物業(yè)管理綜合能力考點：物業(yè)管理中的保險事務

　　一、物業(yè)保險的概念

　　物業(yè)保險：是指物業(yè)管理中有關的保險事務，物業(yè)管理中經常涉及的險種有：財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

　　物業(yè)保險是一種合同行為，簽訂雙方應承擔一定的義務，并享有相應的權利。參與保險的雙方，一方為保險人，另一方為投保人或被保險人。雙方簽訂保險合同后，投保人按照合同規(guī)定，向保險人交付保險費。將來由保險人按合同規(guī)定的責任范圍，對被保險人承擔補償或給付責任。

　　二、物業(yè)保險的原則

　　物業(yè)管理過程中，訂立保險合同時，應遵循以下原則：

　　(一)最大誠信原則

　　誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態(tài)度對待雙方。如透露一切重要事實、不能作虛偽陳述等。否則，不僅難以準確計算保險標的損失，而且保險人有權解除合同或不負賠償責任。

　　(二)可保權益原則

　　要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關系。

　　(三)賠償原則

　　物業(yè)保險合同屬于賠償性質的合同，當被保險人的物業(yè)遭受保險責任范圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規(guī)定進行賠償或給付。

　　(四)公平互利原則

　　物業(yè)保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之后，合同雙方應當嚴格執(zhí)行合同條款，處理遭損理賠事宜。其中，被保險人應合理索賠，保險人應合理償付，以體現(xiàn)整個物業(yè)保險行為的公平互利。

　　(五)近因原則

　　只有當保險標的遭受的損失，屬于物業(yè)保險責任范圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。

　　(六)重復保險分攤原則

　　指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重復的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發(fā)生后，所獲賠償總額不超過實際損失，并由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。該原則是為了避免額外利益的產生。

　　重復保險分攤的方法通常有以下三種：

　　1.比例分攤責任制

　　2.限額責任制

　　3.超額責任制

　　三、物業(yè)保險的目的及重要意義

　　1.購買物業(yè)保險的目的

　　(1)分散意外損失。

　　(2)利于善后工作。

　　2.物業(yè)保險的作用

　　物業(yè)保險通過對物業(yè)管理領域由于自然災害和意外事故 等造成的保險責任范圍的損失提供經濟補償或資金付給，對推動物業(yè)管理起到了積極作用。

　　物業(yè)保險大體有以下作用：

　　(1)可以抵御意外不幸。

　　(2)增強投保人的信用程度。

　　(3)可以促進住房制度改革。

　　(4)可以增強社會防災救災力量。

　　四、物業(yè)公司對于保險險種及保險公司的選擇

　　(一)物業(yè)管理中涉及的險種

　　物業(yè)管理中經常涉及的險種有財產保險、公共場所責任保險和雇主責任保險等。

　　1.財產保險

　　廣義的財產保險，包括財產保險、農業(yè)保險、責任保險、信用保險等以財產或利益為保險標的的各種保險。

　　狹義的財產保險，包括的主要險種為火災保險、企業(yè)財產保險、家庭財產保險、涉外財產保險等。

　　物業(yè)管理中主要涉及的財產保險主要是物業(yè)的火險。

　　(1)火災保險

　　是對因火災及保險單中列明的各種自然災害和意外事故所引起的財產損失給予經濟保障的保險。

　　傳統(tǒng)的火災保險僅承保三種危險：火災、閃電、爆炸，其余保險如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災保險的附加險。

　　1)火災保險的承保范圍

　　火災保險對因火災、閃電、爆炸所造成的保險標的物的損失負賠償責任。

　　除非經保險人同意并締結特別合約，對下列財產的損失，火災保險合同不予承保：寄托或寄售的貨物;金銀珠寶、古玩、古畫、藝術珍品、電腦資料等;票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價證券以及圖冊、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。

　　(2)物業(yè)火險的投保范圍

　　物業(yè)火險投保的范圍有兩種：一種是建筑結構火險，另一種是建筑物內部物件火險。也可以說成是不動產火災保險和動產火災保險。

　　1)建筑結構火險

　　考慮購買建筑結構火險時，物業(yè)管理者應決策：是選擇購買整座建筑的結構火險，還是只購買公共部位的結構火險。

　　具體決策原則是：(i)如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定;(ii)如果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實際的財政狀況進行綜合考慮。

　　2)建筑物內部物品的火險。

　　由于物業(yè)內物品保金較高、物業(yè)管理者很難掌握各單位所存放物品的數(shù)量并做出準確的估價來投保。因此物業(yè)管理者通常不會為物業(yè)內的物品購買保險。

　　3)物業(yè)的綜合險。

　　除了保火險外，通常對物業(yè)的其他風險，如地震、颶風、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進行保險。一般說來對這些風險的保險結合火險一起購買一個物業(yè)(財產)的綜合險為好。

　　2.雇主責任保險

　　雇主責任保險，又稱勞工保險，在中國香港稱作“雇員賠償保險”。

　　3.公眾責任保險

　　又稱普通責任險。

　　主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產、經營等活動，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產損失、依法應由投保人所承擔的各種經濟賠償責任。

　　它是一種無形財產保險，它承保的是投保人的損害賠償責任，無實際標的。

　　(二)投保決策及保險公司的選擇

　　1.投保決策過程

　　(1)詳細調查

　　物業(yè)管理者必須了解在其管轄的范圍內存在那些風險因素。

　　(2)確定所需的保險

　　只對(1)不可以避免的、不可以忍受而保留的、不可以采取種種措施進行預防和抑制的，(2)并且潛在的損失將超出業(yè)主或物業(yè)管理者能夠或愿意承擔的風險才確定購買保險。

　　(3)保險費和保險金的確定

　　保險金和保險費的確定是根據(jù)風險帶來損失程度以及物業(yè)管理者或業(yè)主的財務預算狀況來確定的。因此保險金過多或不足都會對投保人不利。

　　在這方面要注意保險的幾個特點：

　　一是保險價值一般是以重建、重置成本計算，一般不考慮市場價值，因此在投保時應注意重建、重置價值，并且在續(xù)保時根據(jù)當時的重建重置成本進行調整;

　　二是賠償額一般是根據(jù)保險金的比例來賠償?shù)?

　　三是多重保險不會得到多重賠償，因為保險的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。

　　(4)選擇信譽良好的保險公司

　　(5)分析保險條款

　　2.保險公司的選擇

　　(1)保險公司的實力

　　保險公司的實力是第一位要考慮的。

　　(2)工作效率與服務態(tài)度

　　工作效率與服務態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務質量，這是選擇保險公司第二位要考慮的。

　　對物業(yè)管理來說，保險公司的工作效率和態(tài)度，會直接影響到物業(yè)管理者的工作進度和聲譽。

　　(3)保險成本

　　保險成本一般是投保人支付的保險費。如果在前兩個標準類似的情況下，則保險成本就成了選擇保險公司的關鍵。保險費是越低越好。在計算比較保險成本時，由于保險合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時間價值因素。

　　五、物業(yè)保險后的注意點

　　要特別提請注意的是物業(yè)管理企業(yè)在購買保險后并不意味著可以高枕無憂、輕率從事。其理由是：

　　(1)一旦發(fā)生保險事故，不僅會帶來重大的經濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便，這會給提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務造成不便。

　　(2)有些意外除了涉及經濟責任以外，還會涉及法律責任，而在這方面，保險公司就無能為力了。

　　(3)如果保險公司察覺物業(yè)管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業(yè)主或物業(yè)管理者的負擔。若投保人存在過錯，保險公司有權拒絕理賠。

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