2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復習方法20

　　★★★商品房銷售中的房屋交付時間與質量爭議$lesson$

　　1.房屋交付時間。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任，不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人

　　2.房屋交付質量與保修責任。 銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》;房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任;保修期從交付之日起計算，商品質住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期，因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任，自行添置、改動的設施、設備、由用戶自行承擔維修責任。

　　3.《住宅質量保證書》應當包括以下內容：

　　(1)工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級;

　　(2)地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修;

　　(3)正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：

　　1)屋面防水3年

　　2)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年

　　3)墻面、頂棚抹灰層脫落1年

　　4)地面空鼓開裂、大面積起砂1年

　　5)門窗翹裂、五金件損壞1年

　　6)管道堵塞2個月

　　7)供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期

　　8)衛(wèi)生潔具1年

　　9)燈具、電器開關6個月

　　10)其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　(4)用戶報修的單位，答復和處理的時限

　　住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，房地產開發(fā)企業(yè)可以延長上述規(guī)定的保修期，但不得不應低于上述規(guī)定的保修期限。

　　4.《住宅使用說明書》的內容：

　　(1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　(2)結構類型

　　(3)裝修、裝飾注意事項

　　(4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明

　　(5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項

　　(6)門、窗類型，使用注意事項

　　(7)配電負荷

　　(8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明

　　(9)其他需說明的問題

　　房地產開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修等造成的質量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任;因住戶使用不當或擅自必動結構，造成房屋質量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。

　　★房屋租賃：包括承租人用于居住的情況，也包括提供給他人從事經營活動及以合作方式與他人從事經營活動的情況

　　★房屋租賃的主要原則：1。房屋租賃是公民、法人和其他組織關于財產權交易的民事活動，當事人應當依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利原則;2。公民、法人或者其他組織對享有所有權的房屋和國家授管理和經營的房屋可以依法出租。其中，國家授權管理和經營的房屋，是指各級政府交由機關、部隊、團體和企事業(yè)單位經營管理的國有房屋。根據政府授權規(guī)定，其中有的房屋可以出租經營，有的房屋不得出租經營;3。住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租賃房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款;4。在租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。(賣買不破租賃);5。出租人如果在租賃期限內死亡，其繼承人應當繼續(xù)履行原租賃合同，以保障承租人的承租權;6。為保障承租人家屬的住房權利，住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，與其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租該房屋。7。房屋所有權人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家;8.承租人的優(yōu)先購買權。

　　★★★房屋租賃合同

　　(一)租賃合同的主要條款：

　　1.當事人姓名或者名稱及住所;2.房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況;3.租賃用途;4.租賃期限;5.租金及交付方式;6.房屋修善責任;7.轉租的約定;8.變更和解除合同的條件;9.違約責任;10.當事人約定的其他條款。

　　2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月提出，并經出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　(二)房屋租賃權利義務的一般約定

　　出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復;租用房屋從事生產、經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。出租人在租賃期限內，確需提前收回房屋時，應當事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應當予以賠償;確需變動房屋內部構造的，必須征得出租人的同意，并簽訂書面合同。

　　(三)關于轉租房屋的規(guī)定

　　1.房屋轉租：房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人在租賃期限內，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉租給他人。出租人可以根據轉租合同約定，從轉租中獲得收益。

　　2.房屋轉租，應當訂立轉租合同，轉租合同必須經原出租人書面同意，并按照規(guī)定辦理轉租房屋登記備案手續(xù)。在房屋轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止的，轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止，但出租人與轉租人雙方另有約定的除外。

　　3.轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規(guī)定的出租人的權利和義務，并且應當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。

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