物業(yè)管理師綜合能力:法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　一、物業(yè)權(quán)屬

　　(一)物業(yè)權(quán)屬概述

　　1.物業(yè)權(quán)屬的概念和特征

　　物業(yè)權(quán)屬，是指物業(yè)權(quán)利在主體上的歸屬狀態(tài)。物業(yè)權(quán)屬和物業(yè)權(quán)利是密切聯(lián)系又相互區(qū)別的兩個(gè)概念。本章所說(shuō)的物業(yè)權(quán)利特指物業(yè)民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，即業(yè)主、非業(yè)主使用人、物業(yè)他項(xiàng)權(quán)利人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過(guò)各種途徑取得的以物業(yè)所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)作為不動(dòng)產(chǎn)，是人們生產(chǎn)和生活所必不可少的物質(zhì)條件，因此法律對(duì)其權(quán)利的產(chǎn)生、變動(dòng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，一般以國(guó)家行政主管部門登記為要件，否則不發(fā)生法律效力。由此可見(jiàn)，物業(yè)權(quán)利的存在是有關(guān)權(quán)力部門對(duì)其權(quán)利歸屬狀態(tài)進(jìn)行確認(rèn)登記的前提和基礎(chǔ)，而物業(yè)權(quán)屬制度不僅是對(duì)物業(yè)權(quán)利合法性的確認(rèn)，更是對(duì)物業(yè)權(quán)利的重要的必要的保障。兩者的不同之處在于：物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定的行為，側(cè)重于權(quán)力本身所具有的內(nèi)容。如土地所有權(quán)人擁有占有、使用、收益、處分土地的權(quán)利。而物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政主管部門依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。如由于政治、經(jīng)濟(jì)制度的不同，各國(guó)對(duì)于土地所有權(quán)的內(nèi)容的規(guī)定雖大致相同，但土地權(quán)屬制度的規(guī)定卻存有很大的差異。資本主義國(guó)家規(guī)定私有財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯，個(gè)人可以成為土地所有權(quán)的主體，而在我國(guó)，土地所有權(quán)的主體只能是國(guó)家和集體。

　　2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記

　　物業(yè)權(quán)利是指權(quán)利人依法對(duì)其所有的物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一種具有嚴(yán)格的排他性的絕對(duì)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的物業(yè)具有完全的支配權(quán)。同時(shí)，產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的物業(yè)也承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，繳納有關(guān)的稅費(fèi)，適時(shí)進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)等。在通常情況下，物業(yè)產(chǎn)權(quán)是一個(gè)統(tǒng)一的概念，它包括房產(chǎn)權(quán)和地產(chǎn)權(quán)兩方面的內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)法律，城市房屋的產(chǎn)權(quán)與該房屋占有土地的使用權(quán)人實(shí)行權(quán)利人一致的原則，除法律法規(guī)另有規(guī)定以外，不得分離。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理是國(guó)家依法對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)和變更，以及由此發(fā)生的各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系的協(xié)調(diào)處理所采取的一系列措施，如產(chǎn)權(quán)調(diào)查、確認(rèn)、登記等方面措施的總和。產(chǎn)權(quán)管理包括土地產(chǎn)權(quán)管理和房屋產(chǎn)權(quán)管理，它是保護(hù)物業(yè)交易的必要手段和國(guó)家措施。

　　物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記是世界各國(guó)普遍建立的一種產(chǎn)權(quán)管理制度。通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，可以審查和確認(rèn)物業(yè)權(quán)利的歸屬，收集和掌握各種產(chǎn)權(quán)檔案資料，從而對(duì)各類物業(yè)實(shí)行有效管理。物業(yè)必須經(jīng)過(guò)法定登記，才能賦予物業(yè)權(quán)屬的法律效力。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度�！薄锻恋毓芾矸ā返�13條規(guī)定：“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯�！薄冻鞘蟹课輽�(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家保護(hù)。”

　　(二)物業(yè)權(quán)利

　　物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人及他項(xiàng)權(quán)利主體根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過(guò)各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、物業(yè)典權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。物業(yè)權(quán)利是一種物權(quán)。所謂物權(quán)，是指權(quán)利人在法定范圍內(nèi)按照自己的意志支配自有物或者授權(quán)支配他人的物，直接享有物的效益的排他性財(cái)產(chǎn)權(quán)。但物業(yè)權(quán)利客體的范圍較物權(quán)客體的范圍要窄得多。

　　1.物業(yè)所有權(quán)

　　物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

　　物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。占有權(quán)是物業(yè)所有權(quán)人對(duì)物業(yè)實(shí)際控制的權(quán)利，它是行使物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)的基礎(chǔ);使用權(quán)是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)物業(yè)的類型對(duì)物業(yè)加以利用的權(quán)利;處分權(quán)是指物業(yè)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志處置物業(yè)的權(quán)利，是物業(yè)所有權(quán)中最基本的核心權(quán)利。

　　物業(yè)所有權(quán)人可以親自行使這四項(xiàng)權(quán)利，也可以通過(guò)權(quán)能的分離和回復(fù)，發(fā)揮物業(yè)的效益，以滿足自己生產(chǎn)和生活的需要。例如，房屋所有人依法將房屋出租給他人，由他人占有、使用，而自己收取租金。非物業(yè)所有權(quán)人處分物業(yè)的行為如果未經(jīng)物業(yè)所有權(quán)人事前或事后追認(rèn)，此處分行為無(wú)效。我國(guó)《合同法》第51條對(duì)此作了規(guī)定：“無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者與無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”

　　2.物業(yè)使用權(quán)

　　物業(yè)使用權(quán)是指依照法律或者合同的規(guī)定對(duì)物業(yè)享有使用的權(quán)利。廣義的物業(yè)使用權(quán)包括物業(yè)所有權(quán)人的物業(yè)使用權(quán)和非所有人的物業(yè)使用權(quán)。狹義的物業(yè)使用權(quán)僅指非所有人的物業(yè)使用權(quán)。我們這里所說(shuō)的物業(yè)使用權(quán)特指狹義的物業(yè)使用權(quán)，它是從物業(yè)所有權(quán)衍生出來(lái)的用益物權(quán)。物業(yè)可因租賃、借用、劃撥等原因而由非所有人占有、使用，甚至有限制的處分。依法成立的物業(yè)使用權(quán)受到法律的保護(hù)，即使是所有權(quán)人也不得非法干涉。

　　3.物業(yè)的抵押權(quán)

