物業(yè)服務(wù)費的酬金制、包干制與測算編制

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　　一、酬金制與包干制

　　物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務(wù)費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　　(一)物業(yè)服務(wù)費用酬金制

　　物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。

　　物業(yè)服務(wù)費用酬金應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構(gòu)列支的其他經(jīng)營收入等。

　　酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，保護了業(yè)主合法權(quán)益;對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　(二)物業(yè)服務(wù)費用包干制

　　物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)明確服務(wù)費額度和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營運作能力緊密相關(guān)。

　　在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風(fēng)險自擔(dān)、結(jié)余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準提供服務(wù)進行監(jiān)督，對物業(yè)管理工作提出改進建議。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)本著誠信公平原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進。

　　以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化;對物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)項目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。

　　(三)酬金制和包干制的財務(wù)特征

　　1.會計主體

　　在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會計主體，各物業(yè)管理項目應(yīng)獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統(tǒng)一管理。

　　2.收入

　　采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金;采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費。

　　3.成本費用

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

　　(2)人工成本占總成本的比例較高。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預(yù)測性較強。

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　　二、物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)考慮的因素

　　(1)物業(yè)服務(wù)費測算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，并考慮其實行的是政府指導(dǎo)價還是市場調(diào)節(jié)價。

　　(2)物業(yè)服務(wù)費的測算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項目、內(nèi)容和要求，科學(xué)測算確定物業(yè)服務(wù)成本。

　　(3)物業(yè)管理企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項目機構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費的測算中。

　　(4)物業(yè)管理屬微利性服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)費的測算和物業(yè)管理的運作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。

　　三、物業(yè)服務(wù)費成本(支出)構(gòu)成

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

　　(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

　　(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

　　(6)辦公費用;

　　(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

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　　四、物業(yè)服務(wù)費編制的依據(jù)

　　(1)收入的編制方式通常是根據(jù)收費標(biāo)準(單位時間費率形式)和可收費的管理面積。

　　(2)支出的編制依據(jù)包括：

　　1)管理計劃及實施計劃所需物業(yè)服務(wù)成本。管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應(yīng)根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。

　　2)物業(yè)正常維修和養(yǎng)護計劃?？杀日找酝磕陮嶋H發(fā)生的或參考其他同類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)成本。

　　五、物業(yè)服務(wù)費核算要點及方法

　　(一)確定服務(wù)費成本構(gòu)成的注意事項

　　一是要求詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體，才越真實;二是全面，不要漏項;三是測算依據(jù)準確，不用或少用估值。

　　(二)收集原始數(shù)據(jù)

　　服務(wù)費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集就至關(guān)重要。如在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調(diào)查，其他關(guān)于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設(shè)備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應(yīng)嚴格按政府和有關(guān)部門的規(guī)定和實際支出標(biāo)準等有效依據(jù)作為測算基礎(chǔ)。

　　(三)物業(yè)服務(wù)費的測算

　　物業(yè)服務(wù)費測算，首先應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)費支出(成本)項目和內(nèi)容進行分解，然后由各部門或相關(guān)人員分別測算各單項費用。如在測算共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費項目時，應(yīng)分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設(shè)備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)費等的費用，在完成各子項目測算的基礎(chǔ)上，將子項目費用求和后即為所需“共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費”。

　　各單項費用測算完畢進行加總，即為物業(yè)服務(wù)支出(成本)總額，加上物業(yè)管理酬金(酬金制)或法定稅費及利潤(包干制)后，即得出物業(yè)服務(wù)費總額。以物業(yè)服務(wù)費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準。

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