物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法(1)

　　物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，通?？梢詮娜缦?個(gè)途徑來求?。孩俳谑袌?chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)行交易的――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似物業(yè)的價(jià)格，即基于類似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來衡量其價(jià)值;②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價(jià)，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價(jià)值;③如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。

　　每種估價(jià)方法都有其特定的適用對(duì)象和條件，有時(shí)可以同時(shí)運(yùn)用，以相互驗(yàn)證，有時(shí)是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種以上(含兩種)估價(jià)方法，而且可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法。

　　一、市場(chǎng)法

　　(一)市場(chǎng)法概述

　　市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。其中，估價(jià)對(duì)象是指需要評(píng)估其客觀合理價(jià)格或價(jià)值的具體物業(yè);估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間;類似物業(yè)是指與估價(jià)對(duì)象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

　　市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實(shí)例較少的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整。價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整;④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　(二)搜集交易實(shí)例

　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例(一般來說，不能反映市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格行情的報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)是無效的。但這些報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考)。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握正常的市場(chǎng)價(jià)格行情，才能據(jù)此評(píng)估出客觀合理價(jià)格或價(jià)值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實(shí)的交易實(shí)例。

　　在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系;③成交日期;④成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式(如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等)和價(jià)款;⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限);⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)，交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易(關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

　　(三)選取可比實(shí)例

　　針對(duì)某一具體的估價(jià)對(duì)象及估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的，不是任何交易實(shí)例都可以用來參照比較的，有些交易實(shí)例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。我們把這些可用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

　　選取的可比實(shí)例應(yīng)符合如下4個(gè)基本要求：①可比實(shí)例物業(yè)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實(shí)例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。

　　(四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　選取了可比實(shí)例之后，一般需先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來，為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價(jià);③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　物業(yè)由于價(jià)值量大，其成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。估價(jià)中為便于比較，價(jià)格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計(jì)算。

　　(五)交易情況修正

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評(píng)估的是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，所以，如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

　　進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實(shí)例成交價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格。在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：

　　1.利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價(jià)格通常低于正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　2.急于出售或急于購(gòu)買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏低的。相反，在急于購(gòu)買情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

　　3.交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場(chǎng)行情，盲目購(gòu)買，成交價(jià)格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場(chǎng)行情，盲目出售，成交價(jià)格往往是偏低的。

　　4.交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易。例如，買方或賣方對(duì)所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對(duì)買方有特殊的意義或價(jià)值，從而買方執(zhí)意要購(gòu)買或賣方惜售。在這種情況下的成交價(jià)格往往是偏高的。

　　5.特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價(jià)格的形成方式，應(yīng)是買賣雙方經(jīng)過充分討價(jià)還價(jià)的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場(chǎng)氣氛、情緒等的影響而使成交價(jià)格失常。但中國(guó)目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價(jià)格較能反映市場(chǎng)行情，協(xié)議方式形成的價(jià)格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實(shí)際的運(yùn)作者是政府的某個(gè)部門及某些個(gè)人)，受讓方是與自身利益較為密切的個(gè)人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

　　6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費(fèi)應(yīng)由賣方繳納，如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅;有的稅費(fèi)應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;有的稅費(fèi)則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。正常成交價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。需要評(píng)估的客觀合理價(jià)格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)。但在實(shí)際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;交易手續(xù)費(fèi)本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價(jià)格之外還有所謂“代收代付費(fèi)用”。這些“代收代付費(fèi)用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　7.相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價(jià)格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價(jià)格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會(huì)增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購(gòu)買該物業(yè)時(shí)，該物業(yè)的擁有者通常會(huì)索要高價(jià)，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價(jià)格購(gòu)買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價(jià)格往往高于其單獨(dú)存在、與其不相鄰者交易時(shí)的正常市場(chǎng)價(jià)格。

　　8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

　　進(jìn)行交易情況修正，還要測(cè)定使成交價(jià)格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測(cè)定有時(shí)非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價(jià)人員根據(jù)其掌握的扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)、積累的豐富估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場(chǎng)行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的實(shí)際情況，然后根據(jù)計(jì)算即可。具體是將成交價(jià)格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

　　正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格

　　正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率，即

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格×應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率

　　(六)交易日期調(diào)整

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，是應(yīng)當(dāng)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)市場(chǎng)狀況(如估價(jià)時(shí)點(diǎn)是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場(chǎng)供求關(guān)系)下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價(jià)時(shí)點(diǎn)通常是現(xiàn)在)，物業(yè)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺(tái)了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費(fèi)觀念有所改變等等，導(dǎo)致了可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個(gè)時(shí)間上的價(jià)格也會(huì)有所不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實(shí)例、估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似物業(yè)的價(jià)格，找出這類物業(yè)的價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可以采用時(shí)間序列分析。

　　(七)物業(yè)狀況調(diào)整

　　如果可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，因?yàn)槲飿I(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況，則應(yīng)對(duì)可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。具體思路是：①確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素;②判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度;④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。

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