物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理(1)

　　一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 $lesson$

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為?！憋@而易見，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，張三的房屋轉(zhuǎn)為李四所有，就是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。該法還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押?！边@項規(guī)定，是要求房產(chǎn)所有權(quán)與土地使用權(quán)的權(quán)利主體應(yīng)當保持一致，避免出現(xiàn)房屋為張三所有，房基地使用權(quán)為李四所有的情況。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有：

　　(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

　　(3)因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

　　(4)以房地產(chǎn)抵債的。

　　二、土地使用權(quán)的處理原則

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容包括房屋轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由于房屋與土地物質(zhì)相連，經(jīng)濟屬性也密切相關(guān)，因此房屋轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須保持一致。同時，房地產(chǎn)使用的國有土地，包括出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)兩種情況。在出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，一方面會涉及土地使用權(quán)出讓合同中約定權(quán)利義務(wù)的繼承問題，另一方面要防止利用土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進行炒賣土地的投機活動。在劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格包含土地轉(zhuǎn)讓價格，因此直接關(guān)聯(lián)到國家的土地收益。為解決以上問題，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，結(jié)合現(xiàn)實城市房地產(chǎn)的土地情況和實施管理的可行性，對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：

　　(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。

　　2.對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移?！币蠓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓后，“其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！蓖瑫r，對“受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金?！?/P>

　　(二)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

　　1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)，應(yīng)當取得人民政府的批準，或符合人民政府規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的制度和政策。其中，人民政府按照國務(wù)院規(guī)定，要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，受讓方應(yīng)當依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。人民政府按照國務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　2.屬于下列情形之一的，經(jīng)人民政府批準可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務(wù)院規(guī)定辦理。

　　(1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定可以使用劃撥土地的項目;

　　(2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

　　(3)按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

　　(4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

　　(5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;

　　(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

　　(7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

　　按照以上規(guī)定轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，如果再轉(zhuǎn)讓并需辦理出讓手續(xù)、補交土地使用權(quán)出讓金的，應(yīng)當扣除已經(jīng)繳納的土地收益。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

?2011年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導(dǎo)招生簡章！
?2011年度全國物業(yè)管理師考試報名時間匯總
?老師輔導(dǎo)視頻授課24小時不限時限地學(xué)習！