　　物業(yè)抵押權(quán)是經(jīng)過(guò)依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人的同意，在其所有或使用的物業(yè)上設(shè)定的一種擔(dān)保物權(quán)。物業(yè)的抵押權(quán)具有從屬性、擔(dān)保性，其設(shè)定的目的在于擔(dān)保物業(yè)權(quán)利人獲第三人所欠的債務(wù)能夠依約償還。如果債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人(即抵押權(quán)人)有權(quán)依法律以該物業(yè)折價(jià)或從物業(yè)的變賣價(jià)金中優(yōu)先受償。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，設(shè)定物業(yè)抵押權(quán)的，物業(yè)的抵押人和物業(yè)的抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理登記手續(xù)。抵押合同自登記之日起生效。

　　抵押人可將其所有的房屋和其他地上定著物進(jìn)行抵押，也可以將其依法有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物進(jìn)行抵押。

　　4.物業(yè)的相鄰權(quán)

　　物業(yè)的相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰物業(yè)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權(quán)利時(shí)發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　物業(yè)相鄰關(guān)系，從本質(zhì)上講是一方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)延伸，同時(shí)又是對(duì)他方所有人或使用人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的限制。《民法通則》第83條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。”常見(jiàn)的相鄰關(guān)系有：

　　(1)相鄰?fù)恋厥褂藐P(guān)系

　　相鄰一方的建筑物或土地，處于鄰人的土地包圍之中，非經(jīng)過(guò)鄰人的土地不能到達(dá)公用通道或雖有其他通道但需要較高的費(fèi)用或十分不便的，可以通過(guò)鄰人的土地抵達(dá)公用通道。但通行人在選擇通道時(shí)，應(yīng)選擇最必要、損失最少的路線。通行人還應(yīng)對(duì)因通行給鄰人造成的損害予以補(bǔ)償。歷史上形成的通道，土地的所有人或使用人無(wú)權(quán)任意堵塞或改道，以免妨礙鄰人通行。如確實(shí)需要改道，應(yīng)經(jīng)過(guò)鄰人同意。

　　(2)相鄰防險(xiǎn)、排污關(guān)系

　　相鄰一方在開挖土地、建筑施工時(shí)不得使鄰地的地基發(fā)生動(dòng)搖，不得使林地的建筑物受到危害;相鄰一方的建筑物有傾倒的危險(xiǎn)，威脅鄰人的生命、財(cái)產(chǎn)安全，相鄰一方應(yīng)當(dāng)采取預(yù)防措施，如加固、拆除;相鄰一方堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品時(shí)，應(yīng)當(dāng)與鄰地建筑物保持一定距離，或者采取預(yù)防措施和安全裝置，相鄰他方在對(duì)方未盡此義務(wù)的情況下，有權(quán)要求排除妨害，賠償損失。

　　相鄰人在生產(chǎn)過(guò)程中，排放廢氣、廢水、廢渣，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)。相鄰他方對(duì)超標(biāo)排放，有權(quán)要求相鄰人排除妨害，對(duì)造成的損害有權(quán)要求賠償。

　　(3)相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系

　　相鄰人應(yīng)當(dāng)保持水的自然流向，在需要改變流向并影響相鄰他方用水時(shí)，應(yīng)當(dāng)征得他方的同意，并對(duì)由此造成的損失給于適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　相鄰一方在為房屋設(shè)置管、槽或其他裝置時(shí)不得使房屋雨水直接注瀉于鄰近建筑物上或土地上。

　　(4)相鄰管線安設(shè)關(guān)系

　　相鄰人因埋設(shè)管道，如油管，水管、煤氣管;架設(shè)線路，如輸電線路、通信線路，需要經(jīng)過(guò)他方的土地時(shí)，他方應(yīng)當(dāng)允許。但相鄰方應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方法安設(shè)。相鄰人還應(yīng)對(duì)所占土地及施工造成的損失給予補(bǔ)償，并于事后清理現(xiàn)場(chǎng)。

　　(5)相鄰光照、通風(fēng)、音響、振動(dòng)關(guān)系

　　相鄰人在建造建筑物時(shí)，應(yīng)當(dāng)與鄰人的建筑物留有一定的距離，以免影響鄰人建筑物的光照、通風(fēng)。

　　相鄰各方應(yīng)當(dāng)注意環(huán)境清潔、舒適，講究精神文明，不得以高音、噪聲、喧囂、振動(dòng)等妨礙鄰人工作、生活和休息。否則，鄰人有權(quán)請(qǐng)求停止侵害。

　　(6)相鄰疆界關(guān)系

　　相鄰房屋及其他附屬物設(shè)施的占有、使用應(yīng)當(dāng)明確界限，如界限不清、責(zé)任不明時(shí)，應(yīng)當(dāng)歸相鄰各方共有或共管，以免發(fā)生糾紛。

　　5.建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　(1)概念和特征

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)，是指由區(qū)分所有建筑物的專有權(quán)、共有權(quán)以及基于共同關(guān)系而產(chǎn)生的成員權(quán)所構(gòu)成的特別所有權(quán)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。其特征有：

　�、賰�(nèi)容構(gòu)成的復(fù)合性;由三部分組成，有別于普通的房屋所有權(quán)。

　�、跈�(quán)利處分的一體性;建筑物區(qū)分所有權(quán)中的三項(xiàng)權(quán)利必須一起處分，不得單獨(dú)處分。

　�、蹣�(biāo)的物是特定的空間，而非實(shí)體。

　�、苁侨伺c物的關(guān)系和人與人的關(guān)系的結(jié)合。

　　(2)業(yè)主的專有權(quán)

　　專有權(quán)是指業(yè)主就其專有部分所享有的所有權(quán)。所謂專有部分，是指在建筑物中具有構(gòu)造和使用上的獨(dú)立性的部分，它是構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為此種專有權(quán)在性質(zhì)上屬于空間權(quán)。

　　區(qū)分所有建筑物的專有部分屬于不動(dòng)產(chǎn)，其權(quán)利變更適用于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定。該專有部分在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以由業(yè)主自由使用、收益和處分，并得排除他人干涉，但是業(yè)主對(duì)專有部分的利用，不得妨害建筑物正常使用或者違反業(yè)主共同利益。專有部分的修繕、管理和維護(hù)，由業(yè)主為之并負(fù)擔(dān)其費(fèi)用。

　　(3)業(yè)主的共有權(quán)

　　共有權(quán)是指業(yè)主按照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。在沒(méi)有約定時(shí)，各個(gè)人的共用部分應(yīng)依業(yè)主專有部分所占的比例定之。

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設(shè)的除外。會(huì)所、車庫(kù)的歸屬，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。

　　(4)土地使用權(quán)

　　一幢建筑物所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)應(yīng)由業(yè)主按份共有，個(gè)人的份額依其專有部分的面積在整幢建筑物中所占的比例來(lái)確定。在土地使用權(quán)和專有部分的關(guān)系上實(shí)行連動(dòng)主義，即只能一起處分，不得分離。

　　(5)成員權(quán)

