2011年物業(yè)管理師考試管理實(shí)務(wù)復(fù)習(xí)資料(13)

　　物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容 $lesson$

　　裝飾裝修管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，要真正達(dá)到科學(xué)管理、細(xì)致服務(wù)，不僅要嚴(yán)格遵守上述裝飾裝修管理流程，還要對(duì)裝飾裝修過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)、涉及的各個(gè)方面進(jìn)行全面的分析。在綜合各方因素的基礎(chǔ)上，科學(xué)地制訂裝飾裝修管理細(xì)則，使物業(yè)裝飾裝修管理真正落到實(shí)處。物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)施管理，加強(qiáng)現(xiàn)場檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題加以制止。一般而言，物業(yè)裝飾裝修管理包括以下內(nèi)容。

　　(一)物業(yè)裝飾裝修范圍和時(shí)間管理

　　物業(yè)裝飾裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝飾裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位;封閉陽臺(tái)不得超過陽臺(tái)頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)―等。

　　裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。裝飾裝修時(shí)間包括一般裝飾裝修時(shí)間、特殊裝修時(shí)間和裝飾裝修期。

　　(1)一般裝修時(shí)間是指除節(jié)假日之外的正常時(shí)間，一般裝

　　修時(shí)間因地域和季節(jié)的差異而有所不同，如南方某些地區(qū)規(guī)定作業(yè)時(shí)間及拆打時(shí)間為：

　　作業(yè)時(shí)間：8：00～12：0014：00～18：00

　　拆打時(shí)間：8：30～11：3014：30～17：30

　　(2)特殊裝修時(shí)間是指節(jié)假日休息時(shí)間。為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)生活秩序，原則上一般不允許在節(jié)假日進(jìn)行裝修。因特殊情況需要裝修.應(yīng)視具體情況相應(yīng)縮短裝修時(shí)間。

　　(3)裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時(shí)間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過三個(gè)月。

　　(二)物業(yè)裝飾裝修管理的要求

　　為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝飾裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：

　　(1)有無變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。

　　(2)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間。

　　(3)有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體。

　　(4)有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。

　　(5)有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

　　(6)有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：

　　1)搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　2)改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗;

　　3)拆改供暖管道和設(shè)施;

　　4)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施;

　　5)超過設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的;

　　6)改動(dòng)衛(wèi)生間、廚房間防水層的。

　　同時(shí)，還應(yīng)注意檢查以下方面：

　　1)施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動(dòng)用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等;

　　2)有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等;

　　3)樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等;

　　4)是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求(如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)―要求、陽臺(tái)欄桿的統(tǒng)一要求等);

　　5)物業(yè)裝修方案和材料的選擇是否符合環(huán)保、節(jié)能的要求。

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理

　　物業(yè)裝飾裝修管理既涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個(gè)人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項(xiàng)目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時(shí)設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測(cè)算并報(bào)經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動(dòng)涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對(duì)合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，

　　由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項(xiàng)和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。

　　1.管理服務(wù)費(fèi)

　　管理服務(wù)費(fèi)是指因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時(shí)性收費(fèi)項(xiàng)目，國家對(duì)于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，該費(fèi)用可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。

　　2.垃圾清運(yùn)費(fèi)

　　垃圾清運(yùn)費(fèi)系指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn)裝修垃圾，則該費(fèi)用可免予繳納;否則，裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用，裝修垃圾由物業(yè)管理單位代為清運(yùn)。

　　裝飾裝修垃圾是裝修管理中的一個(gè)重要內(nèi)容，其對(duì)物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保、安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：

　　(1)裝飾裝修垃圾需袋裝處理;

　　(2)裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時(shí)間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。

　　(四)物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理

　　1.嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

　　由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的不確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口(包括電梯)的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)識(shí)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止人內(nèi)，保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。

　　裝飾裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個(gè)重要因素，應(yīng)著重從以下兩個(gè)方面加強(qiáng)控制和管理：

　　(1)核對(duì)是否為審批同意的材料。

　　(2)核對(duì)是否符合相關(guān)規(guī)定。

　　對(duì)于有特別要求的材料或設(shè)備(如電焊機(jī))，應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù);施工隊(duì)須進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)的，必須辦理申報(bào)審批手續(xù);進(jìn)人物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料

　　和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。

　　[案例]物業(yè)管理人員在巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識(shí)(工牌)的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其稱未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。

　　(案例分析)

　　未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報(bào)、出人口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時(shí)，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場。

　　2.加強(qiáng)巡視，防患于未然

　　物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對(duì)有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。同時(shí)，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報(bào)和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。

　　[案例]

　　巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項(xiàng)裝修工程應(yīng)委托設(shè)計(jì)單位出設(shè)計(jì)圖，并應(yīng)事先申報(bào)，得到許可后方可施工。

　　[案例分析]

　　這個(gè)案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會(huì)導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位或有同等資歷的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行具體設(shè)計(jì)，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計(jì)權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。

　　3.控制作業(yè)時(shí)間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益

　　物業(yè)裝飾裝修管理要特別注意裝修施工(尤其是拆打)的作業(yè)時(shí)間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外，還應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對(duì)待。

　　[案例]某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時(shí)間不合適為由，要求其停止裝修活動(dòng)。

　　[案例分析]

　　裝修作業(yè)的時(shí)間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項(xiàng)目，不像一般的住宅項(xiàng)目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時(shí)間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯(cuò)誤的。

　　4.強(qiáng)化管理，反復(fù)核查

　　物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否為已登記的項(xiàng)目，一是要檢查裝飾裝修項(xiàng)目是否申報(bào)，二是檢查裝修、裝飾物業(yè)的內(nèi)容、項(xiàng)目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增裝修、裝飾項(xiàng)目的，須指導(dǎo)用戶及時(shí)申報(bào)，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋人墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全;垃圾是否及時(shí)清運(yùn)，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。

　　[案例]

　　某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報(bào)擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。

　　[案例分析]

　　此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時(shí)間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位?為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章?這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況;第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的?這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時(shí)限以及拒不整改時(shí)將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點(diǎn)。

　　[案例]

　　裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時(shí)發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對(duì)該裝修戶提出整改要求。

　　[案例分析]

　　裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點(diǎn)火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令其停工整改。

　　在物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責(zé)任

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