物業(yè)管理企業(yè)概述

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　　一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

　　物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點：

　　第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應的物業(yè)管理資質;獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任;所提供的服務是有償?shù)暮陀缘摹?/P>

　　第二，屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經營服務等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產品”就是服務，與工業(yè)企業(yè)等其他經濟組織是有區(qū)別的。

　　第三，具有一定的公共管理性質的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內容帶有公共管理的性質。

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　　二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

　　物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

　　(一)按照投資主體的經濟成分來劃分

　　1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

　　2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產管理機構為基礎，由街道或其他機構負責組建，管理街道區(qū)域內的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產。

　　3.民營物業(yè)管理企業(yè)

　　民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4.外資物業(yè)管理企業(yè)

　　外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。

　　5.其他物業(yè)管理企業(yè)

　　其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)按股東出資形式來劃分

　　1.物業(yè)管理有限責任公司

　　物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

　　2.物業(yè)管理股份有限公司

　　物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。

　　3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

　　股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經營章程，按其股份享有權利和義務，企業(yè)以其全部資產對其債務承擔責任。

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　　三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

　　(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門

　　房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發(fā)建設單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產企業(yè)在其內部設立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產建設單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設單位開發(fā)的房地產項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

　　(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

　　獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產開發(fā)建設單位和其他單位，獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(三)物業(yè)管理集團公司

　　物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置，也可按專業(yè)服務內容劃分，如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業(yè)管理公司等。

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