　　成員權(quán)是指業(yè)主基于在一幢建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬和使用上的不可分離的共同體關(guān)系而產(chǎn)生的作為建筑物的團(tuán)體成員所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)的總和。

　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主會(huì)議，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主會(huì)議或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主有約束力。對(duì)于侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭(zhēng)議，業(yè)主會(huì)議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì)議的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁;業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請(qǐng)仲裁。

　　業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)更換。物業(yè)管理管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

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　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系

　　(一)概還

　　物業(yè)管理法律關(guān)系是指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。它是現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的法律形式，是受國(guó)家強(qiáng)制力保護(hù)的人與人之間社會(huì)關(guān)系的一種，體現(xiàn)物業(yè)管理當(dāng)事人、參與者的主觀意志與國(guó)家意志的結(jié)合程度，在形式上表現(xiàn)為特定物業(yè)管理關(guān)系中各主體享受權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的法定狀態(tài)，是按照物業(yè)管理法律法規(guī)建立的法律關(guān)系。

　　研究物業(yè)管理法律關(guān)系，有利于通過(guò)完善立法、嚴(yán)格執(zhí)法、加強(qiáng)司法、采用促進(jìn)自覺(jué)守法綜合措施等方式方法，來(lái)有針對(duì)性地解決中國(guó)現(xiàn)實(shí)改革和發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的物業(yè)管理關(guān)系各類主體間的矛盾問(wèn)題，有效化解有關(guān)當(dāng)事人之間的利益沖突，從而建立穩(wěn)定和諧的物業(yè)管理法律秩序。

　　(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的要素是指該種關(guān)系必要的構(gòu)成因素或條件，缺少任意要素之一則不能構(gòu)成物業(yè)管理法律關(guān)系。關(guān)于何為法律關(guān)系的要素，有不同的觀點(diǎn)。有的提出主體、客體、內(nèi)容、變動(dòng)原因四要素說(shuō)，多數(shù)人則堅(jiān)持傳統(tǒng)的三要素說(shuō)。由于變動(dòng)原因本身屬于法律事實(shí)問(wèn)題，并不是法律關(guān)系本身的構(gòu)成要素，因此，我們采用三要素說(shuō)，但是同時(shí)強(qiáng)調(diào)主體乃指處于特定法律境位的具有法定身分的主體。

　　1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，是指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。法律關(guān)系是一種人與人之間的社會(huì)關(guān)系，所以必須有參加這種關(guān)系的主體。由于物業(yè)管理法律關(guān)系按所屬的法律部門不同可劃為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系，相應(yīng)地，相關(guān)主體又可因其參與的法律關(guān)系類別不同而稱為民事主體、商事主體、政事主體、刑事主體。

　　根據(jù)中國(guó)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體主要是具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團(tuán)體法人、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)法人等)兩種，符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和特殊情況下的國(guó)家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。權(quán)利是指法律根據(jù)現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化生活條件賦予一定法律關(guān)系主體在獲取及維護(hù)某種合法利益的事務(wù)范圍內(nèi)按照自己的意思或意志自由行為的能力。義務(wù)是指經(jīng)法律規(guī)定或認(rèn)可而對(duì)法律關(guān)系主體所施加的能使其依義務(wù)權(quán)利的要求必須(或應(yīng)當(dāng))作出或不作出一定行為的合法壓力形式。任何法律關(guān)系都包含權(quán)利和義務(wù)兩方面的內(nèi)容，權(quán)利內(nèi)容是通過(guò)相應(yīng)的義務(wù)來(lái)表現(xiàn)的，義務(wù)內(nèi)容又用相應(yīng)的權(quán)利來(lái)限定。權(quán)利和義務(wù)相互對(duì)應(yīng)地存在于同一個(gè)法律關(guān)系當(dāng)中，同時(shí)約束著物業(yè)法律關(guān)系的當(dāng)事人雙方。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利種類是多樣的，主要包括民事權(quán)利、商事權(quán)利和政事權(quán)利三大類。民事權(quán)利按是否以財(cái)產(chǎn)利益為直接內(nèi)容劃分為財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括物權(quán)、售權(quán))、人身權(quán)(包括身體權(quán)、人格權(quán)、身份權(quán))、兼有財(cái)產(chǎn)權(quán)與人身權(quán)雙重性質(zhì)的權(quán)利(包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)、社員權(quán)、繼承權(quán)等)三類。商事權(quán)利主要包括上市組織方面的權(quán)利和商事交易方面的權(quán)利兩類。政事權(quán)利主要包括抽象行政職權(quán)、具體行政職權(quán)和行政相對(duì)人權(quán)利三大類，政事權(quán)利不同于國(guó)事權(quán)利(即參與和管理國(guó)家事務(wù)的權(quán)利)。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的義務(wù)種類是多樣的。主要包括民事義務(wù)、商事義務(wù)和政事義務(wù)三類。根據(jù)義務(wù)與義務(wù)主體間的關(guān)系，義務(wù)可分為專屬義務(wù)(指不得轉(zhuǎn)移其他主體承擔(dān)的義務(wù))和非專屬義務(wù)(指可以依法平等轉(zhuǎn)移給他人承受的義務(wù))兩類。物業(yè)管理關(guān)系中財(cái)產(chǎn)性義務(wù)(如各業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù))一般屬于非專屬義務(wù)。人身性義務(wù)(由人格、身份發(fā)生的義務(wù)，如業(yè)主委員會(huì)委員和物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)性義務(wù))一般屬于專屬義務(wù)。鑒于權(quán)利與義務(wù)密不可分的共生關(guān)系，它們的可操作內(nèi)容都是對(duì)主體行為要求和規(guī)范。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　物業(yè)管理法律關(guān)系客體是指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象�？腕w亦稱為標(biāo)的，是主體所需合法利益的外在表現(xiàn)的載體，它直接反映了人們社會(huì)關(guān)系中最核心的利益關(guān)系。

　　各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

　　(1)物業(yè)�，F(xiàn)代意義的物業(yè)屬物類客體的范疇，它包括傳統(tǒng)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)或房地產(chǎn)之實(shí)物及其圍括的空間和環(huán)境。物業(yè)既是設(shè)置于物上的物權(quán)法律關(guān)系的客體，又是物業(yè)所有權(quán)、共有權(quán)、自治共管權(quán)、使用權(quán)、共用空間權(quán)、共享環(huán)境權(quán)等物權(quán)關(guān)系的客體，還是物業(yè)管理公司代管物業(yè)權(quán)的客體。

