物業(yè)管理師考試制度與政策講義:商品房銷售原則

　　商品房銷售原則

　　無論商品房預(yù)售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則：

　　(1)商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　(2)商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

　　《條例》對此亦作出相應(yīng)規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同?！薄敖ㄔO(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！?/P>

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人使用房屋一定年限后，如果購房人要求收回投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人以分期還款或一次性返還購房款方式回購房屋。售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，購房人可以將所購商品房委托其出租經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾按時向購房人支付高額租金的商品房售商方式。

　　返本銷售和售后包租，都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為擺脫資金短缺困境，以不合常理的利益引誘投資人投資購房。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的利益難以實現(xiàn)或根本無法實現(xiàn)，因此給購房人造成很大投資風險，擾亂商品房市場秩序，是帶有欺詐性質(zhì)的商品房銷售方式，因此必須禁止。

　　(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準確。同時，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。

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