2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點:物權概述

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　　物權概述

　　物權是指權利人直接支配物、享受其利益，并具有排他性的財產權利。物權關系是因物而形成的人與人之間的關系，對物享有權利的人是物權人，除權利人之外的任何不特定的人都是義務人，義務人負有不得妨礙權利人行使權利的消極義務，因此物權從性質上講為絕對權，可以對抗除權利人以外的所有人，又稱對世權。

　　(一)物權的效力

　　1.物權的排他效力：是指在同一標的物之上，不允許同時存在兩個以上的內容互不相容的物權。如同一物之上不能存在兩個所有權，因為所有權都有占有、使用、收益、處分的權能，如果一個物上存在兩個以上的所有權，勢必出現權利行使的沖突。但內容不沖突的物權則可以并存，如所有權與用益物權或擔保物權，因為所有權人在自己的物上為他人設定用益物權或擔保物權時，就意味著對自己權利的行使設置了限制。

　　2.物權的優(yōu)先效力：指物權在實現上較之于債權或者后成立的物權具有優(yōu)先性。

　　(1)物權和債權并存時，物權優(yōu)先于債權。如甲就同一處房屋先后與乙、丙二人簽訂買賣合同，并與丙辦理了房屋所有權轉移登記手續(xù)，則丙可以合法取得該房屋。因為就該房屋而言，丙辦理了登記手續(xù)，取得了所有權，而乙只是基于合同產生了請求甲轉移房屋所有權的債權，乙的債權不能對抗丙的所有權，丙可以得到該房屋，而乙只能要求甲承擔違約責任。

　　(2)同一個物上存在兩個以上物權時，先成立的物權優(yōu)先于后成立的物權。如同一個物上存在兩個以上登記的抵押權時，先成立的可以就該物的價值優(yōu)先受償。

　　3.物權的追及效力：指物權成立后，其標的物不論輾轉落入何人之手，物權人都可以追及至物之所在而直接支配該物。但在特殊情形時，如構成善意取得，則追及力中斷。

　　4.物上請求權：指基于物權而產生的請求權，是指物權人在其物權被侵害或有被侵害的危險時，可以請求恢復物權的圓滿狀態(tài)的權利。其種類包括：返還原物請求權，消除危險請求權，排除妨礙請求權。

　　(二)物權法的基本原則

　　除社會政治原則(如私有制或公有制)之外，物權法本身所具有的結構原則包括：

　　1.從物權性質上講：物權絕對性原則。物權是絕對權即權利人是特定的，義務人是不特定的人;除權利人以外的任何人都負有不得妨礙權利人行使權利的義務。

　　2.從物權種類上講：物權法定原則，即物權的類型、內容、效力及公示方法均由法律明文規(guī)定，當事人不得隨意創(chuàng)設或改變。

　　3.從物權客體上講：一物一(所有)權原則。數個物之上不得僅成立一個所有權，一物的部分也不得成為所有權的標的。

　　4.從物權的效力上講：物權優(yōu)先原則。

　　5.從物權的變動講：公示原則和公信原則。

　　公示原則，是指物權的享有和變動必須以一定的公示方法向社會公開，以便社會公眾知悉。我國法律規(guī)定，不動產物權的享有和變動一律采用登記方法進行公示;動產物權的享有以占有為公示方法，變動則通過移轉占有的方式;飛機、船舶以及機動車輛雖屬動產，但采登記方法。

　　公信原則，是指對于依法進行了公示的物權變動，即使其公示的內容與真實的權利不符，對于信賴此公示而進行交易的人也不產生任何影響。該原則實質上是賦予公示的內容以公信力，以便保護交易安全。

　　(三)物權的變動

　　1.物權變動的含義

　　物權的變動，就物權自身而言，是指物權的發(fā)生、變更和消滅;就物權主體而言，則為主體取得物權、喪失物權和物權的變更。

　　(1)物權的發(fā)生：指物權與特定主體相結合。自物權人角度觀察，則為取得物權，可分為原始取得和繼受取得，后者又包括移轉取得(如買賣、贈與)和創(chuàng)設取得(如設定用益物權和擔保物權)。

　　(2)物權的變更：指物權的客體和內容的變更，前者如標的物發(fā)生部分毀損滅失，后者如權利期限的延長或縮短。

　　(3)物權的消滅：指物權與其主體的分離，就物權人而言，為物權的喪失?？煞譃榻^對消滅(指物權本身的消滅，如所有物滅失)和相對消滅(指物權脫離其原主體而與另一主體結合，如原所有人將物賣給或贈與他人)。

　　物權并不能憑空變化，而是需要一定的原因推動。能夠引起物權變動的原因多數是基于法律行為，如買賣合同、贈與合同等各類合同;但是基于法律規(guī)定也可發(fā)生，如事實行為(生產、制造)、自然事實(死亡、天然孳息的分離)以及其他原因(如公用征收、獲得獎勵)。

　　2.基于法律行為而發(fā)生物權變動的法律規(guī)定

　　基于法律行為而發(fā)生的物權變動，主要是指基于合同而引起的物權變動。我國針對動產和不動產作了區(qū)別規(guī)定：不動產物權的變動必須經登記，否則不發(fā)生效力;動產物權的變動，除法律另有規(guī)定或當事人另有約定外，自該動產交付時發(fā)生效力。

　　3.非基于法律行為而發(fā)生的物權變動

　　(1)因法院判決、政府征收導致物權變動的，自判決生效或征收行為作出之時發(fā)生效力。

　　(2)因繼承或遺贈導致物權變動的，自繼承或遺贈開始之時發(fā)生效力。

　　(3)因建造住房等事實行為導致物權變動的，自事實行為成就時發(fā)生效力。

　　但是在上述情況下，不動產物權的變動應當及時補辦登記，非經登記，不得處分。

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