房地產(chǎn)市場分析

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　　一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

　　(一)房地產(chǎn)市場分析的概念

　　無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理，其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律，而尋找市場變化規(guī)律的過程實際上就是市場分析與預(yù)測的過程。

　　房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動，即通過房地產(chǎn)市場信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測市場未來的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場的參與者掌握市場動態(tài)、把握市場機會或調(diào)整其市場行為。

　　房地產(chǎn)市場的風(fēng)險很大，開發(fā)商和投資者有可能獲得巨額利潤，也有可能損失慘重。市場分析的目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。

　　(二)房地產(chǎn)市場分析的作用

　　房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對不同的使用者來說，市場分析應(yīng)該起到的作用也是有差別的。

　　1.開發(fā)商。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。

　　2.置業(yè)投資者。置業(yè)投資者進(jìn)行市場分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。根據(jù)市場分析的結(jié)果，置業(yè)投資者可以設(shè)計或修訂其房地產(chǎn)投資策略和資產(chǎn)管理策略。

　　3.金融機構(gòu)。通過市場分析，金融機構(gòu)可以把握未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀走勢，為其制定參與房地產(chǎn)市場的策略和戰(zhàn)略服務(wù)。就具體的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)而言，市場分析能幫助金融機構(gòu)預(yù)測擬貸款項目的未來收益情況、還款能力和資金需求的合理性，為審批貸款(開發(fā)貸款或抵押貸款)提供依據(jù)。

　　4.設(shè)計人員。建筑師、規(guī)劃師及其他相關(guān)設(shè)計人員，必須了解開發(fā)項目所面對的目標(biāo)市場，以便在建筑風(fēng)格、戶型、配套設(shè)施、建筑設(shè)備等方面的設(shè)計，滿足市場需求。

　　5.營銷經(jīng)理。在市場分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場特征，并在此基礎(chǔ)上有針對性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。

　　6.地方政府。不論是對市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項目立項、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場分析結(jié)果的支持。

　　7.租戶和使用者。租戶和使用者在進(jìn)行租買選擇、位置選擇、物業(yè)選擇和判斷租買時機與價格時，非常需要市場分析的支持。尤其是當(dāng)使用者的購買目的是置業(yè)投資時，更加重視對市場供求關(guān)系、租金價格水平、市場吸納情況和競爭情況的分析，以便制定出更明智的租買決策。

　　8.物業(yè)管理者。市場分析可幫助物業(yè)管理者了解不同物業(yè)類型的市場供求狀況、需求特征及發(fā)展趨勢，預(yù)測市場發(fā)展前景，把握主要租戶和使用者的產(chǎn)業(yè)分布及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。根據(jù)市場分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴建、資產(chǎn)處置計劃或方案，適時調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。

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　　(三)市場區(qū)域的確定

　　房地產(chǎn)存在地區(qū)性，其供給和需求都是地區(qū)性的。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產(chǎn)市場分析的第一步工作。市場區(qū)域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。定義市場區(qū)域工作主要包括：描繪市場區(qū)域、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場區(qū)域的邊界、解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)。

　　在市場分析報告中應(yīng)該有描繪市場區(qū)域的部分，并有相應(yīng)區(qū)域的地圖，顯示出與該目標(biāo)物業(yè)臨近的公路或關(guān)鍵干線的位置、區(qū)域地名、道路及自然特征等。

　　1.影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　在定義市場區(qū)域時，關(guān)鍵要考慮市場交通工具，最主要的交通形式，自然障礙，競爭項目，經(jīng)濟和人口情況。影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有：①自然特征，如山地和河流等;②建筑阻礙、高速路或鐵路;③人口密度的大小;④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域;⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征，如由于家庭收入、地位、種族等形成的市場區(qū)域特征;⑥發(fā)展的類型和范圍，如未來城市發(fā)展的方向、速度等;⑦競爭性項目的區(qū)域(競爭項目重新組合的區(qū)域)。

　　2.物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響

　　不同市場分析目的影響市場區(qū)域的確定。為政府宏觀市場管理進(jìn)行市場分析，其市場區(qū)域就可以用行政區(qū)劃為界限;物業(yè)類型也影響市場區(qū)域的確定，甚至同類物業(yè)，由于其特征不同，市場區(qū)域的確定也會有所不同。如居住物業(yè)和休閑旅游物業(yè)的市場區(qū)域，就會有很大的差別。

　　由于數(shù)據(jù)的限制，常被迫采用市、區(qū)等行政區(qū)域來確定市場區(qū)域，這種確定便于利用人口統(tǒng)計及其他各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)。但這種分區(qū)內(nèi)的數(shù)據(jù)只能用于區(qū)域或某種物業(yè)類型的房地產(chǎn)市場分析，并不能用來進(jìn)行具體開發(fā)項目層次的市場研究。要準(zhǔn)確定義項目層次的市場區(qū)域，就必須實地考察該項目的地點和鄰里狀況，收集必要的數(shù)據(jù)，經(jīng)分析判斷后才能合理確定。

