2014年理財(cái)規(guī)劃師專業(yè)能力三級(jí)復(fù)習(xí)：購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

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　　購(gòu)房財(cái)務(wù)規(guī)劃的基本方法

　　1. 計(jì)算房屋單價(jià)

　　s 第一，可負(fù)擔(dān)首付款。

　　可負(fù)擔(dān)首付款 = 目前凈資產(chǎn)在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值 + 以目前到未來(lái)購(gòu)房這段時(shí)間內(nèi)年收入在未來(lái)購(gòu)房時(shí)的終值 × 年收入中可負(fù)擔(dān)首付比例的上限。

　　s 第二，可負(fù)擔(dān)房貸。

　　可負(fù)擔(dān)房貸 = 以未來(lái)購(gòu)房時(shí)年收入為年金的年金現(xiàn)值 × 年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的比率上限。

　　s 第三，可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)。

　　可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) = 可負(fù)擔(dān)首付款 + 可負(fù)擔(dān)房貸

　　s 第四，可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)。

　　可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) = 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) ÷ 需求的面積(需要多少平方米)

　　【例子】王先生預(yù)計(jì)今年年底收入為10萬(wàn)元，以后每年有望增加3%，每年的儲(chǔ)蓄比率是40%。目前有存款2萬(wàn)元，打算5年后買房。假設(shè)王先生的投資報(bào)酬率是10%，王先生買房時(shí)準(zhǔn)備貸款20年，計(jì)劃采用等額本息的方式還款，假設(shè)房貸的利率是6%。

　　那么，王先生可負(fù)擔(dān)首付款是多少?可負(fù)擔(dān)房貸是多少?可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)是多少?

　　我們根據(jù)第一個(gè)公式計(jì)算可負(fù)擔(dān)首付款，因此，可以負(fù)擔(dān)的首付款為29萬(wàn)元。

　　未來(lái)購(gòu)房時(shí)(第六年)年收入中可負(fù)擔(dān)貸款的部分 = 112 511 × (1 + 10%) × 40% = 49522元。

　　貸款利率為6%，貸款時(shí)間為20年，每年房貸償還是上面算得的49522，由此算出這筆資金的現(xiàn)值是568013，即可負(fù)擔(dān)的貸款部分是56.8萬(wàn)元。

　　得到了可負(fù)擔(dān)貸款額度之后，那么可負(fù)擔(dān)房屋的總價(jià)就很容易計(jì)算了，根據(jù)第三條公式，可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) = 可負(fù)擔(dān)首付款 + 可負(fù)擔(dān)房貸 = 29 + 56.8 = 85.8 萬(wàn)元。

　　我們也可以算出房屋總價(jià)的貸款比率，那就是

　　房屋貸款額占房屋總價(jià)的比率 = 56.8 ÷ 85.8 × 100% = 66.2%。

　　假設(shè)王先生計(jì)劃購(gòu)買100平方米的房子，那么可負(fù)擔(dān)的房屋單價(jià)就是

　　可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià) = 858 000 ÷ 100 = 8580 元/平方米

　　2.計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

　　欲購(gòu)買的房屋總價(jià) = 房屋單價(jià)×需求面積

　　需要支付的首期部分 = 欲購(gòu)買房屋總價(jià) × (1 ? 按揭貸款成數(shù)比率)

　　需要支付的貸款部分 = 欲購(gòu)買房屋總價(jià) × 按揭貸款成數(shù)比率

　　每月攤還的貸款本息費(fèi)用 = 需要支付的貸款部分的以月為單位的準(zhǔn)年金值

　　【例子】張先生欲購(gòu)買100平方米的房子，若房屋價(jià)格是3000~6000元/平方米，則購(gòu)買100平方米的房子所需要的費(fèi)用就是30萬(wàn)~60萬(wàn)元。假設(shè)按7成按揭，貸款期限為20年，年貸款利率是6%，以等額本息方式進(jìn)行還款。

　　這時(shí)，假設(shè)想要購(gòu)買總價(jià)為30萬(wàn)元的房子，那么為了計(jì)算每月的房貸支出，先要算出需要支付的貸款，即

　　需要支付的貸款數(shù)額 = 30 × 70% = 21 萬(wàn)元。

　　然后，根據(jù)年金計(jì)算的方法，把這21萬(wàn)元當(dāng)作年金的現(xiàn)值，年金持續(xù)的時(shí)間是20年，也就是20×12 = 240個(gè)月，年金的月利率是6%÷12 = 0.5%，那么就可以算出每月支付的貸款是1505元。

　　貸款購(gòu)房的時(shí)候房?jī)r(jià)最好控制在年收入的6倍以下，貸款期限在8~15年之間。

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