2014物業(yè)管理師:寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價

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　　第四節(jié) 寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇與評價

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準-熟悉

　　對于物業(yè)管理企業(yè)的選擇有一系列的標準可供遵循。這些標準往往反映了物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理工作的能力。這些標準通常包括：

　　1.能否令業(yè)主滿意。主要看物業(yè)管理企業(yè)受托進行物業(yè)管理的條件、所能提供的服務(wù)方式等是否滿足業(yè)主的要求。

　　2.專業(yè)服務(wù)的水平。主要了解物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理的時間、可投入的專業(yè)人員的數(shù)量及其從業(yè)資格、當(dāng)?shù)氐穆曌u、當(dāng)前管理的物業(yè)的情況等。

　　3.向業(yè)主提供信息的能力。除了月報告以外，業(yè)主通常還需要有關(guān)收入或房產(chǎn)稅、法律問題等方面的信息，許多物業(yè)管理企業(yè)擁有自己的計算機信息管理系統(tǒng)，能及時、便捷地提供業(yè)主所需要的信息報告。

　　4.管理計劃。物業(yè)管理企業(yè)在收費相同的情況下不可能提供完全相同的服務(wù)。選擇物業(yè)管理企業(yè)最好的辦法就是根據(jù)上面的三條標準選擇三至四家物業(yè)管理企業(yè)，然后確定一個管理計劃，再從中選擇要求管理費用最合理的企業(yè)。

　　應(yīng)當(dāng)特別指出的是，選擇物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)和當(dāng)初選擇物業(yè)時一樣小心謹慎，因為良好的物業(yè)管理極大地影響著業(yè)主投資目標的實現(xiàn)，業(yè)主能否達到預(yù)期收益的目標、投資成功還是失敗都與物業(yè)管理有著直接的關(guān)系。

　　二、物業(yè)管理工作的評價-無要求

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　　三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價-掌握

　　寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標體系相結(jié)合，可歸納出績效評價的三項主要指標。

　　(一)服務(wù)滿意度

　　這是寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第一項指標。主要是指業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。

　　主要有六個方面的區(qū)分：快與慢之分(服務(wù)效率);熱與冷之分(服務(wù)態(tài)度);好與壞之分(服務(wù)質(zhì)量);全與缺之分(服務(wù)制度);有與無之分(服務(wù)程序);明與暗之分(服務(wù)標準)。

　　前三個方面屬于“硬水平”，屬于感性服務(wù)，是向業(yè)主輸出一種感覺，主要體現(xiàn)業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的滿意度;后三個方面屬于“軟水平”，屬于理性服務(wù)，是向員工輸入一種理念主要體現(xiàn)員工對物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。

　　(二)物業(yè)經(jīng)濟指標

　　此為寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的第二類指標。項目經(jīng)濟指標，包括租賃經(jīng)營方面的指標和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標。

　　寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成 本、凈租金收入占毛租金收入的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。

　　物業(yè)管理方面績效的主要指標，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租 約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標。

　　(三)物業(yè)品牌化

　　品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明，是值得市場信任的標志，是提高租金價格和物業(yè)管理費價格的理由，是寫字樓項目難以估價的無形資產(chǎn)

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