理論與方法:成本逼近法

　　成本逼近法是土地估價方法之一。同前幾章一樣，對此方法的學(xué)習(xí)也主要是從原理、特點、基本公式、適用范圍、限制條件和估價程序及方法等方面。

　　成本逼近法就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。成本逼近法估價的基本公式是學(xué)習(xí)該方法的一個脈絡(luò)。從該公式，我們不難理解成本逼近法估價的基本思路，就是把對土地的所有投資包括土地取得費和土地開發(fā)費作為基本成本，運用經(jīng)濟學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上基本成本所對應(yīng)的利潤和利息，以及土地所有權(quán)所帶來的收益，從而求得土地價格。對于土地價格的各構(gòu)成要素的具體含義本教材也從理論上做了詳細介紹，我們應(yīng)該清晰認(rèn)識各要素的含義。

　　成本逼近法的特點和適用范圍，應(yīng)在理解的基礎(chǔ)上加以掌握。成本逼近法是以成本累

　　加為途徑，而成本高并不一定表明效用和價值高，因此，其評估結(jié)果只是一種“算術(shù)價格”，對土地的效用、價值和市場需求方面的情況未加考慮，這是成本逼近法的限制。但成本逼近法仍可作為投資者衡量投資效益，進行土地開發(fā)可行性分析等的重要方法，同時也是估算土地成本價格的一種途徑。

　　本章詳細介紹了估價的程序與方法。成本逼近法評估地價的程序大致分為以下幾個步驟：計算土地取得費用、土地開發(fā)費用、稅費、投資利息、利潤，然后確定土地增值收益，最后確定土地的價格。對每一個計算步驟中的具體指標(biāo)的計算，我們必須明確其真正含義.以便確定其具體數(shù)值。

　　在成本逼近法進行土地估價時，需要注意幾個問題.以免產(chǎn)生方法運用上的錯誤。

　　(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估基準(zhǔn)日的重置費用.而不能按照企業(yè)實際取得和開發(fā)利用土地時的實際投入計算。

　　(2)各項費用的取費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析，要采用合理的方法對所選用的數(shù)據(jù)進行比較分析，做到數(shù)據(jù)的可靠和合理。

　　(3)成本逼近法評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，用于作為市場交易價格應(yīng)當(dāng)慎重。如果企業(yè)是為了核定土地資產(chǎn)和進行賬務(wù)處理，而不是為了土地買賣交易，則成本逼近法評估出的土地價格可以直接應(yīng)用。只有在進行了充分的市場分析，校核和驗證的評估結(jié)果才能作為市場交易的成交價格。

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