收益性物業(yè)價值和價格的種類(5)

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　　五、實(shí)際價格和名義價格

　　實(shí)際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　例如，一套建筑面積100m2、單價3000元/m2、總價30萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種：

　　1.要求在成交日期時一次付清。

　　2.如果在成交日期時一次付清，則給予折扣，如優(yōu)惠5%。

　　3.從成交日期時起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付10萬元。

　　4.約定在未來某個日期一次付清，如約定一年后付清。

　　5.以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。

　　在上述第一種情況下：實(shí)際單價為3000元/m2，實(shí)際總價為30萬元;不存在名義價格。在第二種情況下：實(shí)際單價為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價為28.5萬元;名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元。

　　在第三種情況下：實(shí)際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價為2928元/m2;名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元。

　　在第四種情況下：實(shí)際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價為2857元/m2;名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元。

　　在第五種情況下：實(shí)際單價為3000元/m2，實(shí)際總價為30萬元;不存在名義價格。

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