修

　　事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響;修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件;某些利用率低或有備用的設備。

　　3)緊急搶修

　　緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。

　　(2)修理類別(對于修理的類別，一般在物業(yè)服務合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務的范圍)

　　1)大修

　　設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規(guī)定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。

　　2)中修

　　中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。

　　3)小修

　　設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能;對于實行定期維修的設備，小修的內容主要是根據掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內失效或即將失效的零件，并進行調整，以保證設備的正常工作能力。

　　(3)修理周期和修理周期結構

　　1)修理周期

　　對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。

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　　2)修理間隔期

　　修理間隔期是指兩次相鄰計劃修理之間的工作時間(單位：月)。確定修理間隔期時應使設施設備計劃外停機時間達到最低限度。

　　3)修理周期結構

　　修理周期結構指在一個修理周期內應采取的各種修理方式的次數和排列順序，如小修――小修――中修――小修――小修――大修。物業(yè)管理企業(yè)在實行計劃修理時，應根據實際情況，確定各種修理形式的排列順序，既要符合設備的實際需要，又要研究其修理的經濟性。

　　2.維修養(yǎng)護計劃的種類

　　(1)按時間進度編制的計劃

　　1)年度維修保養(yǎng)計劃。包括大修、項修、技術改造、實行定期維修的小修和定期維護，以及更新設備的安裝等項目。

　　2)季度維修保養(yǎng)計劃。包括按年度計劃分解的大修、項修、技術改造、小修、定期維護及安裝和使用部門提出的季度追加項目。

　　3)月維修保養(yǎng)計劃。包括按年度和季度計劃分解的本月各項目;根據上月設備故障修理遺留的問題及定期檢查發(fā)現的問題，必須且有可能安排在本月的項目。

　　(2)按修理類別編制的計劃。包括房屋維修養(yǎng)護計劃、空調系統維修保養(yǎng)計劃、消防系統維修保養(yǎng)計劃等。

　　3.維修養(yǎng)護計劃的編制依據

　　(1)房屋及設施設備的修理周期與修理間隔期;

　　(2)房屋及設施設備的使用要求和管理目標;

　　(3)安全與環(huán)境保護的要求;

　　(4)房屋及設施設備的技術狀態(tài)。

　　4.編制維修養(yǎng)護計劃應考慮的問題

　　(1)物業(yè)使用或運行急需的、影響其他系統使用的、關鍵性的設施設備應重點提前安排修理，這樣可減少對日常使用的影響;

　　(2)應考慮到維修保養(yǎng)工作量的平衡，使全年工作能均衡地進行。對待修理的設施設備應按輕重緩急安排計劃;

　　(3)應充分考慮維修前的準備時間和維修保養(yǎng)工作時間;

　　(4)應切實考慮企業(yè)資源和能力能否保障各項目的維修保養(yǎng)，如果能力或資源不足，就應該考慮項目外包或尋求技術支持，不應降低維修保養(yǎng)的技術要求;

　　(5)計劃最后確定前，資金一定要落實，確保計劃內每項工作的資金都有足額的保障，否則，應該按照輕重緩急做刪減調整，重新制訂計劃;

　　(6)所制訂的計劃應該包括必要的工作程序和檢驗程序，使計劃具有可操作性和可驗證性;

　　(7)對物業(yè)使用或運行有較大影響的關鍵設備，應盡可能安排在非高峰期檢修，以縮短停歇時間(如中央空調系統的冬季檢修、采暖系統的夏季檢修等)。

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