　　(2)權(quán)利。權(quán)利維系著利益，也是利益的載現(xiàn)形式。權(quán)利作為物業(yè)法律關(guān)系的客體，主要指基于法律規(guī)定或當(dāng)事人約定所設(shè)定的債權(quán)，與物業(yè)所有權(quán)相關(guān)的場(chǎng)地使用權(quán)、物業(yè)相鄰權(quán)、公共秩序維護(hù)權(quán)、物業(yè)代管權(quán)、與物業(yè)管理行為相關(guān)當(dāng)?shù)氐囊恍┤松硇曰蚓�神性的�?quán)利(如人身自由權(quán)、人身尊嚴(yán)權(quán)、住宅安全權(quán)、精神文明建設(shè)參與和享受權(quán)等)。各種權(quán)利關(guān)系本身又有自己的客體，如債權(quán)的客體為給付效果(債務(wù)人的償債行為效果)，物業(yè)相鄰權(quán)的客體為便利，人格權(quán)的客體為人格利益。

　　(3)行為效果。行為是權(quán)利義務(wù)本身的構(gòu)成形式，行為效果體現(xiàn)出利益狀態(tài)(增進(jìn)了或損害了主體的利益)。行為效果作為物業(yè)管理法律關(guān)系的客體，主要包括國(guó)家機(jī)關(guān)在對(duì)物業(yè)管理方面提供管理性行政服務(wù)之行為效果、物業(yè)管理公司按委托管理服務(wù)公司提供有償之行為效果、業(yè)主繳納物業(yè)維修基金而建立和補(bǔ)充物業(yè)維修基金之行為效果等。行為效果可以使行為過(guò)程結(jié)束時(shí)顯形的(如修繕?lè)课菪袨楹筒鸪�違章搭建物行為的效果肉眼可見(jiàn))，也可以是伴隨行為過(guò)程產(chǎn)生和存在但無(wú)形(隱形非物化)的效果。如物業(yè)保安員巡邏過(guò)程中所產(chǎn)生的對(duì)于一些人的犯罪意圖，無(wú)形中產(chǎn)生了震懾其不敢輕舉妄動(dòng)的保安效果，又如物業(yè)管理行政主管部門對(duì)業(yè)主委員會(huì)組建給予指導(dǎo)，是使其順利組建成功的指導(dǎo)行為效果。

　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的具體種類很多，可按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分出多種類型。按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。本節(jié)不對(duì)物業(yè)管理刑事法律關(guān)系及經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系作論析。

　　1.物業(yè)管理民事法律關(guān)系

　　物業(yè)管理民事法律關(guān)系是指根據(jù)民法規(guī)范(民事法律規(guī)范)組控所確立的以民事境位(指特定的身份、地位)和民事權(quán)利義務(wù)為內(nèi)容的物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系中民事法律關(guān)系占多數(shù)，如物業(yè)產(chǎn)權(quán)行使法律關(guān)系、物業(yè)管理或人居服務(wù)合同關(guān)系、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系、民事違約和侵權(quán)關(guān)系等。但在物業(yè)管理法規(guī)中都為避免與專門民法的規(guī)定過(guò)多重復(fù)而較少對(duì)物業(yè)管理民事權(quán)利義務(wù)的具體規(guī)定。

　　物業(yè)管理民事法律關(guān)系具有一些自身的特色：①物業(yè)管理民事法律關(guān)系的基本主體為業(yè)主、業(yè)主團(tuán)體組織和物業(yè)管理企業(yè)。國(guó)家雖然作為城市土地所有者而成為物業(yè)的最大業(yè)主，但并不是以業(yè)主的身份直接參與物業(yè)管理民事法律關(guān)系，只是在國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同期限屆滿時(shí)，才依法出面收回出讓的地塊及地上物業(yè)。②物業(yè)管理民事法律關(guān)系的客體主要是物業(yè)和基于物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的服務(wù)效果。③物業(yè)管理民事法律關(guān)系的內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)的設(shè)定，受國(guó)家意志制約性較強(qiáng)。鑒于物業(yè)管理涉及公共利益較為重大，物業(yè)管理在尊重民事法律關(guān)系當(dāng)事人自愿的前提下，對(duì)當(dāng)事人的民事權(quán)利和義務(wù)特別是義務(wù)作出了較多的指導(dǎo)和強(qiáng)行規(guī)定。例如.業(yè)主公約的訂立、物業(yè)服務(wù)合同的訂立在形式上都要求采用書面形式。

　　2.物業(yè)管理行政法律關(guān)系

　　物業(yè)管理行政法律關(guān)系是指受與物業(yè)管理相關(guān)的行政法調(diào)整的，在政府、物業(yè)管理行政主管部門、其他有關(guān)職能部門之間及其與業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主團(tuán)體組織、物業(yè)管理企業(yè)、其他與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)組織和單位之間形成的行政管理事務(wù)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　(四)物業(yè)管理法律事實(shí)

　　物業(yè)管理法律事實(shí)是指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動(dòng)性。

　　物業(yè)管理法律事實(shí)引起物業(yè)管理法律關(guān)系的變動(dòng)，包括法律關(guān)系的發(fā)生(指在原無(wú)法律關(guān)系存在的當(dāng)事人之間形成新的法律關(guān)系)，變更(指既存法律關(guān)系中主體、客體、內(nèi)容三要素或任一要素發(fā)生變化)，終止(指當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系消滅，包括絕對(duì)消滅和相對(duì)消滅)三種情況。例如，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)楹炗單飿I(yè)服務(wù)合同的行為而發(fā)生一個(gè)合同之債的法律關(guān)系，之后雙方補(bǔ)簽增加物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目合同的行為而使原物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的客體發(fā)生相應(yīng)的變化，最后因雙方的完全和適當(dāng)履行的行為及合同期滿的事實(shí)而消滅了這種債的關(guān)系。

　　物業(yè)管理法律事實(shí)具體種類很多。根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)可劃分為自然事實(shí)和行為事實(shí)兩大類。

　　1.自然事實(shí)，指不直接包含人的意志的客觀現(xiàn)象。例如，某個(gè)物業(yè)被焚毀現(xiàn)象的出現(xiàn)是由人的意志引起的(有人故意縱火)，但就物業(yè)焚毀這一客觀現(xiàn)象本身而言，其并無(wú)意志性，與人的意志無(wú)關(guān)，屬于自然事實(shí)。自然事實(shí)又可分為事件與狀態(tài)兩種客觀情況。

　　(1)事件是指偶發(fā)的客觀現(xiàn)象�？蛇M(jìn)一步分為不可抗力事件和社會(huì)意外事件兩種情況�！睹穹ㄍ▌t》第153條立法解釋“不可抗力”術(shù)語(yǔ)：“是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”《合同法》第117條第二款關(guān)于“不可抗力”的立法解釋與《民法通則》的解釋相同，并在該條第1款規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外�！薄逗贤�法》第118條又要求：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明�！辈豢煽沽κ录�通常指自然災(zāi)害事件(如地震、風(fēng)暴等)和社會(huì)性的戰(zhàn)爭(zhēng)等。社會(huì)意外事件雖然也具有不以法律關(guān)系當(dāng)事人意志為轉(zhuǎn)移的性質(zhì)，但并不當(dāng)然地免除該事件影響而給對(duì)方當(dāng)事人或他人造成損害所應(yīng)付合理賠償或補(bǔ)償法律責(zé)任。

