2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》重要知識(shí)點(diǎn)-5

　　2、寫字樓租金的確定方法。

　　(1)租金應(yīng)在制定寫字樓基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)寫字樓所處地理位置、自然條件、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、裝飾檔次、設(shè)備配置等方面的差異進(jìn)行分類，作為定價(jià)的調(diào)劑因素，以便合理地確定每處、每幢、每層、每間房屋的租金。

　　(2)在寫字樓市場(chǎng)比較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來決定哪些經(jīng)營費(fèi)用計(jì)入租金，哪些經(jīng)營費(fèi)用可以單獨(dú)收取。當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)管理公司就要考慮降低經(jīng)營費(fèi)用，以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。

　　(3)寫字樓的租金一般分為毛租金和純租金兩類。

　　(4)寫字樓物業(yè)的租約由于要持續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金定期增加方式的租金調(diào)整條款。為此，承租戶和物業(yè)管理企業(yè)通常商定一個(gè)固定的年租金增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量，該增長(zhǎng)率或增長(zhǎng)量在整個(gè)租賃期間內(nèi)有效。例如，月租金每平方米在300元的基礎(chǔ)上，每年每平方米增長(zhǎng)30元或每年上調(diào) 10%;當(dāng)租期很長(zhǎng)時(shí)，也可規(guī)定每2年或3年將租金調(diào)整一次。為了令租賃雙方共同承擔(dān)通貨膨脹帶來的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)規(guī)定租金可以按消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整，但又規(guī)定一個(gè)上調(diào)比例的最高限額，以便由承租戶承擔(dān)最高限額以內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)，由業(yè)主承擔(dān)最高限以外的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(5)寫字樓租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。因此，準(zhǔn)確地測(cè)量寫字樓的建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積非常重要，它關(guān)系到能否確保物業(yè)的租金收入和物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的最大化。對(duì)于寫字樓建筑，公用面積分?jǐn)傁禂?shù)一般在0.2～0.3之間。

　　(6)成功的寫字樓租賃能產(chǎn)生可觀的經(jīng)濟(jì)效益。在確定某幢寫字樓物業(yè)的整體租金時(shí)，主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整幢建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。物業(yè)管理企業(yè)在確定出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元的超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整幢寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金的水平上。

　　(三)寫字樓租賃合同的簽訂

　　物業(yè)管理企業(yè)有時(shí)受業(yè)主委托，代為管理寫字樓的租賃業(yè)務(wù)。寫字樓租賃是商品交換的一種形式，是出租與承租的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，即承租者按雙方約定的限期和數(shù)額向出租者交納租金以取得物業(yè)的使用權(quán)，而出租者獲得租金收益，相當(dāng)于物業(yè)商品零星出售的一種方式。

　　寫字樓的租賃，為保障物業(yè)租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，事先必須簽訂物業(yè)租賃合同，即以物業(yè)為租賃標(biāo)的的契約。

　　簽訂租賃合同的具體過程如下：

　　(1)銷售代表在授予的權(quán)限內(nèi)，代表物業(yè)管理企業(yè)與客戶商談、擬寫租約條件后，開始制定銷售協(xié)議書，同時(shí)做租賃合同審核表，報(bào)財(cái)務(wù)部審核。

　　(2)財(cái)務(wù)部將審核后的租賃合同審核表按規(guī)定日期返回銷售部。

　　(3)銷售代表將合同及有關(guān)房租及保證金收費(fèi)通知一并送給客戶簽字。

　　(4)待客戶簽好合同返回后，再次確認(rèn)合同內(nèi)容有無改動(dòng)，確認(rèn)無誤后呈總經(jīng)理簽字。

　　(5)將客戶簽字的房租及保證金收費(fèi)通知轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部，由應(yīng)收會(huì)計(jì)催賬。

　　(6)將簽訂的合同保存一份歸檔，另一份送還給客戶。

　　(四)寫字樓物業(yè)租賃過程管理

　　寫字樓租賃過程管理是指對(duì)客戶遷入寫字樓、客戶使用寫字樓、客戶遷出寫字樓的整個(gè)過程的管理。

　　1、客戶遷入程序。

　　(1)經(jīng)營部工作職責(zé)。向客戶發(fā)放合同約定的第一期房租及保證金收費(fèi)單，及時(shí)將有客戶簽字、確認(rèn)的收費(fèi)單轉(zhuǎn)送財(cái)務(wù)部作為收款憑證單，另留復(fù)印件存檔;根據(jù)客戶要求，向工程部發(fā)工作單，安排辦公室裝修、通訊安裝、商社名牌安裝等事宜;向客服部發(fā)工作單，安排為辦公室配置所需辦公家具、更換客戶房間門鎖以及清掃等工作：在客戶正式遷入前，向各部門發(fā)出客戶遷入通知，并將合同中的特殊條款通知有關(guān)職能部門。

　　(2)財(cái)務(wù)部的工作職責(zé)。財(cái)務(wù)部接到經(jīng)營部轉(zhuǎn)送的收費(fèi)單，及時(shí)確認(rèn)款額到賬情況，并通知經(jīng)營部。

　　(3)工程部的工作職責(zé)。工程部接到經(jīng)營部工作單后，及時(shí)與客戶聯(lián)系并洽談?dòng)嘘P(guān)辦公室裝飾事宜，為客戶推薦一到兩家裝修商進(jìn)行報(bào)價(jià)。根據(jù)客戶與裝修商簽訂的施工合同，擬訂三方協(xié)議(即客戶工程部和裝修商)。協(xié)助裝修商到寫字樓保安部辦理動(dòng)工手續(xù)并監(jiān)理施工�？蛻艮k公室裝修竣工后，與客戶一同進(jìn)行工程驗(yàn)收并填寫工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

　　(4)保安部的工作職責(zé)。保安部按經(jīng)營部簽發(fā)的工作單，為客戶提供所需的門鎖以及其他保安工作。

　　(5)公關(guān)部的工作職責(zé)。公關(guān)部在客戶正式遷入日，代表總經(jīng)理向客戶送花籃、歡迎卡等表示歡迎，并搜集客戶主要人員的資料。

　　2、客戶遷出程序。

　　(1)經(jīng)營部向有關(guān)部門發(fā)匯簽單，要求簽署意見。經(jīng)營部在接到寫字樓內(nèi)客戶書面遷出通知后，立即向有關(guān)部門發(fā)《匯簽表》，表內(nèi)設(shè)前言、致部門、發(fā)表日期、公司名稱、房號(hào)、遷出日期、部門經(jīng)理簽字欄、返回日期、匯簽項(xiàng)目欄和附件，并和客戶約談搬遷事宜。

　　(2)各部門接到《匯簽表》后應(yīng)做的工作。各部門接到表后，立即安排本部門與遷出單位的匯簽工作，認(rèn)真填寫，部門經(jīng)理核簽后，按表中返回日期返回經(jīng)營部。

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