2014年理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)能力三級復(fù)習(xí)：還款方式和還款金額

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　　還款方式和還款金額

　　1. 首付款。

　　s 申請住房消費(fèi)信貸時銀行不會給予全額貸款，通常會要求借款人支付房屋總價(jià)款的20%~30%，這筆資金稱為首付款。

　　s 貸款額度的決策的關(guān)鍵在于資金的機(jī)會成本。

　　2. 期款。

　　s 借款人在獲得住房貸款后，須定期向銀行歸還本息。

　　s 貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式;

　　s 貸款期限在1年以上的，可以采用等額本息還款法、等額遞增還款法、等額遞減還款法和等額本金還款法每月償還。

　　(1)等額本息還款法。是指在貸款期限內(nèi)每月以相等的金額平均償還貸款本金和利息的還款方法。

　　s 計(jì)算公式：

　　每月還款額 =

　　貸款本金×月利率×(1 + 月利率)還款期數(shù)

　　(1 + 月利率)還款期數(shù) - 1

　　s 適合人群是：收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭。

　　s 優(yōu)點(diǎn)：借款人還款操作相對簡單，等額支付月供也方便貸款人合理安排每月收支。

　　(2)等額本金還款法。是指在貸款期限內(nèi)按月償還貸款利息和本金，其中每月所還本金相等。

　　s 計(jì)算公式如下：

　　每月還款額 =

　　貸款本金

　　還款期數(shù)

　　+ (貸款本金 ? 累計(jì)已還本金) × 月利息

　　s 適合的人群是：目前收入較高但是預(yù)計(jì)未來收入會減少的人群，或者還款初期還款能力較強(qiáng)，并希望在還款初期規(guī)劃較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。

　　s 特點(diǎn)：本金在整個還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。

　　【例子】李先生向銀行申請20年期30萬元的貸款，年貸款利率為6.273%，采用等額本金還款。根據(jù)公式計(jì)算，

　　第一個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 0 ) ×6.273% / 12 = 2818元，

　　第二個月還款額 = 300000 / 240 + ( 300000 ? 1250 ) ×6.273% / 12 = 2812元，

　　……

　　最后一個月還款額=300000 / 240 + ( 300000 ? 298750 ) ×6.273% / 12 = 1257元，

　　(3)等額遞增還款法，即把還款期限劃分為若干個時間段，每個時間段內(nèi)月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定金額遞增。

　　s 適合人群：適用于目前收入一般、還款能力較弱、但是未來收入預(yù)期會逐漸增加的人群。

　　(4)等額遞減還款法。即把還款期限劃分為若干個時間段，在每個時間段內(nèi)月還款額相同，下一個時間段的還款額按一個固定的金額遞減。

　　s 適合人群：適用于目前還款能力比較強(qiáng)，但預(yù)期收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕的人，如中年人或未婚的白領(lǐng)人士。

　　(5)等比遞增還款法。是指在貸款期的后一時間段內(nèi)煤氣還款額相對前一時間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞增，同一時間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適用于前期還款能力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

　　(6)等比遞減還款法。是指在貸款期的后一時間段內(nèi)每期還款額對前一時間段內(nèi)每期還款額呈一固定比例遞減，同一時間段內(nèi)，每期還款額相等的還款方法。

　　s 適合人群：適合收入較高、還款初期希望歸還較大款項(xiàng)來減少利息支出的借款人。

　　3. 提前還款的選擇權(quán)。

　　(1)提前還貸發(fā)生的三種情況：

　　s 第一，借款人在貸款時對自身的償還能力估計(jì)不足。

　　s 第二，借款人在貸款時根據(jù)成本效益原則使用較大的住房貸款額度，而將自有資金投入其他高利潤的項(xiàng)目，貸款后投資項(xiàng)目收益情況發(fā)生變化，借款人因調(diào)整投資組合而提前償還貸款。

　　s 第三，借款人在貸款一段時間后收入增加，財(cái)務(wù)狀況改善，有能力提前還款。

　　(2)提前還貸的方法：

　　s 第一種，全部提前還款，即客戶將剩余的全部貸款一次性還清。

　　s 第二種，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。

　　s 第三種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限保持不變。

　　s 第四種，部分提前還款，剩余的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

　　(3)如何還貸更經(jīng)濟(jì)?

　　s 如果客戶選擇的是商貸和公積金構(gòu)成的組合貸款，先還商貸會“優(yōu)惠”很多。

　　s 如果是純商業(yè)貸款，則考慮等額本息還款法、等額本金還款法兩種還款方式區(qū)別。

　　(4)提前還貸需注意的問題。

　　s 第一，個人住房按揭貸款的提前還款，原則上必須是簽訂借款合同1年以后。

　　s 第二，銀行對提前還貸次數(shù)和起點(diǎn)金額通常也有要求。

　　s 第三，提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當(dāng)期利息及違約金已還清。

　　s 第四，借款人一般須提前15天持原借款合同等資料向貸款機(jī)構(gòu)提出書面申請?zhí)崆斑€貸。

　　s 第五，貸款期限在1年以內(nèi)的，實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方法。

　　s 第六，在辦理提前還款的同時，對于已經(jīng)投保了房貸險(xiǎn)的借款人，理財(cái)規(guī)劃師還應(yīng)該提醒客戶申請退還保險(xiǎn)金。

　　4. 延長貸款。

　　s (1)借款人應(yīng)提前20個工作日向貸款銀行提交《個人住房借款延長期限申請書》和相關(guān)證明。

　　s (2)延長貸款條件：一是貸款期限尚未到期，二是延長期限前借款人必須先清償其應(yīng)付的貸款利息、本金和違約金。

　　s (3)借款人申請延期只限一次。

　　s (4)原借款期限與延長期限之和最長不超過30年。

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