　　(2)法律狀態(tài)是指某種客觀情況的延續(xù)。例如，業(yè)主下落不明，約定或法定的時(shí)間經(jīng)過(guò)�！睹穹ㄍ▌t》第136條中規(guī)定，延付或者拒付租金的訴訟時(shí)效期間為一年，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)租房屋遇到承租人拒付租金情況，經(jīng)過(guò)一年后才起訴，若無(wú)法定訴訟時(shí)效中止或中斷因素，一般會(huì)喪失勝訴利益。

　　2.人的行為，指由人有意識(shí)地進(jìn)行與一定法律關(guān)系易化有關(guān)的客觀現(xiàn)象。根據(jù)行為是否與當(dāng)事人的意志有關(guān)，可以分為當(dāng)事人的行為和他人的行為兩種。他人的行為是指由非當(dāng)事人實(shí)施的能使當(dāng)事人之間發(fā)生一定法律關(guān)系易化的行為。例如，法院的裁決、行政機(jī)關(guān)的行政處理決定即屬于能使物業(yè)管理法律關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生法律關(guān)系易化的第三人行為。當(dāng)事人的行為是指由一定法律關(guān)系當(dāng)事人實(shí)施的能引發(fā)法律關(guān)系易化的行為。按有無(wú)內(nèi)含引發(fā)法律關(guān)系易化的自覺(jué)意思可將當(dāng)事人的行為分為物業(yè)的法律行為與事實(shí)行為(如無(wú)因管理，住宅小區(qū)文化創(chuàng)作活動(dòng)等)兩類。人的行為以其合法性可分為合法行為和違法行為(包括違約行為、侵權(quán)行為等)。

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　　三、物業(yè)管理法律責(zé)任

　　(一)物業(yè)管理法律責(zé)任概述

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的概念有不同層面的定義和理解。其廣義是指民事、經(jīng)濟(jì)、行政法律、法律關(guān)系主體，因自己行為違反物業(yè)管理法律規(guī)范確定的義務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)合同的約定義務(wù)，或者因不正當(dāng)使用自己的權(quán)利、職權(quán)，或者因某種法律實(shí)施的出現(xiàn)，而要依法承受的，一般需經(jīng)有管轄處理權(quán)的法庭、仲裁庭或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)依法裁決確定的具有政權(quán)強(qiáng)制性的法定必為的不利性法律后果或特殊的懲戒性追加義務(wù)負(fù)擔(dān);其狹義是指物業(yè)管理活動(dòng)的民事主體。行政指導(dǎo)和監(jiān)管主體和行政相對(duì)人對(duì)自己違法物業(yè)管理法規(guī)的行為依法承擔(dān)的具有強(qiáng)制性和不利性的法律后果，本節(jié)用廣義的概念解釋。

　　物業(yè)管理法律責(zé)任制度體系主要包括法律責(zé)任種類法定制度、法律責(zé)任追究和認(rèn)定制度、法律責(zé)任實(shí)現(xiàn)制度三類制度。法律法規(guī)規(guī)定的法律責(zé)任具體種類及不利性法律后果的具體承擔(dān)方式很多。但都有一個(gè)共同的特點(diǎn)即具有必為性;責(zé)任人必須按法律責(zé)任確定的特殊內(nèi)容要求去做出一定的行為，如承擔(dān)罰款法律責(zé)任的業(yè)主必須履行繳納一定數(shù)額的罰款的特殊義務(wù)。法律責(zé)任的追究和認(rèn)定一般只能由法定的專門司法組織(法院、仲裁機(jī)構(gòu))、行政管理機(jī)關(guān)依法定程序進(jìn)行某些民事責(zé)任的認(rèn)定(如違約責(zé)任、輕微的侵權(quán)責(zé)任)可以由當(dāng)事人雙方協(xié)商確認(rèn)。法律責(zé)任由法律上受責(zé)的必為狀態(tài)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)狀態(tài)的轉(zhuǎn)化過(guò)程，就是法律責(zé)任的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，法律責(zé)任也就隨之消失。法律責(zé)任的實(shí)現(xiàn)可分為自覺(jué)主動(dòng)實(shí)現(xiàn)(責(zé)任主體主動(dòng)地履行了其承擔(dān)的法律責(zé)任。如違約者主動(dòng)按服務(wù)合同規(guī)定給予了對(duì)方賠償)，被動(dòng)強(qiáng)制實(shí)現(xiàn)(通過(guò)法院或行政執(zhí)法機(jī)關(guān)的依法強(qiáng)制執(zhí)行制度迫使守則人履行了其承擔(dān)的法律責(zé)任)和法定脫責(zé)實(shí)現(xiàn)(責(zé)任主體并未實(shí)際履行由法律責(zé)任產(chǎn)生的特殊必為的義務(wù)的情況下因法定條件的出現(xiàn)而從受責(zé)狀態(tài)中解脫出來(lái)，其法律責(zé)任歸于消滅)三種情形。法定脫責(zé)實(shí)現(xiàn)又稱法律責(zé)任的消極消滅，必須具備法定的一定條件，主要包括：(1)追訴時(shí)效屆滿。法律責(zé)任的追究或者說(shuō)權(quán)利人主張權(quán)利并向司法組織請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)益，在法律上一般都規(guī)定了一定的期限，法律責(zé)任可以由于追述時(shí)效屆滿而自行解除。例如，《刑法》第87條規(guī)定了不再追訴犯罪的時(shí)效，如法定最高刑為無(wú)期徒刑、死刑的，經(jīng)過(guò)20年不再追訴。如果20年以后認(rèn)為必須追訴的，須報(bào)請(qǐng)最高人民檢察院核準(zhǔn)。

　　建立物業(yè)管理法律責(zé)任制度的核心意義在于：在法律責(zé)任追究方與法律責(zé)任承擔(dān)方之間建立起一種與懲戒意志和強(qiáng)制力量緊密聯(lián)系的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系，促使服務(wù)于權(quán)利的義務(wù)全面履行，以有效保護(hù)合法權(quán)益，使被破壞而失衡的原有合法權(quán)利義務(wù)關(guān)系恢復(fù)平衡，從而保障有關(guān)法律規(guī)范得到嚴(yán)格執(zhí)行和遵守，展示法制威嚴(yán)和維護(hù)社會(huì)秩序。法律責(zé)任的規(guī)定直接顯示國(guó)家強(qiáng)制力量的存在和威力，其體現(xiàn)法制威嚴(yán)、懲罰違法行為、補(bǔ)償受害損失、教育人們守法等功能，確保國(guó)家對(duì)物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系的意志實(shí)現(xiàn)。

