物業(yè)管理師:評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

特別推薦：2014物業(yè)管理師《物業(yè)經營管理》第四章知識點匯總

　　評估價、保留價、起拍價、應價和成交價

　　評估價、保留價、起拍價、應價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。物業(yè)拍賣是以公開競價的形式，將物業(yè)轉讓給最高應價者的買賣方式。

　　(一)評估價

　　評估價是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價值進行測算和判定的結果。

　　(二)保留價

　　保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標的無保留價的，拍賣師應在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。有保留價拍賣通常是在拍賣之前對拍賣標的進行估價，然后參照評估價確定一個合理的保留價。例如，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》(2004年10月26日法釋 [2004]16號)第8條規(guī)定：“拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定……人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%?！?/P>

　　(三)起拍價

　　起拍價又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。拍賣有增價拍賣和減價拍賣。增價拍賣是先對拍賣標的確定一個最低起拍價，然后由低往高叫價，直到最后由出價最高者獲得。減價拍賣是由拍賣師先喊出拍賣標的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。增價拍賣是一種常見的叫價方式。在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。

　　(四)應價

　　應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。

　　(五)成交價

　　成交價是經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后的競買人的最高應價。在有保留價拍賣中，最高應價不一定成為成交價，只有在最高應價高于或等于保留價的情況下，最高應價才成為成交價。