金九銀十望樓市近期購(gòu)房策略三原則

　　進(jìn)入金九銀十的月份，樓市似乎有回暖跡象，上漲趨勢(shì)一旦確立或會(huì)招致第二波調(diào)控政策。豐收的季節(jié)，樓市何去何從?

　　市場(chǎng)出現(xiàn)了輕微的反彈，成交量成上升趨勢(shì)，然而由于政策層面的尚未放松甚至收緊的可能性，樓市價(jià)格很難上漲。

　　房地產(chǎn)行業(yè)中，很多的樓盤選在九月份、十月份開盤，這個(gè)時(shí)候適逢人們的消費(fèi)心理比較松動(dòng)，所以會(huì)形成一個(gè)相比于其他月份比較高的購(gòu)買量，這兩個(gè)月的消費(fèi)額也會(huì)明顯高于其他月份，這就是樓市里公認(rèn)的“金九銀十”。

　　量升價(jià)格卻難漲

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截止8月30日，8月份的新建商品房成交數(shù)據(jù)相比7月份繼續(xù)保持了輕微上漲，除經(jīng)限外的住宅，總成交量達(dá)到了5074套。

　　4個(gè)月來新建商品房成交量第一次突破5000套，雖然相比前依然下調(diào)超過4成。但是此時(shí)有很多購(gòu)房者疑惑市場(chǎng)是不是已經(jīng)走出底部，開始考慮抄底置業(yè)。同時(shí)，部分剛性需求用戶沒有期待到價(jià)格的明顯下調(diào)，因此倉(cāng)促入市帶動(dòng)數(shù)量上的反彈。

　　延續(xù)8月份的地量狀態(tài)，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因?yàn)楣?yīng)量上漲，但是上漲的幅度不會(huì)過大。市場(chǎng)還遠(yuǎn)未走出調(diào)整期。

　　然而，在市場(chǎng)成交量沒有達(dá)到前2/3時(shí)，樓市并不能升之為明顯回暖。所以在政策沒有放松甚至可能收緊存根的情況下，未來市場(chǎng)價(jià)格很難上漲。雖然二手房?jī)r(jià)格在8月出現(xiàn)了上漲，但是因?yàn)槌山环吭粗饕性谥械蛢r(jià)，這使得均價(jià)依然平穩(wěn)。不論是商品房還是二手房，價(jià)格目前處于高位，特別是商品房部分項(xiàng)目的低價(jià)熱銷，在金九銀十可能成為一種趨勢(shì)。

　　二次調(diào)控或出

　　據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，預(yù)計(jì)9月份開盤項(xiàng)目達(dá)到46個(gè)，相比之后的四個(gè)月預(yù)售入市項(xiàng)目，均有非常明顯的上漲。其中的純新盤達(dá)到了18個(gè)，可能創(chuàng)造2009年來的新高，占比大幅提高，特別是大興等區(qū)域的純新盤占比明顯上漲，有可能導(dǎo)致區(qū)域價(jià)格戰(zhàn)。如果部分市場(chǎng)因?yàn)槿藶橐蛩匦纬煞磸?，很可能招致打壓的?/p>

　　正如3月份兩會(huì)后的上漲導(dǎo)致了4月份的系列調(diào)控，而最近的上漲趨勢(shì)一旦確立很可能導(dǎo)致力度更嚴(yán)重的第二次調(diào)控。和第一輪調(diào)控的“重磅炸彈”不同，從某些官員的表態(tài)來看，第二輪調(diào)控大有“核武器”之勢(shì)。

　　如果在金九銀十出現(xiàn)市場(chǎng)明顯的逆潮流反彈，以下政策可能出臺(tái)：開征房產(chǎn)稅。開征房產(chǎn)稅，能為地方政府帶來持續(xù)穩(wěn)定的稅收收入，將一次性的把賣地財(cái)政變?yōu)槎愂盏募?xì)水長(zhǎng)流，這也就有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定;監(jiān)管預(yù)售資金。8月17日，有報(bào)道稱北京擬出臺(tái)“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”，這項(xiàng)措施將使政府部門加大對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管力度;停止大城市二套、全國(guó)三套的房貸，停止開發(fā)貸。停止開發(fā)商的貸款，很可能使得大量的開發(fā)商降價(jià)求售;實(shí)行全面限購(gòu)。如果實(shí)施全國(guó)性的新購(gòu)一套限制，這種政策將明顯改善現(xiàn)在市場(chǎng)。

　　插排：延續(xù)8月份的地量狀態(tài)，商品房及二手房的成交量依然可能在金九銀十有上漲，這主要是因?yàn)楣?yīng)量上漲，但是上漲的幅度不會(huì)過大。

　　TIPS:

　　近期購(gòu)房的策略

　　對(duì)于必須要在最近置業(yè)的剛性需求來說，張大偉建議購(gòu)房者堅(jiān)持如下原則：

　　原則一：買小不買大

　　4月來的系列中最有力的莫過于金融政策，對(duì)二套房及以上的貸款收緊使得很多投資性及改善性需求都放緩了購(gòu)房，這也導(dǎo)致了樓市向理性置業(yè)發(fā)展，北京中原根據(jù)房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從5月開始，60平米以下小戶型占比明顯呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，從5月的21.2%，上漲到6月的24.9%，到8月20日的31.3%，占比上漲超過了10%。

　　小戶型在雖然單價(jià)相對(duì)來說比較高，但是因?yàn)榭們r(jià)優(yōu)勢(shì)，使得購(gòu)房者承受的壓力不大，在最近這個(gè)價(jià)格下調(diào)趨勢(shì)依然明確的情況下，低總價(jià)的小戶型更容易保值。

　　原則二：買近不買遠(yuǎn)

　　很多人認(rèn)為，現(xiàn)在因?yàn)榻煌ǖ谋憷耙恍┮?guī)劃的改善，在通州、房山、大興等地都有地鐵開通，而且在后這些區(qū)域的價(jià)格都已經(jīng)分別有了部分的下調(diào)，期望抄底的人就越來越多，其實(shí)這是一個(gè)誤區(qū)。首先：郊區(qū)價(jià)格相比城區(qū)泡沫更多，以通州最近個(gè)別項(xiàng)目直降萬元為例，可見之前的價(jià)格上漲過快導(dǎo)致最近下調(diào)的空間也會(huì)更大。其次：郊區(qū)存量更多，商品房的定價(jià)中受到區(qū)位的影響很大，郊區(qū)現(xiàn)在的房源數(shù)量不論是商品房還是二手房都比城區(qū)要多非常多，這就使得市場(chǎng)調(diào)整期更容易受供需比的影響。第三：郊區(qū)土地市場(chǎng)供應(yīng)增加，后的土地供應(yīng)集中在郊區(qū)，低價(jià)地明顯的拉低了商品房?jī)r(jià)格。

　　原則三：買跌不買漲

　　普通消費(fèi)者的一般購(gòu)物習(xí)慣都是買漲不買跌，而最近因?yàn)椴糠謪^(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)的反彈，價(jià)格開始出現(xiàn)了上漲的現(xiàn)象，其實(shí)這一現(xiàn)象有一部分是受到人為因素的影響。所以購(gòu)房者特別是剛性需求者不應(yīng)該追漲。