　　(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)可以概括為四個(gè)方面：

　　1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合。物業(yè)管理中法律責(zé)任是由有關(guān)法律、法規(guī)做出規(guī)定的，物業(yè)管理的法律責(zé)任有許多是由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的服務(wù)合同約定的�！凹s定”方式體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治原則和合同即為當(dāng)事人之間的法律原則，是調(diào)整社會(huì)關(guān)系的一種有效的方式，因而國(guó)家對(duì)當(dāng)事人之間合法成立的合同予以認(rèn)可并賦予法律效力，是合同中約定的違約責(zé)任賠損責(zé)任及協(xié)議責(zé)任也注入國(guó)家意志而受政權(quán)強(qiáng)制力的維持。因此，對(duì)物業(yè)管理法律責(zé)任的確認(rèn)，除依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定外，也要依合同約定的責(zé)任內(nèi)容為依據(jù)。

　　2.法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性。物業(yè)管理活動(dòng)包括行政管理活動(dòng)、民事商事活動(dòng)、與物業(yè)管理有關(guān)的違法犯罪活動(dòng)。因此，與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的法律責(zé)任具體種類繁多，民事責(zé)任、行政責(zé)任、刑事責(zé)任并存于物業(yè)管理法律責(zé)任制度中，并且出現(xiàn)民事責(zé)任與行政責(zé)任復(fù)合，民事責(zé)任與刑事責(zé)任復(fù)合，違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合等現(xiàn)象。不少違反物業(yè)管理法規(guī)的行為也同時(shí)違反其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，依法要由違法行為人承擔(dān)多種責(zé)任。例如，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，某業(yè)主擅自占?xì)ЬG地搭建建筑物的行為，不僅違反了物業(yè)管理法規(guī)的禁止性規(guī)定，也違反了城市規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定，違反了建筑法有關(guān)建筑施工許可制度的規(guī)定，違反了城市綠化保護(hù)規(guī)定，依法該業(yè)主必須要承擔(dān)拆除違法建筑物、恢復(fù)綠地原狀、賠償毀損綠化造成的損失、繳納行政罰款等多種法律責(zé)任。物業(yè)管理法律責(zé)任的復(fù)雜性提醒有關(guān)方在針對(duì)具體個(gè)案確定法律責(zé)任時(shí)，要周全考慮相關(guān)法律法規(guī)對(duì)同一種違法行為從不同角度所設(shè)定的法律責(zé)任規(guī)范。

　　3.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任份量比較大。民商性物業(yè)管理業(yè)務(wù)工作大部分涉及物業(yè)維護(hù)、房屋修繕、白蟻防治、危房鑒定、衛(wèi)生防疫、人居環(huán)境保護(hù)和改良、附屬機(jī)電設(shè)備和設(shè)施運(yùn)營(yíng)與維修養(yǎng)護(hù)等許多專業(yè)技術(shù)，國(guó)家或行業(yè)組織往往制定了相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程，業(yè)主方也會(huì)提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)方面的要約而被物業(yè)管理企業(yè)承諾遵行。因此，在確定物業(yè)管理技術(shù)操作活動(dòng)后果的法律責(zé)任時(shí)，必須充分注意有關(guān)法定技術(shù)規(guī)范文件和約定技術(shù)規(guī)范文本中關(guān)于技術(shù)責(zé)任問(wèn)題的規(guī)定。

　　4.法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的身份。物業(yè)管理法律責(zé)任的承擔(dān)主體也就是物業(yè)管理法律關(guān)系的主體。各主體都有特定的身份。例如，物業(yè)管理的行政管理部門的行政監(jiān)管者身份、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)法人身份、業(yè)主身份等。不具有物業(yè)管理法規(guī)確認(rèn)的特定境位身份，也就不可能承擔(dān)物業(yè)管理法律責(zé)任。

　　(三)物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件和原則

　　法學(xué)中所謂歸責(zé)是將法律事實(shí)與歸責(zé)條件結(jié)合起來(lái)，而依一定的歸責(zé)原則認(rèn)定有關(guān)當(dāng)事人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種法律責(zé)任的判斷過(guò)程。歸責(zé)條件是指由法定的判別法律責(zé)任的有無(wú)、大小和具體種類要素組成的法律責(zé)任的構(gòu)成依據(jù)。據(jù)以確定物業(yè)管理法律責(zé)任的法定要素所組成的歸責(zé)條件稱為物業(yè)管理法律責(zé)任的構(gòu)成。

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成即在一般情況下物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件有下列四要素構(gòu)成：

　　1.行為違法。物業(yè)管理違法行為的廣義是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體故意或過(guò)失地違反具有法律效力物業(yè)管理合同約定所實(shí)施的侵害了物業(yè)管理法規(guī)所組控和保護(hù)的社會(huì)關(guān)系之行為。法律是約束人們社會(huì)互動(dòng)關(guān)系的，并要求人們對(duì)自己的行為后果負(fù)責(zé)。法律責(zé)任一般是由違法行為的事實(shí)發(fā)生引起的，違法行為自然成為法律責(zé)任的構(gòu)成必要的前提條件。

　　2.損害結(jié)果。損害是指給被侵害者或社會(huì)造成的利益損失和危險(xiǎn)或傷害。損害的結(jié)果類型主要有人身?yè)p害、財(cái)產(chǎn)損害、精神損害和其他利益損害。損害結(jié)果具體反映是違法行為的社會(huì)危害性。當(dāng)損害結(jié)果達(dá)到了法律規(guī)定應(yīng)追究法律責(zé)任的程度，損害結(jié)果就成為構(gòu)成法律責(zé)任的一個(gè)必要的實(shí)質(zhì)客觀性條件。

　　3.因果聯(lián)系。違法行為與損害結(jié)果之間應(yīng)當(dāng)存在著必然性的因果關(guān)系。行為人只應(yīng)對(duì)自己行為所引起的損害結(jié)果負(fù)責(zé)。由于現(xiàn)實(shí)的因果關(guān)系往往是復(fù)雜的，有直接聯(lián)系和間接聯(lián)系之分，因此，必須十分慎重地仔細(xì)辨識(shí)某一具體違法行為與特定損害結(jié)果之間的聯(lián)系，在徹底查明因果關(guān)系后，才能為該行為定性和確定法律責(zé)任的種類、輕重。

