物業(yè)管理師制度與政策講義:房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！憋@而易見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有，就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@項規(guī)定，是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應當保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：

　　(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的。

　　二、土地使用權(quán)的處理原則

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟屬性也密切相關，因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時，房地產(chǎn)使用的國有土地，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，一方面會涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務的繼承問題，另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格包含土地轉(zhuǎn)讓價格，因此直接關聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，結(jié)合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權(quán)證書。

　　2.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移?！币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！蓖瑫r，對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/P>

　　(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國務院規(guī)定，要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應當依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　2.屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

　　三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序

　　1.房地產(chǎn)具有價值高、使用周期長、管理制度嚴格等特點，為保障國家和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序：

　　(1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

　　(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理;

　　(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

　　(5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費;

　　(6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　2.上述程序中，房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估，是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度”的具體實施?，F(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)交易人，為了逃避國家稅費，通過制造假合同掩蓋實際成交價格，采取“隱價瞞租”方式欺騙房地產(chǎn)管理部門和稅務管理部門，造成國家稅費流失。為堵塞這一漏洞，房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)中，必須核實當事人申報的轉(zhuǎn)讓情況和成交價格。對假贈與、真買賣，以及交易價格明顯低于市場價格的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)管理部門可以通過現(xiàn)場查勘和委托房地產(chǎn)評估部門進行評估，確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客觀價格，并依據(jù)該客觀價格辦理有關稅費手續(xù)。

　　四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是明確當事人權(quán)利義務的主要文件，關系雙方當事人的重大權(quán)益，因此當事人必須認真對待。針對我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同存在的問題，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明的主要條款和內(nèi)容：

　　1.雙方當事人的姓名或者名稱、住所;

　　2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號;

　　3.房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限;

　　4.土地宗地號、土地使用權(quán)取得的方式及年限;

　　5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

　　6.成交價格及支付方式;

　　7.房地產(chǎn)交付使用的時間;

　　8.違約責任;

　　9.雙方約定的其他事項。

　　五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定

　　依據(jù)有關法律和為維護房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場秩序，《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況：

　　1.達不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓;

　　2.司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn);

　　3.依法收回土地使用權(quán)的;

　　4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;

　　5.權(quán)屬有爭議的;

　　6.未依法登記領取權(quán)屬證書的;

　　7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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