2012物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理輔導(dǎo)之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(5)

　　五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)$lesson$

　　1.搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車。在不良資產(chǎn)打包、分包處理的基礎(chǔ)上，搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車，為不良物業(yè)資產(chǎn)建立處置平臺(tái)。以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育比較成熟的上海、深圳、廣州等地為試點(diǎn)，成立類似上海房地產(chǎn)收購(gòu)租賃公司的機(jī)構(gòu)，通過(guò)債轉(zhuǎn)股、置換、收購(gòu)等手段，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行包裝，明確產(chǎn)權(quán)，租、售并舉，投資、經(jīng)營(yíng)兩宜。以不良物業(yè)資產(chǎn)的資源為基礎(chǔ)，除了最大化地實(shí)現(xiàn)回收價(jià)值，還可以拓展投資經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。海南省以行政手段回購(gòu)爛尾樓、閑置土地，也是一種有益的嘗試。通過(guò)政府行為強(qiáng)制規(guī)范市場(chǎng)，綜合平衡，從而達(dá)到有效配置資源，消化沉淀在不良物業(yè)資產(chǎn)中的不良債權(quán)，也是搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)直通車的一種方式。

　　2.發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用。房地產(chǎn)中介可以為資產(chǎn)管理公司提供評(píng)估、置換、變賣、抵押、銷售、辦證一條龍服務(wù)。在經(jīng)過(guò)評(píng)估確定底價(jià)的基礎(chǔ)上，通過(guò)委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)公開掛牌變賣、銷售、置換，并由其提供辦證、抵押一條龍服務(wù)，也不失為一種嘗試。與拍賣方式相比，中介機(jī)構(gòu)公開掛牌銷售，延長(zhǎng)了信息公告的時(shí)間，擴(kuò)大了信息傳播的范圍，節(jié)約了處置費(fèi)用，處置時(shí)模擬正常市場(chǎng)，以接近市場(chǎng)價(jià)格的方式轉(zhuǎn)讓，并由中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶所需要的手續(xù)，使原本產(chǎn)權(quán)不清、投資者望而卻步的投機(jī)性物業(yè)――完全產(chǎn)權(quán)對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響重大――成為正常的投資或自用物業(yè)，從而最大化地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值。而各家銀行正激烈爭(zhēng)奪的二手樓按揭貸款業(yè)務(wù)，包括住宅、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、別墅等，也為一些一時(shí)難以拿出大筆現(xiàn)金的投資者創(chuàng)造了條件，從而最大化地?cái)U(kuò)大投資者范圍。當(dāng)然，委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，也必須在品牌、規(guī)模、業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、口碑等方面慎重選擇，并簽署相關(guān)約定，規(guī)避可能出現(xiàn)的道德風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境。由專門機(jī)構(gòu)大規(guī)模處置不良資產(chǎn)在我國(guó)是全新的業(yè)務(wù)。幾乎每項(xiàng)工作都會(huì)涉及到法律問(wèn)題，各種業(yè)務(wù)手段缺乏明確的法律支持，有的甚至與現(xiàn)行法律相抵觸。建立恰當(dāng)?shù)姆煽蚣?，?chuàng)造良好的司法環(huán)境，對(duì)處置不良物業(yè)資產(chǎn)至關(guān)重要。政府以法律的形式賦予資產(chǎn)管理公司必要的特別權(quán)利，將大大加強(qiáng)處置工作的力度，加快工作進(jìn)程。除了法律支持，還需要政策和市場(chǎng)環(huán)境的支持。財(cái)政部門提供融資或債務(wù)擔(dān)保、稅務(wù)優(yōu)惠，行業(yè)主管部門在行業(yè)的重組上給予支持。地方政府對(duì)整頓改組借款企業(yè)支持，解決因改組導(dǎo)致的失業(yè)等社會(huì)問(wèn)題。另外，要?jiǎng)?chuàng)造條件，保證國(guó)內(nèi)、國(guó)際資本市場(chǎng)融資渠道的暢通。

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