　　4.行為人主觀過(guò)錯(cuò)。過(guò)錯(cuò)是指行為人實(shí)施違法行為時(shí)對(duì)自己的違法行為及其后果的一種心理認(rèn)識(shí)狀態(tài)，分為故意和過(guò)失兩種過(guò)錯(cuò)狀態(tài)。故意的過(guò)錯(cuò)是指行為人明知自己的行為會(huì)發(fā)生危害社會(huì)的結(jié)果，卻希望(以積極行為去追求，屬直接故意)或放任(屬間接故意，即以不作為方式不去制止、消除這種危害結(jié)果的發(fā)生。過(guò)失的過(guò)錯(cuò)是指行為人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到自己的行為可能發(fā)生危害社會(huì)的結(jié)果，因?yàn)槭韬龃笠舛鴽](méi)有預(yù)見(jiàn)到，或已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到而輕信能夠避免，以致發(fā)生危害結(jié)果。

　　在歸責(zé)條件的四要素中，過(guò)錯(cuò)要素是否列為歸責(zé)事由使不同法律責(zé)任的歸責(zé)條件存在一定的區(qū)別。所謂歸責(zé)事由是指在法律上確認(rèn)的惟一和核心的責(zé)任原因，它決定著歸責(zé)原則的變化和發(fā)展。歸責(zé)原則是指基于一定的歸責(zé)事由而確定法律責(zé)任是否成立的法律原則，它反映了社會(huì)物質(zhì)生活條件和社會(huì)對(duì)承擔(dān)法律責(zé)任核心原因的基本價(jià)值觀念的歷史發(fā)展?fàn)顩r。

　　現(xiàn)代法律確立的歸責(zé)原則主要有三項(xiàng)，相應(yīng)形成三種歸責(zé)類型：

　　1.過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則。即歸責(zé)原則將主觀過(guò)錯(cuò)作為判斷法律責(zé)任是否成立的核心原因，即使行為人的違法行為產(chǎn)生損害結(jié)果，但若其不存在主觀過(guò)錯(cuò)，就不承擔(dān)法律責(zé)任。過(guò)錯(cuò)責(zé)任類型具備一般歸責(zé)條件的四要素。一般民事侵權(quán)行為、行政侵權(quán)行為、刑事犯罪行為等違法行為的責(zé)任追究都要適用過(guò)錯(cuò)歸責(zé)原則，行為人行為時(shí)在主觀上必須有過(guò)錯(cuò)存在，才能對(duì)其侵犯相對(duì)人合法權(quán)益和社會(huì)利益行為造成的損害負(fù)法律責(zé)任。

　　2.無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，又稱嚴(yán)格責(zé)任原則。該原則主張只要行為人在客觀上作出特定侵權(quán)行為或違約行為并造成損害結(jié)果，不論其主觀有無(wú)過(guò)錯(cuò)，即使無(wú)法證明其有主觀過(guò)錯(cuò)，行為人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事法律責(zé)任。

　　3.公平責(zé)任原則，又稱平衡責(zé)任原則。當(dāng)事人對(duì)發(fā)生的損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，也都沒(méi)有做出違法行為，但受害人要求有關(guān)當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任的，法院可以根據(jù)當(dāng)事人各方的經(jīng)濟(jì)狀況等實(shí)際情況，按照公平合理原則讓受害人在內(nèi)的當(dāng)事人分擔(dān)補(bǔ)償民事責(zé)任。《民法通則》第132條規(guī)定了公平責(zé)任原則：“當(dāng)事人對(duì)造成損害都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，可以根據(jù)實(shí)際情況，由當(dāng)事人分擔(dān)民事責(zé)任�！�

　　(四)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的理論分類有多種，本節(jié)按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的法律責(zé)任內(nèi)容所屬法律部類不同，分別對(duì)刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任三類法律責(zé)任積極具體承擔(dān)方式作出闡述。

　　1.刑事法律責(zé)任

　　刑事法律關(guān)系是由于犯罪而發(fā)生的，存在于國(guó)家與犯罪人之間而由刑法規(guī)定的特殊權(quán)利義務(wù)關(guān)系。刑事法律責(zé)任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔(dān)的刑法懲戒性后果。承擔(dān)刑事責(zé)任的方式是具體的刑事處罰，分為兩類：一是主刑，包括管制、拘役、有期徒刑、無(wú)期徒刑和死刑;二是附加刑，主要包括罰金、沒(méi)收財(cái)產(chǎn)和剝奪政治權(quán)利。刑事法律責(zé)任是懲戒制裁類結(jié)果中最為嚴(yán)厲的，它反映了刑事法律關(guān)系的排他性特點(diǎn)。刑事法律關(guān)系一經(jīng)產(chǎn)生，即具有優(yōu)先權(quán)，排除與之抵觸的與犯罪人有關(guān)的權(quán)利義務(wù)。如依法判處某犯罪人死刑或徒刑、罰金、剝奪政治權(quán)利等刑罰，憲法與其他法律賦予該公民的生命權(quán)利、自由權(quán)利、財(cái)產(chǎn)權(quán)利以及政治權(quán)利就隨之被排除。此外，有些權(quán)利和義務(wù)直到刑事法律關(guān)系消滅才得以恢復(fù)。

　　2.行政法律責(zé)任

　　物業(yè)管理行政法律責(zé)任，是指物業(yè)管理行政主體和物業(yè)管理行政相對(duì)人的行為違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、行政規(guī)章而依法必須承擔(dān)的懲戒性法律后果。行政責(zé)任按承擔(dān)責(zé)任主體行政法律地位不同可劃分為兩類：一類稱為違法行政責(zé)任，另一類稱為行政違法責(zé)任。下面分別作出闡述。

　　(1)違法行政責(zé)任

　　違法行政責(zé)任是指行政主體(行政機(jī)關(guān)及其工作人員、法律法規(guī)授權(quán)的組織或行政機(jī)關(guān)授權(quán)、委托的組織或個(gè)人)在行使行政管理職權(quán)過(guò)程中或?qū)嵤┬姓�管理活�?dòng)中的違法行為和不當(dāng)行為(合法但不合理的)而導(dǎo)致的依法應(yīng)承擔(dān)的行政懲戒性法律后果。違法行政責(zé)任一般是由行政侵權(quán)行為引起的而以行政侵權(quán)賠償責(zé)任為主要表現(xiàn)方式。行政侵權(quán)行為具有侵權(quán)行為的一般特征，同時(shí)它的行政特性決定了它與一般民事侵權(quán)行為有所不同，屬于民法中規(guī)定的特殊侵權(quán)行為的一種。違法行政法律責(zé)任的承擔(dān)方式主要有兩種：一種是行政侵權(quán)賠償方式，一種是行政處分方式。

