物業(yè)管理師考試制度與政策講義:房地產(chǎn)中介服務(wù)

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)

　　改革開放后，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)中介服務(wù)活動也取得重大進展，中介機構(gòu)大量建立，在房地產(chǎn)流通領(lǐng)域發(fā)揮著重要作用。但是，一些房地產(chǎn)中介機構(gòu)和人員，利用中介服務(wù)損害消費者合法權(quán)益的情況也大量出現(xiàn)。為加強對房地產(chǎn)中介服務(wù)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權(quán)益，建設(shè)部依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》制定并頒布了《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，針對中介服務(wù)人員資格、中介服務(wù)機構(gòu)和中介服務(wù)業(yè)務(wù)，作出了行業(yè)管理規(guī)定。

　　一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易等各個環(huán)節(jié)，為當事人提供居間服務(wù)的活動。其中主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

　　房地產(chǎn)咨詢是指為進行房地產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

　　房地產(chǎn)價格評估是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和市場價格的經(jīng)營活動。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

　　二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理

　　1.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)人員

　　從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

　　2.房地產(chǎn)價格評估人員

　　國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。房地產(chǎn)價格評估人員分為房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員。

　　房地產(chǎn)估價師必須是經(jīng)國家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價師注冊證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價師的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價師的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。

　　房地產(chǎn)估價員必須是經(jīng)過考試并取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價員崗位合格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價員的考試辦法，由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門和直轄市房地產(chǎn)管理部門制訂。

　　3.房地產(chǎn)經(jīng)紀人

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。未取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的考試辦法，由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和人事主管部門共同制定。

　　三、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)管理

　　1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)氐墓ど绦姓�管理部門申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案。

　　2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)具備下列條件：

　　(1)有自己的名稱、組織機構(gòu);

　　(2)有固定的服務(wù)場所;

　　(3)有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費;

　　(4)從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學歷、初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上;從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)估價師;從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。

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　　3.房地產(chǎn)管理部門每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

　　4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須履行下列義務(wù)：

　　(1)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)和政策;

　　(2)遵守自愿、公平、誠實信用的原則;

　　(3)按照核準的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營活動;

　　(4)按規(guī)定標準收取費用;

　　(5)依法交納稅費;

　　(6)接受行業(yè)主管部門及其他有關(guān)部門的指導、監(jiān)督和檢查。

　　四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理

　　1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當由其所在中介機構(gòu)統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：

　　(1)當事人姓名或者名稱、住所;

　　(2)中介服務(wù)項目的名稱、內(nèi)容、要求和標準;

　　(3)合同履行期限;

　　(4)收費金額和支付方式、時間;

　　(5)違約責任和糾紛解決方式;

　　(6)當事人約定的其他內(nèi)容。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)人員執(zhí)行業(yè)務(wù)，可以根據(jù)需要查閱委托人的有關(guān)資料和文件，查看現(xiàn)場，委托人應(yīng)當協(xié)助。經(jīng)委托人同意，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)可以將委托的房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓委托給具有相應(yīng)資格的中介服務(wù)機構(gòu)代理，但不得增加傭金。

　　2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地產(chǎn)中介活動中不得有下列行為：

　　(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當?shù)睦��?

　　(2)允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù);

　　(3)同時在兩個或兩個以上中介服務(wù)機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù);

　　(4)與一方當事人串通損害另一方當事人利益;

　　(5)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　房地產(chǎn)中介服務(wù)人員與委托人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。委托人有權(quán)要求其回避。因房地產(chǎn)中介服務(wù)人員過失，給當事人造成經(jīng)濟損失的，由所在中介服務(wù)機構(gòu)承擔賠償責任。所在中介服務(wù)機構(gòu)可以對有關(guān)人員追償。

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