2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法15

　　七、住宅專項維修資金制度 專項維修資金制度對保障住房的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，起著重要的作用。$lesson$

　　★住宅專項維修資金：是指專項用于住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　★住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備主要包括：住宅區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備;單幢住宅內(nèi)全體或者部分業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備;單幢住宅及與之相連的非住宅物業(yè)的全體業(yè)主共同所有的部位和設(shè)施設(shè)備。

　　★★★住宅專項維修資金的交存方式

　　1.商品房專項維修資金：

　　(1)商品住宅的專項維修資金由業(yè)主交存，屬于業(yè)主所有;

　　(2)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅權(quán)屬登記手續(xù)前，將首次住宅專項維修資金交至代收代管單位;

　　(3)業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程造價的5%-8%;

　　(4)業(yè)主首次交存的住宅專項維修資金由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門或其委托的單位代收代管;

　　(5)成立業(yè)主大會的，業(yè)主大會可以依法變更業(yè)主交存住宅專項維修資金的代收代管單位;業(yè)主大會決定變更代收代管單位的，原代收代管單位應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起30日內(nèi)，將住宅專項維修資金賬面余額全部返還業(yè)主大會，并將有關(guān)帳目一并移交;

　　(6)業(yè)主交存的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按小區(qū)設(shè)總帳，按幢設(shè)明細，核算到戶;

　　(7)業(yè)主分戶帳面住宅專項維修資金余額不足首次交存額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時結(jié)交;

　　(8)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　2.出售公有住宅維修資金

　　(1)出售公有住宅的維修資金，由業(yè)主和售房單位共同交存。其中，業(yè)主交存的部分屬于業(yè)主所有，公有住房售房單位從售房款中提取的住宅專項維修資金屬于售房單位所有;

　　(2)業(yè)主首次交存住宅專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%;售房單位交存的住宅專項維修資金，按照多層住宅售房款的20%，高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取;

　　(3)公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將應(yīng)提取的住宅專項維修資金交予代收代管單位;

　　(4)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，按照售房單位的財務(wù)隸屬關(guān)系，由同級財政部門或其委托的單位代收代管。

　　(5)公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金，應(yīng)當(dāng)存儲于當(dāng)?shù)氐囊患疑虡I(yè)銀行，按售房單位設(shè)帳，按幢核算。

　　★★住宅專項維修資金的使用

　　1.一般性規(guī)定

　　(1)住宅專項維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔(dān)人相一致的原則，任何單位和個人不得挪作他用;

　　(2)開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面積，分攤住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用。

　　(3)代收代管單位在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定和業(yè)主大會的決定，將住宅專項維修資金用于購買一級市場國債;但不得從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保作為;

　　(4)住宅專項維修資金存儲的利息收入，利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益，利用住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的純收益，以及住房共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用。

　　2.不得從住宅專項維修資金中列支的項目：

　　(1)依法應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

　　(2)依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費和;

　　(3)人為損壞住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

　　(4)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金中支出的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用。

　　3.住宅專項維修資金使用計劃實施必須具備的條件：

　　(1)全體業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會通過后實施;未成立業(yè)主大會的，經(jīng)全體業(yè)主2/3以上通過后實施;

　　(2)部分業(yè)主共同所有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的資金使用計劃，經(jīng)對該共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主1/2以上通過后實施;

　　(3)資金使用計劃涉及動用公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)財政部門審核后，方可實施。

　　4.使用住宅專項維修資金的應(yīng)急程序：

　　(1)實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍舜_定后從住宅專項維修資金中列支;

　　(2)未實施物業(yè)管理但有房屋管理單位的，由房屋管理單位預(yù)先墊付有關(guān)費用，再按照規(guī)定使用程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椌S修資金中列支;

　　(3)未實施物業(yè)管理也沒有房屋管理單位的，由有關(guān)業(yè)主提出使用申請，經(jīng)建設(shè)主管部門審核后先從維修資金中支付，再按照規(guī)定程序?qū)徍撕髲淖≌瑢ｍ椯Y金中列支。

　　★★住宅專項維修資金的監(jiān)管

　　1.代收代管單位的義務(wù)

　　(1)代收代管單位在房屋滅失后，應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：該房屋分戶帳中結(jié)余的住宅專項維修資金返還業(yè)主;公有住房售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級國庫，由同級政府統(tǒng)籌管理。

　　(2)住宅專項維修資金代收代管單位，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主咨詢、查詢，并定期向業(yè)主公布住宅專項維修資金交存、使用和增值收益等情況;

　　(3)住宅專項維修資金代收代管單位應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。

　　2.財政部門的監(jiān)管職責(zé)

　　(1)住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國務(wù)院財政部門有關(guān)規(guī)定;

　　(2)財政部門應(yīng)當(dāng)加強對住宅專項維修資金收支財務(wù)管理的會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督;

　　(3)住宅專項維修資金專用票據(jù)的購領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院以及省、自治區(qū)、直轄市人民政府財政部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，并接受財政部門的監(jiān)督檢查。

　　3.相關(guān)主體的法律責(zé)任

　　(1)交存主體的法律責(zé)任：○1住房購買人未按本辦法規(guī)定交存首次住宅專項維修資金的，由建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，不予發(fā)放房屋所有權(quán)證; ○2公有住房售房單位未按本辦法規(guī)定交存住宅專項維修基金的，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處3萬元以下的罰款;○3開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位拒不承擔(dān)尚未售出商品住房或者公有住房的維修、更新和改造費用，由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處3萬元以下的罰款。

　　(2)代收代管單位的法律責(zé)任：○1代收代管單位未按規(guī)定依法移交住宅專項維修資金余額和帳目的，由建設(shè)主管部門責(zé)令改正，予以警告，并可處以3萬元以下罰款;○2住宅專項維修資金代收代管單位未按規(guī)定定期向業(yè)主公布住宅專項專項維修資金的交存、使用和增值收益等情況的，由建設(shè)主管部門，財政部門責(zé)令改正，給予警告，并可處以3萬元以下罰款。

　　(3)挪用住宅專項維修資金的法律責(zé)任：○1代收代管單位挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任;○2物業(yè)管理企業(yè)挪用住宅專項維修資金、情節(jié)嚴重的，除按前款規(guī)定予以處罰外，還應(yīng)由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;○3建設(shè)主管部門挪用住宅專項維修資金的，由上級建設(shè)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

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