物業(yè)管理師考試制度與政策之業(yè)主大會制度(1)

　　《條例》實施以前，各地在物業(yè)管理實踐中，大多采用業(yè)主委員會制度，即由業(yè)主選舉產生的業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使有關物業(yè)管理的權利。從實踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進作用。但由于該制度集決策和執(zhí)行于一體，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現全體業(yè)主的意愿，有違權責一致的原則。在實踐中，有少數業(yè)主委員會成員侵害大多數業(yè)主的利益，也有的住宅小區(qū)發(fā)生業(yè)主委員會隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當利用公共設施經營的決定，遭到大多數業(yè)主反對，導致矛盾產生。鑒于以上問題，《條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的合法權益。同時，明確了業(yè)主大會的成立方式、職責、會議形式、表決原則以及議事規(guī)則的主要事項，規(guī)定了業(yè)主委員會的產生方式、資格條件、職責、備案等。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，可以在業(yè)主大會的授權范圍內就某些物業(yè)管理事項作出決定，但重大的物業(yè)管理事項的決定只能由業(yè)主大會作出。這一制度有利于維護大多數業(yè)主的合法權益，保障物業(yè)管理活動的順利進行。 $lesson$

　　為了規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作，加強監(jiān)督管理，《條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

　　一、業(yè)主

　　(一)業(yè)主的概念

　　《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權人為業(yè)主。由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此，將業(yè)主定義為“房屋的所有權人”，并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主作為不動產所有權人，不受國籍限制，也不受自然人、法人或其他組織的屬性限制。

　　我國對房地產管理實行權證管理方式。一般情況下，確定房屋所有權人主要憑據是房地產行政主管部門頒發(fā)的房屋所有權證。屬于自然人的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的姓名，屬于法人或其他組織的房屋，房屋所有權證上標明房屋所有權人的組織名稱。

　　現實物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權證書持有人;二是房屋共有權證書持有人;三是待領房屋所有權證書和房屋共有權證書的購房人。

　　(二)業(yè)主的權利

　　在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實現。

　　《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利包括：

　　1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務

　　物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議

　　業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利?！稐l例》第十三條規(guī)定：經20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議

　　業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會文事規(guī)則，或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權

　　業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的決定權，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上，業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法，或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票，作出體現全體業(yè)主共同意志的決定。

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責，為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。

　　6.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責，有些素質不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責，保護業(yè)主的合法權益，應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。

　　7.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同

　　物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供服務的經營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。

　　8.對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權利。

　　9.監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產權多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有，其是否完好，運行是否正常，不僅關系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用，關系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權。

　　10.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利

　　除以上權利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業(yè)主合法權益進行投訴和控告的權利等。

　　(三)業(yè)主的義務

　　權利和義務是相對應的，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務?！稐l例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有：

　　1.遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則

　　業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約，業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業(yè)主都應當依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權利、履行義務。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則，它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主通過締結業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束，有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力，每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。

　　2.遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度

　　物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項，事關物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。為了維護這種共同利益，業(yè)主大會可以制定或者授權物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度，要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。

　　3.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定

　　業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的，代表了全體業(yè)主的共同意志，符合業(yè)主的共同利益，理應得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，具體實施業(yè)主大會所作出的決定，同時經業(yè)主大會的授權，也可以自行作出對一定物業(yè)管理事項的決定，業(yè)主委員會作出的決定，業(yè)主同樣應該執(zhí)行。

　　4.按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金

　　專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件，業(yè)主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中，有的物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業(yè)的加速老化和毀損，使物業(yè)貶值，并危及到廣大業(yè)主的生命財產安全，這種情況必須得到改變。

　　5.按時交納物業(yè)服務費用

　　物業(yè)服務費用是服務合同約定的重要內容之一。它是確保物業(yè)管理正常運行的必要前提，是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設施設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業(yè)主生活相關服務所收取的費用。物業(yè)管理服務行為是一種市場行為，應當遵循等價有償的市場原則。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的同時，必須按照合同的約定按時繳納物業(yè)服務費，不得無故拖延和拒交，否則物業(yè)管理企業(yè)有權依法要求其承擔違約責任。

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務

　　除以上義務外，業(yè)主還應承擔法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務;有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務;有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務;有遵守物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境整潔的義務等等。

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