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　　二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　(一)宏觀因素分析

　　房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的宏觀因素進(jìn)行分析。首先要考慮國家和地方的經(jīng)濟特性，以確定區(qū)域整體經(jīng)濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數(shù)據(jù)包括：國家和地方的國民生產(chǎn)總值及其增長速度、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口規(guī)模與結(jié)構(gòu)、居民收入、就業(yè)狀況、社會政治穩(wěn)定性、政府法規(guī)政策完善程度和連續(xù)性程度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三資企業(yè)數(shù)量及結(jié)構(gòu)、國內(nèi)外投資的規(guī)模與比例、各行業(yè)投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規(guī)模與利率水平)等。

　　還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內(nèi)對外交通設(shè)施情況，水、電、燃?xì)?、熱力、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區(qū)之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區(qū)和浦西老市區(qū)，其政策條件、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等就有很大的差別。

　　(二)市場供求分析

　　房地產(chǎn)市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進(jìn)行：

　　1.供給分析

　　(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內(nèi)容包括：相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等;短期新增供給數(shù)量的估計。

　　(2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃。

　　(3)分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

　　2.需求分析

　　(1)需求預(yù)測。詳細(xì)分析物業(yè)所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，預(yù)測對擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求。具體內(nèi)容包括：就業(yè)分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　(2)分析建設(shè)和運營中的主要物業(yè)項目。開發(fā)建設(shè)中的房地產(chǎn)項目需分析其用途、項目名稱、位置、預(yù)計完工日期、建筑面積、售價和開發(fā)商名稱等;運營中的物業(yè)項目主要分析其用途、物業(yè)名稱、位置、開業(yè)日期、建筑面積規(guī)模、租金、物業(yè)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)名稱等。

　　(3)吸納率分析。就每一個相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測，以估計市場吸納的價格和質(zhì)量。具體內(nèi)容包括：市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢，預(yù)估市場吸納計劃或相應(yīng)時間周期內(nèi)的需求。

　　(4)市場租戶對產(chǎn)品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內(nèi)容包括：租戶所從事的行業(yè)類型、公司規(guī)模、現(xiàn)辦公地點的區(qū)域分布、承租面積規(guī)模、租約期間長度、對當(dāng)前承租物業(yè)的滿意程度等。

　　3.競爭分析

　　(1)列出與競爭有關(guān)物業(yè)的功能和特點。具體內(nèi)容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(yè)(價格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設(shè)中的競爭性物業(yè)，對競爭性物業(yè)進(jìn)行評價。

　　(2)市場細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。具體內(nèi)容包括：目標(biāo)使用者的狀態(tài)(年齡、性別、職業(yè)、收入)、行為(生活方式、預(yù)期、消費模式)、地理分布(需求的區(qū)位分布及流動性)，每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要，按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對競爭物業(yè)功能和特點的需求狀況，指出目標(biāo)物業(yè)應(yīng)具備的特色。

　　4.市場占有率分析

　　(1)基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標(biāo)物業(yè)的市場份額，明確目標(biāo)物業(yè)吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢。具體內(nèi)容包括：估計物業(yè)的市場占有率，在充分考慮目標(biāo)物業(yè)優(yōu)勢的條件下進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率，簡述主要的市場特征;估算物業(yè)吸納量，物業(yè)吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和目標(biāo)物業(yè)的市場占有率的乘積。

　　(2)市場占有率分析結(jié)果，要求計算出目標(biāo)物業(yè)的市場占有率、出租進(jìn)度、租賃價格和達(dá)到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。

　　(三)相關(guān)因素分析

　　當(dāng)把握了總體背景情況后，還需要針對某一具體物業(yè)類型和地點進(jìn)行更為詳盡的分析。從物業(yè)管理的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業(yè)類型和目標(biāo)物業(yè)所處地區(qū)之房地產(chǎn)市場狀況的分析。應(yīng)該注意的是，由于不同類型和規(guī)模的物業(yè)所面對之市場范圍的差異，導(dǎo)致市場分析的方式和內(nèi)容也有很大的差別。不同類型物業(yè)需要重點分析的內(nèi)容包括：

　　1.居住物業(yè)。重點了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn)。

　　2.寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系。還要考慮內(nèi)外設(shè)計的平面布局、特色與格調(diào)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、大廈內(nèi)提供公共服務(wù)的內(nèi)容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。

　　3.商業(yè)零售物業(yè)。要充分考慮物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平以及該地區(qū)對零售業(yè)的特殊需求，還要考慮購物中心的服務(wù)半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。

　　4.工業(yè)或倉儲物業(yè)。重點考察未來入住者的意見，如辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產(chǎn)工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風(fēng)、防火、起重設(shè)備安裝等的特殊要求。

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