　　(2)行政違法責(zé)任

　　行政違法責(zé)任是指行政相對(duì)人的行為違反法律、法規(guī)和行政規(guī)章而應(yīng)依法承擔(dān)的懲戒性法律后果。行政違法責(zé)任的具體承擔(dān)種類較多，主要包括行政處罰，行政處分，勞動(dòng)教養(yǎng)和限期改正。物業(yè)管理行政違法責(zé)任可按承擔(dān)責(zé)任主體的不同主要分為六類情形：1)業(yè)主團(tuán)體管理過(guò)程中的行政違法責(zé)任。這類責(zé)任是由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的違法行為引起的。如其作出的決定違法而被行政主管部門依法責(zé)令限期改正或撤銷其決定;業(yè)主委員會(huì)擅自從事營(yíng)業(yè)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而被行政主管部門依法責(zé)令改正，可以并處罰款。2)業(yè)主個(gè)體管理與物業(yè)使用人的行政違法責(zé)任。這類責(zé)任是由業(yè)主、物業(yè)使用人的違法行為引起的。如業(yè)主、使用權(quán)人違反禁止規(guī)范，擅自搭建違章建筑，侵占破壞綠地而被有關(guān)行政部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，可以并處罰款。又如業(yè)主、使用權(quán)人不履行作為義務(wù)，局部修繕自己的應(yīng)維修的危房，行政管理部門依法代執(zhí)行和予以罰款。3)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中行政違法責(zé)任。這類責(zé)任是由物業(yè)管理企業(yè)的違法行為所引起的。如非法經(jīng)營(yíng)、進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、不重視履行受托管理物業(yè)和服務(wù)的義務(wù)、違禁擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用公共場(chǎng)地增建可供自已經(jīng)營(yíng)使用的違法建筑、違禁擅自增加物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，做出損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的行為等等。對(duì)這些經(jīng)營(yíng)性違法行為，物業(yè)管理行政主管部門、工商行政管理部門和其他有關(guān)部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)依法予以查處，給予警告、罰款、沒(méi)收違法所得、許可證或資質(zhì)證書處罰，直至停止其營(yíng)業(yè)。4)開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位的行政違法責(zé)任。這類責(zé)任是由于開發(fā)建設(shè)單位、公房出售單位不履行物業(yè)移交法定義務(wù)，未履行前期物業(yè)管理義務(wù)，不履行售后房屋保修義務(wù)等違法行為所引起，相應(yīng)要承擔(dān)限期改正、限期履行、繳納罰款等行政責(zé)任，對(duì)開發(fā)建設(shè)單位可暫停其開發(fā)資質(zhì)。5)其他單位、個(gè)人的行政違法責(zé)任。這類責(zé)任主要是由于某些單位、個(gè)人在物業(yè)管理管轄區(qū)域內(nèi)作出了物業(yè)管理規(guī)范性法律文件和業(yè)主自治管理規(guī)章制度的禁為規(guī)范行為所引起的。如外來(lái)的建筑裝修施工單位未按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)就擅自施工，外來(lái)人員在住宅小區(qū)內(nèi)亂涂亂貼廣告等，相應(yīng)的就要承擔(dān)改正、繳納罰款等行政責(zé)任。6)行政相對(duì)人妨礙監(jiān)督管理的行政違法責(zé)任。這類責(zé)任主要是由于物業(yè)管理公司及其員工和業(yè)主、物業(yè)使用人無(wú)理阻撓、妨礙物業(yè)管理行政主管部門及其有關(guān)行政管理部門執(zhí)行監(jiān)督管理業(yè)務(wù)的違法行為所引起的，相應(yīng)要承擔(dān)警告、罰款、行政拘留等行政處罰法確定的行政責(zé)任。

　　3.民事法律責(zé)任

　　物業(yè)管理民事法律責(zé)任是指物業(yè)管理法律關(guān)系民事主體因自己行為違反法定義務(wù)、合同約定義務(wù)或法律的特別規(guī)定而按照民法(包括合同法)規(guī)定必須承擔(dān)的懲戒性法律后果。民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以在法律允許的范圍內(nèi)由當(dāng)事人自行商定，處理和解決民事責(zé)任糾紛適用調(diào)解原則。

　　民事法律責(zé)任主要是由違約和侵權(quán)兩類法律事實(shí)所引起的。侵權(quán)包括了違約以外的一切不法民事行為。所以，民事責(zé)任一般劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。物業(yè)管理涉及的法律責(zé)任多是復(fù)合責(zé)任。

　　四、物業(yè)服務(wù)合同

　　隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場(chǎng)逐步確立和完善，居民自己購(gòu)買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應(yīng)，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的一種專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬(wàn)戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。正確認(rèn)識(shí)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。

　　物業(yè)服務(wù)合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當(dāng)事人雙方活動(dòng)的范圍和準(zhǔn)則。

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　在我國(guó)傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，實(shí)行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設(shè)，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。

　　隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個(gè)人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務(wù)。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應(yīng)的服務(wù)，而業(yè)主要支付對(duì)應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。從這一方面來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有各自的權(quán)利和義務(wù)。

　　兩者之間是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以，物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2.物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無(wú)名合同，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務(wù)為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國(guó)民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團(tuán)體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)發(fā)布的《中華人民共和國(guó)國(guó)民法(草案)》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作出規(guī)定。事實(shí)上，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。主要表現(xiàn)為：

　　1)委托合同中，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，受托人以委托人的名義處理委托事務(wù)，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔(dān)。而物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營(yíng)方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時(shí)，它以自己的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，自己的名義開展業(yè)務(wù)，并獨(dú)立承擔(dān)對(duì)外法律后果。

　　2)委托合同的重要特點(diǎn)之一就是委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同;業(yè)主委員會(huì)只有在業(yè)主大會(huì)以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過(guò)決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。

　　3)委托合同一般是無(wú)償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主支付報(bào)酬，是有償合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)采取書面形式，有的地方法規(guī)還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離。現(xiàn)代社會(huì)高速發(fā)展，要求實(shí)現(xiàn)社會(huì)化大分工，每個(gè)人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識(shí)專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務(wù)，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。

　　(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同。雙務(wù)合同是指當(dāng)事人雙方互負(fù)對(duì)等給付義務(wù)的合同。在物業(yè)服務(wù)合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務(wù)，業(yè)主支付費(fèi)用，雙方的權(quán)利義務(wù)是相互對(duì)應(yīng)相互依賴的。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一項(xiàng)基本原則是質(zhì)價(jià)相符，充分反應(yīng)了其雙務(wù)性的特點(diǎn)。

　　(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同是整個(gè)物業(yè)管理關(guān)系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關(guān)系的重要法律文件，是約束當(dāng)事人雙方行為的“法律規(guī)范”，雙方當(dāng)事人都應(yīng)該給予充分重視，尤其應(yīng)明了自己的權(quán)利與義務(wù)。對(duì)于法律上沒(méi)有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)活動(dòng)，但要防止和減少物業(yè)管理糾紛，最好的方法就是在物業(yè)服務(wù)合同中盡可能全面、詳細(xì)地對(duì)各項(xiàng)事物做出約定，然后由雙方當(dāng)事人善意，誠(chéng)信地履行合同。

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