2013年物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務》重要知識點-2

　　辦公物業(yè)的管理

　　【教學目的】

　　本講的教學目的是使學生了解辦公物業(yè)(寫字樓物業(yè))的特點、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容、物業(yè)管理的運作方式、租金的確定等內(nèi)容，能夠針對性的根據(jù)寫字樓物業(yè)的特點制定物業(yè)管理方案。

　　【教學內(nèi)容提要】

　　本講的教學內(nèi)容主要包括：寫字樓物業(yè)概述，寫字樓物業(yè)管理的特點及內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式，寫字樓物業(yè)租金的確定等。

　　【教學重點和難點】

　　本講的教學重點是寫字樓物業(yè)分類的影響因素，寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，寫字樓物業(yè)管理的運作方式;教學難點是寫字樓物業(yè)租金的確定。

　　【教學方法】

　　本講的教學方法將采用以教師講授的方法為主，適當?shù)囊龑W生參與課堂討論，并運用案例分析的方法。

　　【教學手段】

　　本講的教學手段將主要以傳統(tǒng)的講授教學手段為主。

　　【教學內(nèi)容與學時】

　　本講教學內(nèi)容約需8學時，具體教學內(nèi)容如下：

　　(1)寫字樓物業(yè)概述

　　(2)寫字樓物業(yè)管理的特點

　　(3)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容

　　(4)寫字樓物業(yè)管理的運作方式

　　(5)寫字樓物業(yè)租金的確定

　　一、寫字樓物業(yè)概述

　　(一)寫字樓的含義

　　寫字樓是指供各種企事業(yè)單位的職員和政府機構的行政管理人員從事商業(yè)經(jīng)營活動和辦理行政事務的樓宇。寫字樓是我國目前高檔物業(yè)的重要組成部分之一，其主要功能是為業(yè)主和用戶提供高檔次的辦公場所和管理服務。有的寫字樓由業(yè)主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租?，F(xiàn)代寫字樓一般具有比較現(xiàn)代化的設備，而且環(huán)境優(yōu)越、通訊快捷、交通方便，有寬闊的停車場(庫)相匹配。在大城市里，為滿足各種不同用戶的需求，寫字樓越來越專業(yè)化，如有些建筑只供給政府機關、企事業(yè)單位、文化教育、金融、保險以及律師等辦公使用，并配備有相應的設施。寫字樓出現(xiàn)的時間是十九世紀末、二十世紀初的美國，創(chuàng)立者是喬治?霍爾特。

　　(二)寫字樓物業(yè)的類型

　　目前，我國寫字樓分類尚無統(tǒng)一的標準，主要依照其所處的位置、規(guī)模、功能進行分類。

　　1、按建筑面積劃分。

　　(1)小型寫字樓。是指建筑面積一般在1萬平方米以下的寫字樓。

　　(2)中型寫字樓。是指建筑面積一般在1～3萬平方米的寫字樓。

　　(3)大型寫字樓。是指建筑面積一般在3萬平方米以上的寫字樓。

　　(4)超大型寫字樓。是指建筑面積在十幾萬甚至幾十萬平方米以上的寫字樓。

　　2、按使用功能劃分。

　　(1)單純型寫字樓。是指基本上只有辦公一種功能的寫字樓。

　　(2)商住兩用型寫字樓。具有辦公和居住兩種功能的寫字樓。

　　(3)綜合型寫字樓。是指以辦公為主，同時又具備其他多種功能，如有公寓、商場、展廳、餐廳、保齡球場、健身房等多種用房的綜合性樓宇。

　　3、按現(xiàn)代化程度劃分。

　　(1)非智能型寫字樓。是指傳統(tǒng)的、一般性的寫字樓。

　　(2)智能型寫字樓。是指具備高度自動化功能的大樓，通常包括通信自動化、辦公自動化、建筑設備自動化、樓宇管理自動化等功能。

　　4、按樓宇的綜合條件劃分。

　　(1)甲級寫字樓。是指具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求;其收益能力與新建成的寫字樓相當;有完善的物業(yè)管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務。

　　(2)乙級寫字樓。是指具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。

　　(3)丙級寫字樓。是指物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求;建筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足低收入承租人的需求，因租金較低，尚可保持合理的出租率。

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