2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)精選講義(3)

　　第3講講義 $lesson$

　　內(nèi)容提要

　　一、內(nèi)容提要

　　1.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)及其特點(diǎn)

　　2.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原則與要求

　　3.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

　　4.物業(yè)管理招標(biāo)的類型

　　5.物業(yè)管理招標(biāo)的方式

　　6.物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容

　　7.物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序

　　8.物業(yè)管理投標(biāo)的條件

　　9.物業(yè)管理投標(biāo)的程序

　　10.物業(yè)管理投標(biāo)的策略技巧

　　11.制定物業(yè)管理方案

　　(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

　　(2)制定物業(yè)管理方案的要求

　　(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

　　(4)制定物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法

　　二、考試目的和考試要求

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標(biāo)內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識(shí)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力。

　　考試基本要求

　　掌握：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標(biāo)的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標(biāo)文件及方案的編寫。

　　熟悉：物業(yè)管理招標(biāo)的條件和程序，投標(biāo)的策略和技巧。

　　了解：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則。

　　考題類型要求

　　本部分考題類型為：?jiǎn)雾?xiàng)選擇題、多項(xiàng)選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來(lái)定)。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是招標(biāo)投標(biāo)雙方運(yùn)用價(jià)值規(guī)律和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)規(guī)范有序的招標(biāo)投標(biāo)行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動(dòng)。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點(diǎn)。本章擬從物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念入手，對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容、形式以及招標(biāo)投標(biāo)策劃與實(shí)施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。

　　第一節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念

　　首先，要將招標(biāo)和投標(biāo)加以區(qū)分。

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)

　　1.物業(yè)管理招標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

　　在我國(guó)全面實(shí)施市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制來(lái)篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來(lái)越多的企業(yè)會(huì)通過(guò)招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會(huì)。

　　2.物業(yè)管理招標(biāo)主體

　　物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中，由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)組織工作;業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。

　　一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。

　　(二)物業(yè)管理投標(biāo)

　　1.物業(yè)管理投標(biāo)的概念

　　物業(yè)管理投標(biāo)，是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

　　2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體

　　物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)。

　　專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。

　　就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況，參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型

　　(一)按物業(yè)類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。

　　(二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。

　　如規(guī)劃用地為54萬(wàn)m2的某大學(xué)城的物業(yè)管理項(xiàng)目，其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來(lái)，另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

　　(三)按招標(biāo)主體的類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。

　　前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。

　　(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問項(xiàng)目招標(biāo)等類型。

　　三、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)

　　(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾種不同類

　　型的物業(yè)，并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn)，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。

　　(2)由于我國(guó)幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異;同時(shí)，由于物業(yè)類型的不同，招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同，因此，投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。

　　(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　一是招標(biāo)主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體;成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體。再次，對(duì)于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。

　　二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性。

　　四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式

　　(一)公開招標(biāo)

　　公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購(gòu)買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和人圍程序等。

　　公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

　　(二)邀請(qǐng)招標(biāo)

　　邀請(qǐng)招標(biāo)，也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。

　　采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人，在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法，以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。

　　采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人，尤其是重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗(yàn).在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選，才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。

　　邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式，投標(biāo)人是特定的，即只有接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人，投標(biāo)人的數(shù)量有限。

　　五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容(掌握)

　　(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容

　　早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有：

　　(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議;

　　(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;

　　(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意

　　見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要監(jiān)督;

　　(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議;

　　(5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見;

　　(6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃;

　　(7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

　　(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案;

　　(9)辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。

　　(注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)

　　(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容

　　常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有：

　　(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;

　　(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等;

　　(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;

　　(5)精神文明建設(shè);

　　(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng);

　　(7)財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。

　　(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定

　　物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型

　　管理和合資合作等三種方式。

　　(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作，招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

　　(2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對(duì)招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。

　　(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。

　　物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項(xiàng)目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況選擇確定一種方式。

　　如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中，項(xiàng)目的建筑面積為94000m2，招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng)，招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì)，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。(練習(xí)：以這一段內(nèi)容為素材簡(jiǎn)單練習(xí)方案的編寫)

　　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則

　　第二節(jié)　物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的策劃與實(shí)施

　　一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求與原則(了解)

　　注意：分別站在招標(biāo)方、投標(biāo)方的角度提出要求。

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本要求

　　(1)：遵守法律法規(guī)：參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)方的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

　　(2)：考慮市場(chǎng)需求：在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)的順利實(shí)施;投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的信息與動(dòng)態(tài)變化的前提下，對(duì)投標(biāo)項(xiàng)目的可行性和項(xiàng)目外部環(huán)境和條件等方面進(jìn)行綜合評(píng)估，策劃組織投標(biāo)活動(dòng)，確保投標(biāo)的成功。

　　(3)：根據(jù)實(shí)際需要：招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)

　　主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù);對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。

　　(4)：嚴(yán)格遵守程序：按照國(guó)際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)順利實(shí)施。如組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)的老師必須從政府老師庫(kù)中抽取;招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則

　　(1)物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。

　　(2)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo);答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正地對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中利用特權(quán)或優(yōu)勢(shì)獲得不正當(dāng)利益。

　　(3)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過(guò)程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的，應(yīng)使招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標(biāo)投標(biāo)公平、公正地實(shí)施。

　　(4)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，實(shí)事求是，守信踐諾，準(zhǔn)確履行招標(biāo)投標(biāo)義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(可能的多選題)

　　1)招標(biāo)人不得事先預(yù)定中標(biāo)單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標(biāo)過(guò)程中以言行影響評(píng)標(biāo)委員會(huì)或協(xié)助某一投標(biāo)單位獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);

　　2)招標(biāo)人不得違反規(guī)定拒絕與中標(biāo)人簽訂合同;

　　3)投標(biāo)人不得與招標(biāo)人或其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益;

　　4)投標(biāo)人不得向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄或以其他不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序(熟悉)

　　注意：區(qū)分招標(biāo)方和投標(biāo)方

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件

　　1.主體條件

　　招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，同時(shí)應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開;招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件;招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

　　有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人，可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)，也可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

　　(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

　　自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負(fù)責(zé)招標(biāo)活動(dòng)的具體實(shí)施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評(píng)標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

　　自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項(xiàng)目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)的能力。

　　(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)。

　　委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的專業(yè)水平、廣泛的市場(chǎng)信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對(duì)稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對(duì)招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。

　　2.項(xiàng)目條件

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國(guó)家提倡建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　因此，必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項(xiàng)月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序

　　這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個(gè)程序圖。

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

　　2.編制招標(biāo)文件

　　3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

　　4.發(fā)放招標(biāo)文件

　　5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

　　6.接受投標(biāo)文件

　　7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

　　8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　同時(shí)，在旁邊作一些補(bǔ)充資料。

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

　　招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對(duì)招標(biāo)過(guò)程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)：制訂相應(yīng)的防范控制體系;編制招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書;對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評(píng)標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。

　　2.編制招標(biāo)文件

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法;

　　(5)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明;

　　(7)其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報(bào)物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含上述招標(biāo)公告載明的事項(xiàng)。

　　4.發(fā)放招標(biāo)文件

　　招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)向投標(biāo)方提供，也可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函后不得終止招標(biāo)。

　　在進(jìn)行規(guī)模較大、比較復(fù)雜的物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)時(shí)，通常由招標(biāo)人或招標(biāo)機(jī)構(gòu)在投標(biāo)人獲得招標(biāo)文件后，統(tǒng)一安排投標(biāo)人會(huì)議，即標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘后召開，標(biāo)前會(huì)議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。招標(biāo)人需要對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審

　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

　　經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不符合資格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

　　6.接受投標(biāo)文件

　　投標(biāo)人應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)接受投標(biāo)文件。投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時(shí)，招標(biāo)人應(yīng)檢驗(yàn)文件是否密封或送達(dá)時(shí)間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)書遞交后，在投標(biāo)截止期限前，投標(biāo)人可以通過(guò)正式函件的形式調(diào)整報(bào)價(jià)及作補(bǔ)充說(shuō)明。

　　招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

　　招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理老師組成，老師從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)老師庫(kù)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

　　8.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　(1)開標(biāo)

　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。開標(biāo)由招標(biāo)入主持+邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。

　　開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，在開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人當(dāng)眾予以拆封。開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

　　(2)評(píng)標(biāo)

　　開標(biāo)過(guò)程結(jié)束后應(yīng)立即進(jìn)入評(píng)標(biāo)程序。評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的要求和評(píng)分方式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，評(píng)標(biāo)采取集中會(huì)議的方式對(duì)所有的投標(biāo)文件進(jìn)行嚴(yán)格的審查和比較，評(píng)標(biāo)一般采用綜合評(píng)議和百分制量化的評(píng)分方法。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　(3)中標(biāo)及簽訂合同

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

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